Le PDG est certain : « La prochaine crise sur le marché immobilier sera bien plus importante que la crise actuelle »
Le PDG de Kardan Real Estate, Amos Dabush, estime que la hausse des coûts de construction, l'assèchement du marché foncier et l'absence de gestion gouvernementale pourraient nuire au secteur immobilier pendant des années. Selon lui, de nombreuses entreprises seront contraintes de s'associer à des partenaires pour survivre.
Le PDG de Kardan Real Estate, Amos Dabush, ne se précipite pas pour qualifier ce qui se passe actuellement sur le marché des appartements de « crise », de « ralentissement » ou de « stagnation ».
« Je ne me précipite pas pour utiliser des mots aussi pompeux, mais je peux dire qu'il s'agit d'une situation très difficile, telle que nous n'en avons pas connu dans le secteur de la construction et de l'immobilier depuis de nombreuses années », déclare-t-il dans une interview accordée à Globes.
Dabush n'accepte pas totalement l'idée que la hausse des taux d'intérêt et la guerre aient conduit à cette situation. « Je pense que la source est plus profonde », dit-il, en détaillant : « Il y a une baisse significative du volume des ventes d'appartements, une augmentation très importante des coûts de construction, et la réglementation pèse de plus en plus sur le secteur. Ce sont trois composantes qui placent notre secteur dans une situation qu'il n'a pas connue depuis très longtemps ».
Kardan Real Estate
Capitalisation boursière : 812 millions de shekels.
Activité : L'entreprise promeut des projets pour environ 27 000 unités de logement à différents stades de planification et d'exécution, dont plus de 19 000 unités de logement dans le cadre du renouvellement urbain.
Quel est le rôle du gouvernement dans cette affaire ?
« Le secteur a été géré pendant de très nombreuses années, soi-disant selon les principes du marché libre, et cela convenait à tout le monde. Le Trésor est devenu accro aux recettes fiscales, les autorités sont devenues accros aux taxes sur la plus-value, et les promoteurs se sont également habitués aux prix élevés, et étaient donc toujours prêts à proposer des montants plus élevés lors des appels d'offres. Un cercle vicieux a été créé, dont il est très difficile de sortir dans la situation actuelle.
Ajoutez à cela le fait que depuis le début de l'année, l'Autorité foncière d'Israël (ILA) n'a pratiquement pas commercialisé de terrains - à mes yeux, c'est l'un des points les plus importants pour comprendre ce qui va se passer dans les années à venir.
Ajoutez à cela l'augmentation des coûts d'exécution qui a conduit à ce que de très nombreux projets de renouvellement urbain soient actuellement réexaminés.
Et enfin, ajoutez à cela le fait qu'en raison de la croissance démographique, de très nombreux chefs d'autorités nous mettent au défi tant en ce qui concerne les bâtiments publics, les taxes sur la plus-value, que les volumes des projets. À partir de là, vous comprendrez que la prochaine crise sera bien plus importante que la crise actuelle ».
Nous sommes encore en plein milieu de cette crise et vous regardez déjà la prochaine crise ?
« Oui. Vous voyez que l'État d'Israël ne gère pas l'entreprise. Chacun pour soi. Et si personne ne gère toute la question des coûts de construction et toute la question des coûts de la main-d'œuvre étrangère, alors les coûts de construction ne cessent d'augmenter.
D'un autre côté, l'État d'Israël n'est pas enthousiaste à l'idée de baisser les prix des terrains. Maintenant, ils ont arrêté les appels d'offres, et je ne sais pas pour quelle raison. S'ils n'ont vraiment rien à commercialiser, c'est bien pire. Il n'y a pas de PDG là-bas. Je suis dans le secteur depuis près de 30 ans, donc je vois déjà cela arriver et je crie, mais il n'y a personne pour écouter ».
Amos Dabush
Personnel : 50 ans, marié + 4 enfants, vit à Modiin.
Professionnel : PDG de Kardan, titulaire d'une maîtrise en immobilier et d'une licence en administration des affaires. Diplômé du cursus d'évaluation immobilière du Technion. Ancien vice-président du marketing et du développement commercial chez Y.H. Dimri.
Loisirs : Pilates sur machines et surf.
