La tour sera déplacée du rivage : la solution inhabituelle pour le projet d'Amos Maimon à Bat-Yam

Une tour hôtelière prévue pour être construite à seulement 100 mètres du bord de l'eau à Bat-Yam ne sera pas construite sous sa forme prévue. Le sous-comité des oppositions de la Commission de planification et de construction du district de Tel-Aviv a déterminé que les droits de construction seraient transférés vers un autre terrain appartenant au promoteur dans l'ouest de la ville, plus éloigné du littoral et de la falaise — une mesure relativement inhabituelle dans le système de planification.

Le projet en question appartient au promoteur immobilier Amos Maimon, dont la société réalise plusieurs projets à Bat-Yam, ainsi que dans d'autres villes de la région centrale. Maimon possédait un terrain privé de 14,5 dunams au bord de la falaise de Bat-Yam, qui fait partie d'un ancien plan directeur approuvé avant l'adoption de la loi sur le littoral. Aujourd'hui, la majeure partie du plan se situe dans les limites de l'environnement côtier, ce qui signifie qu'un nouveau plan de ce type ne pourrait pas passer devant les commissions de planification aujourd'hui en raison de sa proximité avec la plage (dans les nouveaux plans, la construction est interdite à une distance inférieure à 300 mètres de la plage).

Le plan initial présenté par Maimon prévoyait la construction d'une tour résidentielle de 46 étages, mais la Commission de district a modifié la destination en usage hôtelier, a abaissé la hauteur de la tour à 24 étages, dont deux sont destinés à un usage résidentiel, et il a été approuvé pour dépôt en plénière en septembre 2022. La décision d'autoriser une construction en hauteur sur ce terrain est passée en 2024 devant la VALHUF (Commission pour la protection de l'environnement côtier), qui l'a approuvée de manière surprenante. L'organisation Adam Teva V'Din (ATD) a déposé une opposition supplémentaire auprès du sous-comité des oppositions de la Commission de district de Tel-Aviv.

La solution proposée et finalement acceptée est celle du transfert des droits du terrain situé au bord de l'eau vers un autre terrain dans l'ouest de la ville. Cette solution de transfert de droits n'est presque jamais utilisée, et par le passé, elle était principalement utilisée pour transférer des droits de bâtiments destinés à la préservation vers de nouveaux projets à Tel-Aviv. L'argument principal des commissions jusqu'à présent concernant la solution de transfert de droits était qu'il s'agit d'une solution entraînant de nombreuses difficultés juridiques, et c'est pourquoi elles l'utilisaient rarement. Cependant, dans ce cas, la Commission de district de Tel-Aviv a décidé de mettre en œuvre la méthode de transfert de droits malgré tout, et on estime qu'une partie de cela a été rendue possible grâce à l'insatisfaction du promoteur concernant les droits de construction qui lui étaient offerts dans le nord de la ville, par rapport à des droits plus étendus plus au sud.

La décision prise est de transférer les droits de la tour située à l'ouest vers un autre terrain appartenant au promoteur au 101-103 rue Ben Gourion. Sur ce terrain, il pourra construire une tour résidentielle de 24 étages, et sur le terrain d'origine, il pourra construire un bâtiment commercial de 3 étages (au lieu de 24) qui sera ouvert au grand public et ne cachera pas la vue sur la mer.

À l'ATD, ils ont salué la décision de la Commission de district de Tel-Aviv, mais ont en revanche critiqué la VALHUF :

« La Commission pour la protection de l'environnement côtier manque à nouveau à son devoir établi par la loi, en approuvant le plan sans aucune tentative significative d'améliorer la planification de manière à réduire les dommages pour le public et l'environnement. Il est suggéré aux responsables de la VALHUF de faire un examen de conscience et de considérer s'il n'est pas temps d'apporter un changement fondamental dans la manière dont cette commission fonctionne, qui semble depuis longtemps ne pas remplir correctement le rôle important qui lui a été confié par la loi ».

À l'ATD, ils ont également noté que tout au long de la longue lutte, ils ont insisté sur le fait qu'il n'y avait aucun obstacle juridique ou de planification au transfert des droits de construction vers un autre emplacement, malgré les affirmations des institutions de planification selon lesquelles cela n'était pas possible. Il a été prouvé qu'il est possible de trouver une solution de planification optimale qui protège à la fois les droits du promoteur et l'intérêt public.

Me Ortal Sankar du département juridique d'Adam Teva V'Din a déclaré :

« Les plages maritimes sont une ressource publique rare et limitée, et dans la réalité d'une crise climatique, de l'élévation du niveau de la mer et du rétrécissement du littoral, la protection de chaque morceau de plage ouvert au public devient plus importante que jamais. Des décisions de ce type sont significatives pour réduire les dommages causés aux plages ».

Yael Dori, chef du département de planification à l'ATD, a conclu :

« Cette décision importante prouve qu'il n'est pas nécessaire de choisir entre les droits du promoteur et le bien public, et qu'avec une volonté de trouver des solutions créatives, il est possible d'aboutir à un résultat qui est bon pour toutes les parties. Nous espérons que cette décision conduira à un changement dans l'approche des institutions de planification vis-à-vis des plans nuisibles, et en particulier des anciens plans approuvés avant la loi sur le littoral, et que l'outil de transfert de droits deviendra une partie de la boîte à outils pour améliorer une planification archaïque qui nuit au public et à l'environnement. »