Les difficultés du marché des bureaux poussent Sela et Menivim à accroître leur exposition à d'autres secteurs

Renforcement des moteurs de croissance : les performances des sociétés foncières (REIT) Sela Capital Real Estate et Menivim REIT se sont améliorées, et elles tentent de surmonter les difficultés du marché des bureaux en augmentant leur exposition à d'autres secteurs. Sela le fait par l'acquisition d'un centre commercial à Kfar Saba, et Menivim par l'achat d'espaces industriels et logistiques rentables. Le marché, du moins pour l'instant, n'est pas impressionné par ces mouvements : l'action Menivim a chuté de 13,1 % depuis le début de l'année, et celle de Sela de 23,6 %, par rapport à une baisse de 6,3 % de l'indice « TA-Maniv Israel », dont elles font partie.

Sela Capital Real Estate a terminé le deuxième trimestre 2026 avec une amélioration de 7 % de son NOI (revenu opérationnel net) par rapport au même trimestre en 2025, à 94 millions de shekels, et une amélioration de 5 % du FFO (bénéfice opérationnel des flux de trésorerie), à 64 millions de shekels. Le FFO, qui neutralise les réévaluations et les dépenses exceptionnelles, est considéré comme l'indicateur principal pour examiner la rentabilité des sociétés immobilières de rendement. Menivim, en parallèle, a bénéficié d'une hausse de 12 % du NOI à 67 millions de shekels et d'un bond de 15 % du FFO à 49 millions de shekels. Pour les deux, l'amélioration principale provient de nouveaux actifs ajoutés à leurs portefeuilles de propriétés de rendement.

Chez Sela, il s'agit du centre commercial « Kfar Saba HaYeruka », dont l'acquisition auprès du groupe Shviro a été finalisée début avril et qui a ajouté 9 millions de shekels aux revenus du deuxième trimestre. À pleine occupation (atteignant actuellement 93 %), la société en attend un ajout annuel de 40,5 millions de shekels à son NOI, ce qui représente 11 % du NOI pour toute l'année 2025. Chez Menivim, il s'agit de droits supplémentaires acquis dans plusieurs propriétés qu'elle détenait déjà, et des espaces industriels et logistiques de Shaniv, dont l'acquisition (51 %) a été finalisée fin mars pour 56 millions de shekels. Cela fait partie d'une série d'acquisitions d'espaces logistiques et industriels, qui s'élève à 192 millions de shekels depuis le début de l'année. De plus, elle a bénéficié d'une amélioration des performances du centre logistique de Har-Tuv près de Beit Shemesh, qu'elle a reloué après un conflit avec le locataire précédent.

Dans son rapport trimestriel, Menivim a abordé les difficultés du secteur des bureaux, notant que :

« L'incertitude persistante due aux circonstances géopolitiques et à la situation sécuritaire entraîne principalement une retenue du volume de la demande de bureaux. Le marché de la location de bureaux dans la plupart des régions continue d'être un marché très concurrentiel avec une demande limitée ».

En pratique, l'exposition de Menivim au secteur des bureaux est inférieure à celle de Sela, et seulement 40 % de son NOI trimestriel provient de ce secteur contre 52 % pour cette dernière. Alors que moins de 10 % de ses espaces de bureaux sont loués à des entreprises technologiques, qui présentent le risque principal de difficultés, contre 20 % pour le REIT Sela. Cependant, Menivim détient une exposition future au secteur sous la forme de 12 000 m² de bureaux dans la tour Lavanda à Tel-Aviv qui lui seront remis d'ici la fin de l'année, soit un ajout de 10 % à ses espaces de bureaux de rendement existants. Et bien qu'elle ait commencé à les commercialiser dès mars dernier et au début de l'année, et qu'elle ait acheté un parking à proximité pour accroître l'attractivité de la propriété, elle n'a pas encore réussi à les louer. Ses efforts de marketing ont subi un coup dur en juin après que la société de jeux Moon Active a annoncé son départ prévu de la tour Vitania voisine, détenue par Vitania et Delek Automotive. Un départ qui ajoutera 26 500 m² d'espaces de bureaux vacants à commercialiser dans la zone.

Chez Sela Capital Real Estate, les difficultés découlant de l'exposition au secteur des bureaux sont déjà présentes en pratique. En 2022, elle a acheté l'immeuble du siège de la banque Leumi à Tel-Aviv, Beit Mani, pour 650 millions de shekels et s'attendait à en recevoir un NOI annuel de 32 millions de shekels. Mais après que l'immeuble, qui compte 13 400 m² d'espaces de bureaux, lui a été transféré en février 2024 vide de locataires, elle a eu du mal à le relouer, et ce n'est que ces derniers mois que le rythme des locations a commencé à progresser. Ainsi, après avoir terminé 2025 avec des contrats signés pour 32 % de ses surfaces, fin mars le taux a atteint 48 % et fin juin 52 %, avec 10 % supplémentaires à des stades avancés de clôture. Elle est encore loin de dizaines de pour cent de l'occupation complète. Outre les difficultés d'occupation de Beit Mani, la société fait également face au départ de la banque Mizrahi Tefahot en avril des espaces de bureaux qu'elle louait à Sela dans le Beit Moshe Aviv à Tel-Aviv, qu'elle n'a pas encore reloués, et la perte de revenus pour le trimestre a atteint 3 millions de shekels.