« Après les élections, il y aura plus de certitude économique »
Kardan Real Estate, détenue par le groupe Kardan Israel, est une société publique cotée à la Bourse de Tel-Aviv avec une valeur d'environ 833 millions de shekels, après une baisse d'environ 25 % depuis le début de l'année. Elle s'engage dans l'initiation et le développement de projets résidentiels et de propriétés génératrices de revenus, et exécute également des projets par l'intermédiaire de la société Al-Har Engineering and Construction.
Parmi ses grands projets actuellement en cours d'exécution : le projet Island à Bat-Yam, qui comprend deux bâtiments de 20 étages et 160 appartements ; le projet U Towers sur la rue Metzada à Bat-Yam, qui comprend deux tours de 31 étages et un total de 300 appartements ; et le projet Alive dans le quartier Park HaYam à Netanya, qui comprend une tour de 32 étages.
Aux stades de planification et de lancement de l'exécution se trouve un projet de « Pinui-Binui » (évacuation et construction) dans le complexe Mohaliver à Yehud, qui comprend 491 appartements, le complexe Pardes Snir à Tel-Aviv (conjointement avec le fonds Reality), un terrain à Hadera et un projet dans le quartier d'Eilat à Holon.
Il y a quelque chose d'optimiste dans ce que vous dites, car si vous parlez de la prochaine crise, cela signifie qu'entre la crise actuelle et la prochaine crise, il y aura une période de prospérité.
« Attendons de voir ce qui se passe avec la situation sécuritaire, et quand, si Dieu le veut, la guerre se terminera, les élections se termineront, il y aura beaucoup plus de certitude économique ici. De plus, le désir des gens d'investir sera beaucoup plus grand. Prenez Kiryat Ata ou Migdal HaEmek. Un campus Nvidia sera construit - comprenez-vous ce que cela fait à une telle zone dans un rayon de 30-40 kilomètres ? Cela fait décoller toute la région vers le haut.
Que recherchent les entreprises internationales ? Le calme. Une fois qu'il y a du calme, beaucoup d'argent afflue dans le pays, l'économie semble meilleure et notre secteur semble également bien meilleur.
Mais il faut gérer l'événement. En ce moment, ils ignorent ce qui se passe dans le secteur ».
Expliquez-moi, de quelle manière l'ignorent-ils ?
« Libérer des unités de logement sur le marché ? Cela doit être géré. Libérer des travailleurs étrangers sur le marché ? Cela doit être géré. La réglementation doit être gérée. Il n'est pas possible que chaque municipalité décide elle-même de ce qu'elle fait. Cela n'a aucun sens. Le ministère de l'Intérieur est-il responsable de l'administration locale ? Qu'il y ait des règles uniformes pour tout le monde.
Il n'est pas possible que dans une autorité ce soit comme ceci et dans une autre autorité ce soit différent. Il faut des règles uniformes. Et il n'est pas possible que l'État se désengage de tout.
Par exemple, les autorités locales ne sont pas disposées à payer un salaire aux examinateurs de plans, alors que font-elles ? Des instituts de contrôle. Sur qui cela tombe-t-il ? Sur le promoteur, qui doit payer des milliers de shekels par appartement pour le faire vérifier. Pourquoi ? Parce qu'il n'y a pas de main-d'œuvre pour vérifier dans la municipalité. C'est une entreprise mal gérée, et au final, cela se répercute sur le prix de l'appartement ».
Au gouvernement, ils pensaient que la privatisation de la vérification des plans raccourcirait les délais d'obtention des permis.
« Eh bien, le délai d'obtention d'un permis a-t-il été raccourci ? Non. Mais l'histoire ne concerne pas les instituts de contrôle. C'est un problème parmi mille problèmes qui existent dans la réglementation. Tout est encombrant. Quand vous avez mal aux dents, vous avez besoin d'un traitement de canal, vous n'avez pas besoin de mettre un plomb par-dessus. Mais chez nous, à chaque fois, ils mettent un plomb différent, et c'est dommage ».
Nous voyons les prix des appartements baisser un peu, mais pas plus que cela pour l'instant. Pourquoi ?
« Parce que toutes les entreprises ne sont pas désespérées. Cela dépend du stade où se trouve le projet. Parce que si aujourd'hui vous construisez un projet et que vous avez encore quatre ou cinq ans avant l'occupation, vous n'êtes pas pressé de baisser le prix. Beaucoup de choses peuvent changer pendant cette période. Aujourd'hui, comme la plupart des constructions se font en hauteur, la construction prend beaucoup plus de temps que par le passé, et vous avez donc plus d'air en tant que promoteur. Vous n'avez pas à vous précipiter.
