Les géants du commerce et des bureaux se sont étendus au secteur résidentiel. Est-ce que cela a été rentable pour eux ?

Après des années passées à se concentrer sur les centres commerciaux et les bureaux, les géants de l'immobilier de rendement se sont tournés vers le marché résidentiel ces dernières années. Azrieli, qui a acquis Tzemach Hammerman, et Melisron, qui est entrée dans Aviv Yezum, illustrent cette démarche, motivée par l'érosion des rendements dans les bureaux et le commerce, ainsi que par la recherche de nouveaux moteurs de croissance, en partie à cause des restrictions de l'Autorité de la concurrence. Maintenant, avec la publication des rapports financiers, il est possible d'examiner ce que l'activité a apporté.

L'effet Gwyneth Paltrow

Melisron a acquis le contrôle d'Aviv Yezum en 2024 pour une valorisation d'environ 1,2 milliard de shekels. Malgré un ralentissement initial du marché, au premier semestre 2026, l'entreprise a vendu 166 appartements - soit près de trois fois plus qu'à la même période en 2025. Le principal bond provient du projet « Aviv ba-Shchakim » à Herzliya, qui a été commercialisé dans le cadre d'une campagne mettant en vedette Gwyneth Paltrow. La campagne a généré 56 transactions de mai jusqu'à la publication du rapport, et 55 appartements supplémentaires ont été vendus en juillet.

Le carnet de projets d'Aviv Melisron a augmenté d'environ 36 % par an pour atteindre environ 13 300 appartements. Selon une analyse de la Banque Hapoalim, les projets à forte certitude devraient générer pour l'entreprise un chiffre d'affaires d'environ 15 milliards de shekels et un bénéfice d'exploitation d'environ 2,4 milliards de shekels. Parallèlement, le carnet de revenus non encore comptabilisés a grimpé de 24 % pour atteindre 1,35 milliard de shekels, avec une marge brute d'environ 270 millions de shekels. Chez Hapoalim, ils ont expliqué que « les ventes ont précédé l'exécution et certains appartements ont été vendus alors même que la construction n'avait pas encore commencé ».

Le nombre d'appartements en construction s'élève actuellement à environ 550 dans 4 projets, et l'entreprise prévoit de l'augmenter à environ 2 300 d'ici la fin de 2026 et à environ 4 000 par la suite, avec l'entrée de 8 projets supplémentaires. Cependant, chez Hapoalim, ils notent que le test pour Melisron passe du marketing à la capacité d'exécution sur le terrain, et soulignent qu'« une partie substantielle de la croissance projetée dépend de l'achèvement des projets et de leur occupation à temps ». Parallèlement, dans le reste de l'activité, Melisron a affiché une augmentation de 5 % du NOI à 412 millions de shekels. Cependant, le bénéfice net a diminué d'environ 33 % à 289 millions de shekels, principalement en raison d'une baisse des bénéfices de réévaluation par rapport au trimestre correspondant.

La croissance d'Azrieli

Azrieli est également entrée dans le domaine résidentiel lorsqu'elle a acquis 67 % de Tzemach Hammerman en 2025 pour 635 millions de shekels. Au premier semestre 2026, l'activité a généré un chiffre d'affaires de 249 millions de shekels et un bénéfice de 38 millions de shekels. Aujourd'hui, les actifs résidentiels du groupe s'élèvent à environ 2,35 milliards de shekels et comprennent plus de 5 000 unités de logement dans 27 projets, ainsi que des réserves foncières et des projets de renouvellement urbain.

Au cours du semestre, Tzemach Hammerman a vendu 127 appartements (54 dans la part d'Azrieli) pour 254,9 millions de shekels - un bond par rapport aux 52 appartements seulement de la période correspondante. Le prix moyen était de 2 millions de shekels par appartement. L'élan s'est poursuivi par la suite, lorsque de juillet jusqu'à la publication du rapport, 21 appartements ont été vendus pour 63,3 millions de shekels, à un prix moyen de 3 millions de shekels par appartement.

Bond dans les ventes d'appartements - premier semestre 2025 contre premier semestre 2026

Aviv Melisron : 166 appartements vendus en 2026 contre 60 en 2025 (bond de près de 3 fois).
Tzemach Hammerman (Azrieli) : 127 appartements vendus en 2026 contre 52 en 2025 (bond de plus de 2,4 fois).

À la fin du trimestre, Azrieli a enregistré une légère augmentation du NOI à 651 millions de shekels et du FFO à 426 millions de shekels. En revanche, le bénéfice net a chuté de 320 millions de shekels à 155 millions de shekels, principalement en raison d'une chute des bénéfices de réévaluation immobilière et d'une augmentation des dépenses. Cependant, Tzemach Hammerman a contribué à hauteur d'environ 30 millions de shekels au bénéfice brut du groupe pour le semestre, et a aidé à atténuer l'érosion.

« Comme dans le reste du monde »

« Les sociétés immobilières de rendement doivent chercher de nouveaux moteurs de croissance au-delà du commerce, des bureaux et de la logistique, où les rendements commencent à s'éroder », explique l'expert-comptable Guy Amosi, PDG d'Avison Young Israël, dans une conversation avec Globes. « Au-delà des suspects immédiats, comme les fermes de serveurs, le résidentiel est un domaine que la plupart des entreprises évitaient par le passé, et ces dernières années, elles ont pris des mesures pour y entrer, que ce soit par la création d'une activité ou par l'acquisition d'une activité ».

Selon Amosi, la démarche est cohérente avec ce qui se passe dans le monde. « La tendance à la réduction des espaces de bureaux a commencé pendant le COVID dans le monde entier et ne s'est pas complètement rétablie. Israël est un marché quelque peu inhabituel, et la guerre des trois dernières années a créé de l'incertitude et un arrêt des mises en chantier, mais nous verrons cette tendance s'étendre dans un avenir proche. De plus, l'usage mixte est une tendance croissante, et il y a beaucoup de logique à combiner résidentiel et bureaux dans les mêmes complexes ».

Cependant, Amosi estime qu'il est trop tôt pour savoir si l'entrée des géants de l'immobilier de rendement s'avérera rentable pour eux. « Aujourd'hui, nous ne voyons que le début de l'activité. En raison de la situation géopolitique complexe, il est difficile de tirer des conclusions, et il ne sera possible d'évaluer la faisabilité de la démarche que dans les années à venir ».