Les petits entrepreneurs s'effondrent en raison d'un surendettement et des ventes « sur plan »

La baisse significative des ventes par les entrepreneurs a commencé en 2023. En 2024, ils ont trouvé une solution pratique : des avantages de financement, des subventions hypothécaires et d'autres promotions pour ramener les acheteurs sur le marché. En 2024, les prix ont augmenté de 7,7 %, mais au cours des deux années suivantes, une légère baisse a été observée. Quiconque a acheté un appartement après 2022 n'est pas sûr d'avoir enregistré une plus-value s'il l'a vendu.

Le marché immobilier en Israël montre ces derniers mois une légère reprise du nombre de transactions, par intermittence. Il faut cependant regarder de plus près et vérifier de quel type de transactions il s'agit : les entrepreneurs achètent-ils leurs propres appartements, s'agit-il d'une option de vente et combien d'entre elles sont « sur plan » avec une possibilité d'annulation ?

L'analyse des données révèle un écart significatif et inquiétant entre le flux de trésorerie potentiel et le flux réel (net) — l'argent qui entre réellement dans la poche des promoteurs.

Pour comprendre la véritable image de la stabilité des entreprises de construction, examinons la différence entre le flux potentiel et le flux réel, deux indicateurs habituellement publiés par le ministère des Finances.

Flux de trésorerie potentiel et réel

Le flux de trésorerie potentiel mesure le montant total des contrats signés au cours d'un mois (contrepartie contractuelle totale). Il représente les ventes « sur plan » et les ventes réelles, indépendamment de la date à laquelle l'argent arrive sur le compte bancaire de l'entrepreneur. Si un acheteur a acheté un appartement pour 3 millions de shekels mais n'a payé que 20 % à la signature (selon le plan 20/80), l'analyse du flux potentiel comptabilise les 3 millions dès le mois de la signature.

Le flux de trésorerie réel (basé sur les rapports de TVA) mesure l'argent liquide réellement entré dans les caisses de l'entrepreneur au cours du mois. Il s'agit d'un rapport avant déduction des intrants. Après déduction des dépenses (matières premières, salaires, sous-traitants, etc.), on obtient le flux net — le montant restant entre les mains de l'entrepreneur.

Selon les données de l'économiste en chef, le flux potentiel provenant de la vente de nouveaux appartements s'élevait en juin 2026 à 8,7 milliards de shekels — un bond de 63 % par rapport à juin 2025. Environ 19 % du flux potentiel provenait de ventes subventionnées par le gouvernement.

Le flux avant déduction des intrants s'élevait en juin à 8,3 milliards de shekels (une augmentation réelle de 35 % par rapport à juin 2025). Huit entreprises seulement ont concentré un cinquième (20 %) du flux total.

Pression sur les petites et moyennes entreprises

Le flux réel s'est élevé à seulement 1,4 milliard de shekels. Bien qu'il s'agisse d'une amélioration par rapport au flux négatif de 1,7 milliard de shekels enregistré en juin 2025, l'écart entre le flux potentiel (8,7 milliards) et le flux net réel (1,4 milliard) montre que les entrepreneurs injectent de l'argent dans les coûts de construction et ne voient arriver que 16 % de la somme totale.

Que signifie le fait que huit entreprises concentrent la moitié (50 %) du flux net total du secteur de la construction ? Que les autres acteurs se partagent la seconde moitié, ce qui indique une forte pression sur les flux de trésorerie des petites et moyennes entreprises. En termes simples : les petits entrepreneurs sont surendettés, ce qui est très dangereux, et c'est pourquoi nous les voyons s'effondrer. Les grandes entreprises tiennent le coup et la plupart vendent des appartements (bien qu'en faible volume ; par exemple, Kardan vend 8 appartements par trimestre sur le marché libre).

En juin, une augmentation d'environ 50 % des ventes a été enregistrée par rapport à l'année précédente, marquée par la guerre avec l'Iran. Sur le marché libre, 7 550 appartements ont été vendus (une augmentation de 42 % par rapport à juin 2025 et de 7 % par rapport à mai 2026).

Le taux de ventes « sur plan », qui affecte le flux de trésorerie potentiel et réduit les recettes actuelles, s'élevait en juin à 57 % de toutes les ventes sur le marché libre — bien moins que le niveau record de mars 2025 (67 %), lorsque les restrictions du superviseur des banques sont entrées en vigueur.

À la fin de la semaine, le ministère des Finances a rapporté qu'en date d'août, 1 821 annulations de transactions effectuées en 2023-2025 ont été enregistrées par l'administration fiscale. Il s'agit d'un bond de 41 % par rapport à janvier 2026.