De plus, tout le monde ne veut pas reconnaître une perte. C'est pourquoi vous ne voyez pas les baisses. Vous voyez de la créativité dans les conditions de paiement et diverses promotions ».
Dans les années 70, 80 et 2000, les prix ont chuté de dizaines de pour cent. Cela peut-il revenir ?
« Absolument pas. Aussi parce que le taux de croissance naturelle ici n'est pas similaire à celui des années 70 et 80, ni à celui des années 2000. Si vous regardez le prix total de l'appartement, le profit du promoteur est la plus petite partie. La fiscalité est très importante, les coûts de construction sont très importants, ainsi que les coûts des terrains, dont le propriétaire est dans la plupart des cas l'État d'Israël. Par conséquent, je ne crois pas qu'une telle chose puisse arriver ».
Vous avez parlé jusqu'à présent des facteurs économiques et des entreprises. Qu'en est-il des acheteurs ? De la demande ?
« Nous voyons la demande dans les bureaux de vente. Ils entrent, ils sortent, ils vérifient, mais au final, acheter un appartement est une chose émotionnelle. C'est l'un des plus gros achats qu'ils font dans leur vie et c'est très lié à l'humeur qui règne dans l'État d'Israël. Beaucoup restent sur la touche pour voir ce qui va se passer.
Il est également vrai que dans certains endroits, les prix ont atteint un état où les gens s'abstiennent ou cherchent alternativement d'autres endroits où déménager parce qu'ils ne peuvent pas se le permettre. Et c'est aussi très bien, tout le monde ne vit pas à Manhattan ».
Au-delà de l'aspect émotionnel, beaucoup de gens disent qu'ils ne peuvent pas se permettre les prix des appartements.
« Alors ils achètent ailleurs. Je ne dis pas que c'est simple. Je veux vraiment que mes enfants vivent près de moi, mais je vis à Modiin, et un appartement de quatre pièces y coûte 3 à 4 millions de shekels. Je ne suis pas sûr de pouvoir acheter un appartement à chaque enfant pour qu'il vive près de moi. Donc, parfois, on fait des compromis par manque de choix ».
« Nous avons géré de manière conservatrice et je ne le regrette pas »
L'offre d'appartements est à un niveau record.
« Il est vrai que l'offre d'appartements est à un niveau record, mais personne ne regarde non plus la demande, et elle existe. Elle n'a pas disparu. En ce moment, les gens n'achètent pas d'appartements pour un million et une raisons. La demande doit rencontrer l'offre, et si elle ne la rencontre pas à Tel-Aviv, elle la rencontrera à Bat-Yam ou à Rehovot. Les gens s'installeront dans ces cercles et cela finira par fonctionner, même si cela prend un peu de temps ».
Concernant l'offre, l'Administration de la planification est sûre que s'ils approuvent beaucoup d'unités de logement, ils résoudront la crise.
« C'est aussi ce qu'ils m'ont dit au quartier général du logement il y a dix ans sous le regretté Avigdor Yitzhaki. Et c'est aussi ce qu'ils m'ont dit au Trésor il y a trois ans, quatre ans et cinq ans ».
Alors peut-être que les problèmes ont commencé il y a 10 ans ?
« En 2015, les graines du désastre de la crise actuelle ont été semées. Pourquoi ? Parce que qu'a fait l'État d'Israël à cette époque ? Il a pris tout le stock des meilleurs terrains dont il disposait, sans exception, et l'a dirigé vers un seul segment de l'économie.
Ils ont donné aux gens qui avaient de l'argent en poche la possibilité de gagner un million de shekels lors de loteries à Glil Yam, Rishon LeZion, Modiin, Tel-Aviv, Bat-Yam, dans le cadre du programme « Prix pour l'occupant » (Mehir LeMishtaken). 100 000 à 200 000 personnes ont gagné à la loterie et ont gagné de l'argent. Aujourd'hui, c'est déjà bien plus d'un million de shekels.
Avec cela, l'État a perdu tous ses actifs les plus chers, la valeur des meilleurs biens immobiliers dont il disposait. Avec quoi est-il resté ? Regardez les appels d'offres depuis le début de l'année : des blagues. Un camp à Ramat Gan, Sderot, Netivot, Ofakim. Je ne dénigre pas cela. Mais l'État a rendu le marché très unidimensionnel.
