La tendance qui sauve le marché immobilier de Jérusalem d'un ralentissement

Le marché du logement en Israël est en phase de ralentissement, le nombre de transactions immobilières diminuant, mais les résidents étrangers équilibrent la tendance en achetant des appartements de luxe à Jérusalem. Jérusalem et Tel-Aviv sont les deux villes où le nombre d'appartements invendus est le plus élevé, ce qui devrait théoriquement indiquer une baisse des prix. Cependant, aucune chute brutale n'a été observée à Jérusalem, en partie parce que la plupart de ces appartements sont encore à des stades précoces de construction, et aussi parce que les transactions dans le segment de luxe soutiennent le marché local.

Il convient de noter que les données du CBS pour les mois de mai et juin indiquent une hausse des prix de l'immobilier à Jérusalem de 1,8 %. Cela survient après deux mois de stagnation, ce qui témoigne de changements significatifs dans la ville au cours du mois de juin.

Combien de transactions de luxe sont réalisées ? Selon les données de l'administration fiscale, entre mai et juin de cette année, pas moins de 8 transactions ont été effectuées pour des montants à huit chiffres, soit 10 millions de shekels ou plus. C'est un chiffre élevé pour une période de ralentissement, démontrant la résilience du marché du luxe. La transaction la plus importante a été l'achat d'un appartement de 200 m² dans la rue Shmuel HaNagid pour plus de 18 millions de shekels. Les premières transactions de juillet montrent que le marché est revenu à la normale, avec des prix moyens de 30 000 à 35 000 shekels par m².

Selon le CBS, entre mars et mai de cette année, 1 386 appartements ont été vendus dans la ville (539 neufs et 847 de seconde main). Jérusalem occupe la deuxième place en Israël pour la vente d'appartements neufs et la première pour la vente d'appartements anciens. Au cours de l'année écoulée, plus de 6 000 appartements y ont été construits, soit le deuxième chiffre le plus élevé en Israël après Tel-Aviv-Yafo.

« Jérusalem est un marché immobilier unique qui ne se comporte pas toujours en fonction des tendances nationales. Son statut et sa symbolique génèrent une demande de la part des résidents étrangers et de diverses populations, maintenant ainsi une demande significative même en période de ralentissement », explique l'avocat Ido Shmueli, expert en immobilier. « À cela s'ajoute une politique encourageant la construction et le renouvellement urbain, ce qui crée une activité relativement élevée même lorsque le marché national se modère. »

Elchanan Revach, courtier spécialisé dans l'immobilier de charme, ajoute qu'il existe un élément émotionnel dans la décision d'achat : « L'emplacement est une considération centrale partout, mais à Jérusalem, il a une signification différente. Parfois, la différence se joue entre une rue et une autre, voire entre deux bâtiments adjacents. Les gens ne choisissent pas un appartement uniquement selon le prix ou les spécifications, mais aussi selon le sentiment que leur procure l'endroit. »

Les projets de renouvellement urbain contribuent également à équilibrer l'offre. L'avocat Moshe Menashe soutient que les tours assurent la viabilité économique nécessaire aux grands projets le long des axes de transport, tandis que dans les anciens quartiers, les constructions de taille moyenne s'intègrent mieux au tissu local et préservent la qualité de vie des résidents.

Nos vérifications montrent que Yesodot Shituf du groupe Kahan (appartenant à Yechiel Kahan) domine le marché du renouvellement urbain à Jérusalem. Les sociétés Tara Nadlan, Capital Gold, Yetad Urban Renewal et le groupe Beit Yerushalmi construisent également un nombre important d'appartements.

On estime qu'à mesure que la situation sécuritaire reste tendue, le nombre d'immigrants en Israël augmentera. Parallèlement, on observe un mouvement accru des résidents étrangers achetant des appartements à Jérusalem et dans la ville voisine de Modiin en prévision d'une éventuelle immigration, avec un intérêt marqué venant notamment des États-Unis.