« Les appartements sans MAMAD valent 15 % de moins » : vérité ou mythe ?
Une nouvelle étude de l'expert immobilier, le Dr Asaf Gastfreund, a examiné la valeur des appartements avec et sans MAMAD dans un quartier de Haïfa — une ville où 77 % des appartements ne sont pas protégés. Les résultats sont surprenants.
L'écart entre les appartements neufs et les appartements d'occasion se creuse, en particulier pour les logements construits avant 1992. Cet écart n'a cessé de croître depuis le début de la guerre et s'est encore élargi lors des deux dernières confrontations avec l'Iran. Il existe une idée reçue selon laquelle, les gens recherchant un appartement avec un MAMAD (espace protégé) et étant prêts à payer plus cher, les prix des appartements sans MAMAD commenceraient à baisser.
Nous avons vérifié si cette hypothèse correspond à la réalité du marché, en examinant le quartier bien connu d'Ahuza à Haïfa. L'enquête a été menée par l'avocat et expert immobilier, le Dr Asaf Gastfreund. La semaine dernière, nous avons publié son étude sur l'état du marché du renouvellement urbain, où il constatait que la plupart des projets de « Pinui-Binui » (évacuation et construction) sont sur le point d'être abandonnés, 50 % des participants se montrant pessimistes quant à leur achèvement. Le dénominateur commun entre ces deux analyses est la question du MAMAD, devenue critique pour de nombreuses familles, surtout à Haïfa, où environ 77 % des appartements ne sont pas protégés.
Le choix d'Ahuza s'explique par la présence d'un stock important de constructions anciennes (années 1940 à 1970) et modernes, permettant une comparaison au sein du même marché local, avec des caractéristiques de localisation, d'accessibilité et d'institutions éducatives identiques.
Comme les rapports de transaction de l'Autorité fiscale ne précisent pas si un appartement possède un MAMAD, le Dr Gastfreund a utilisé l'année de construction comme critère. La loi exige un MAMAD dans chaque nouvel appartement depuis 1992. L'étude a été divisée en deux périodes — avant et après la guerre — pour comprendre les changements survenus pour les appartements non protégés. La question centrale était de savoir si le MAMAD avait pris une valeur significative en raison de la guerre et si les prix des appartements équipés avaient augmenté plus fortement que les autres.
Pour que la comparaison soit équitable, seuls les appartements de même taille (60-100 m²) et les transactions d'occasion ont été retenus. Les ventes par des promoteurs ont été exclues car elles suivent des logiques financières différentes. Sur 543 transactions, 198 ont été conservées pour l'analyse.
Les résultats montrent que la différence entre les groupes n'est que d'un point de pourcentage, ce qui est statistiquement négligeable. En réalité, les appartements sans MAMAD ont légèrement plus augmenté. De plus, l'écart de prix général entre un appartement neuf et un ancien est resté stable tout au long de la période et ne s'est pas creusé avec la guerre, contrairement à ce que l'on aurait pu attendre si le MAMAD était devenu un facteur de valorisation majeur. À titre de comparaison, les prix des appartements dans tout le district de Haïfa ont augmenté d'environ 21 % sur la même période, les deux groupes progressant de concert avec le marché.
Concernant les affirmations selon lesquelles les appartements avec MAMAD vaudraient beaucoup plus cher, le Dr Gastfreund explique : « Dans les médias et parmi les professionnels, des primes de plusieurs dizaines de pour cent en faveur des appartements avec MAMAD sont parfois avancées. Nos données ne les contredisent pas, mais elles mesurent autre chose : il est possible qu'un appartement avec MAMAD se vende plus rapidement, mais c'est une question de rapidité de vente, pas du prix lui-même. Nous avons vérifié le prix. »
Le Dr Gastfreund ajoute : « Un appartement neuf vaut effectivement plus qu'un ancien, mais grâce à un ensemble d'éléments : ascenseur, parking, entretien et normes de construction. Le MAMAD n'est qu'un élément parmi d'autres et ne peut être isolé. En fin de compte, dans le quartier étudié, le MAMAD n'a pas provoqué une hausse plus forte des prix, même après la guerre. Les appartements sans MAMAD n'ont pas perdu de valeur ni d'acheteurs. Il est possible que le MAMAD influence la vitesse de vente ou le marché locatif, mais cette étude ne l'a pas examiné. »