Une fois que vous parlez à un segment de la population d'un côté et que de l'autre côté vous gaspillez tout votre stock de terrains - regardez où nous sommes arrivés. Le « Prix pour l'occupant » est une bonne chose, et il est très important d'aider les jeunes couples, mais une fois que vous allouez 100 % de vos terrains à cet objectif, vous créez un problème ».
Mais depuis des années, ils allouent aussi des appartements pour le marché libre.
« Le secteur immobilier est un porte-avions. Lorsque vous naviguez sur un petit yacht et que vous tournez le volant, le yacht tourne à droite. Pour un porte-avions, cela prend quelques bonnes heures.
Si j'achète un terrain aujourd'hui et que je reçois le terrain de l'ILA seulement dans trois ans, comment puis-je deviner quels seront les prix dans trois ans ? Je ne peux pas, mais c'est ce qui se passe. Alors que veulent-ils de nous ? L'État crée le désordre par le fait que je gagne un appel d'offres mais qu'il me donne le terrain dans deux ans et demi à trois ans ».
Que se passe-t-il dans votre entreprise à la lumière de la situation actuelle ?
« Dieu merci, nous avons géré de manière conservatrice jusqu'à aujourd'hui et je ne le regrette pas. Nous n'avons pas couru ces dernières années vers des appels d'offres pour payer des centaines de millions. Nous avons fait plus de transactions de combinaison et de renouvellement urbain, nous sommes donc beaucoup moins exposés que d'autres entreprises. De plus, les stocks que nous avons ouverts aujourd'hui sont aux stades initiaux. La plupart d'entre eux, d'ailleurs, sont aux stades de fondation souterraine ou de parois moulées, donc Dieu merci, tout va bien ».
« Nous verrons plus de transactions d'entrée en partenariat »
Tous les promoteurs n'ont pas une marge de manœuvre de quelques années pour survivre aux années difficiles. Ils ont des coûts d'exécution et de financement.
« Il y a ceux qui ont une colonne vertébrale et des épaules larges pour survivre correctement, et il y a ceux qui passeront à la gestion des flux de trésorerie ou qui quitteront le terrain, de nombreuses entreprises se tournent aujourd'hui vers le financement non bancaire et se séparent d'une partie importante du profit futur pour survivre.
Vous voyez de nombreux projets de renouvellement urbain et TAMA 38 être vendus, car il s'agit de petits promoteurs qui ont un peu plus de mal à survivre. Ils doivent s'unir et créer des partenariats pour survivre à cela. D'ailleurs, c'est tout à fait normal.
Nous avons vu ces derniers temps beaucoup plus de demandes de la part d'entreprises de promotion immobilière qui veulent que nous entrions en partenariat avec elles, que nous acquérions des projets auprès d'elles ou même que nous examinions l'acquisition de l'ensemble de l'activité. Cela se produit principalement dans le renouvellement urbain, où de très grands groupes de projets ont été construits ces dernières années, mais le marché a changé.
Aujourd'hui, il est beaucoup plus difficile de financer, de promouvoir et de commercialiser des projets de ces volumes, et les entreprises comprennent donc qu'elles ont besoin d'un organisme fort à leurs côtés avec du capital, une capacité de financement et une capacité d'exécution. Je ne parle pas d'une entreprise ou d'une autre qui a eu des problèmes, mais d'un processus qui se produit dans tout le secteur. On le voit aussi dans les transactions qui se font maintenant sur le marché, d'entrée en partenariat, d'acquisition de participations et d'acquisition d'activité.
Nous les examinons, mais nous ne cherchons pas de petites transactions. Si nous entrons, c'est pour une transaction importante de centaines d'unités de logement et plus, que ce soit par le biais d'un partenariat dans un projet, de l'acquisition de projets ou de l'acquisition d'une entreprise avec un carnet de commandes important.
Je pense que ce processus n'en est qu'à ses débuts. Lorsqu'un marché est en ralentissement pendant une longue période, un processus de consolidation commence : celui qui a des projets mais manque de capacité d'exécution cherche un partenaire, et celui qui a du capital et une capacité d'exécution cherche ces opportunités. Par conséquent, j'estime que nous verrons dans un avenir proche plus de transactions d'entrée en partenariat, d'acquisition de projets et d'acquisition d'entreprises, en particulier dans le renouvellement urbain, où les carnets de commandes peuvent atteindre des volumes de centaines et de milliers d'unités de logement ».
