La justice rejette la tentative d'une locataire de bloquer un projet de rénovation urbaine pour « profit excessif »
Une propriétaire à Jérusalem a refusé de signer un accord de rénovation, arguant que le bénéfice du promoteur dépassait le seuil de la norme 21.1. Le tribunal a clarifié que cette norme fixe un seuil minimal de rentabilité pour garantir la viabilité des projets, et non un plafond maximal. Analyse de l'avocat Dan Helpert, expert en rénovation urbaine.
Dans de nombreux projets de rénovation urbaine, on rencontre des locataires récalcitrants. Certains ont des raisons justifiées, d'autres moins, mais une chose est sûre : parfois, une seule personne peut retarder tout un projet. Un projet de rénovation dans la rue Bar-Yohai à Jérusalem, incluant 86 appartements existants dans un ancien « immeuble-train », a été lancé après que le tribunal de district a rejeté l'opposition d'une propriétaire qui refusait de signer l'accord.
Selon les conditions approuvées par la majorité absolue des propriétaires, ces derniers avaient droit à une compensation : augmentation de la surface de l'appartement de 26 m² (soit plus de 50 % de la surface initiale), une place de parking, un débarras de 4 à 6 m² et un balcon de 10 à 12 m². De plus, un mécanisme de partage des bénéfices a été mis en place : si la rentabilité du projet dépasse la norme 21, environ 25 % du bénéfice excédentaire est reversé aux locataires.
Malgré cela, la propriétaire a refusé de signer. Elle prétendait que le bénéfice estimé du promoteur (environ 20,89 %) était excessif et supérieur aux taux de la norme 21.1 (qu'elle situait entre 15 % et 17 %). Elle affirmait que si le promoteur se contentait d'un bénéfice de 16,5 % à 17,5 %, il serait possible d'agrandir son appartement de 42 m² au lieu de 26 m².
Le tribunal a rejeté cette position, déterminant qu'un bénéfice entrepreneurial supérieur au minimum ne constitue pas une transaction discriminatoire ou non économique pour les propriétaires.
Dans sa décision, le juge a clarifié le rôle de la norme 21.1, entrée en vigueur en juin 2022 et remplaçant la précédente (qui fixait un bénéfice minimum de 25 % à 30 %). Il a été établi que la nouvelle norme ne fixe aucun plafond de rentabilité maximale pour les promoteurs. Parallèlement, l'évaluateur gouvernemental en chef a publié des taux de profit minimaux nécessaires pour examiner la faisabilité économique, afin d'assurer une incitation suffisante à la réalisation du projet.
Le tribunal a souligné : « Le taux de profit spécifié par l'évaluateur gouvernemental en chef est un seuil minimal pour garantir l'intérêt du promoteur. Il ne s'agit pas d'un profit maximal dont le dépassement prouverait que la transaction est défavorable aux locataires, justifiant ainsi le refus d'un seul propriétaire de participer à un projet souhaité par la majorité ».
Le verdict précise également que le bénéfice entrepreneurial minimal diffère du bénéfice accepté sur le marché. Ce seuil sert d'indicateur de sécurité : en dessous, le risque d'abandon du projet augmente. Si le marché le permet, il n'y a aucune limite aux bénéfices du promoteur ; au contraire, une rentabilité suffisante renforce la capacité du projet à aboutir, ce qui profite aux propriétaires.
Le tribunal a conclu que la tentative de la récalcitrante de s'appuyer sur des taux de 16,5 % à 17,5 % pour contester la faisabilité n'était pas justifiée, et a approuvé la poursuite du projet.
« La question de la norme 21 n'est pas claire pour tout le monde, et le tribunal a bien fait de la clarifier, analyse l'avocat Dan Helpert, expert en rénovation urbaine. Il faut comprendre que la norme 21 a changé. Auparavant, elle déterminait le seuil supérieur de rentabilité. Depuis juin 2022, l'approche a été totalement modifiée. Selon la norme 21.1, il n'y a pas de limite supérieure, on examine le seuil inférieur, ce qui est une nécessité de la réalité. »
« L'objectif réel de la norme n'est pas d'intervenir dans les questions commerciales entre les parties, mais de fixer un seuil minimal de rentabilité. Si un projet est en dessous, un signal d'alerte est émis pour protéger les propriétaires contre des projets dangereux qui pourraient ne jamais voir le jour. En tant qu'expert représentant des centaines de projets, je peux dire que nous n'avons pas besoin de la norme 21 pour obtenir la meilleure affaire. Nous menons des appels d'offres efficaces qui garantissent aux propriétaires une compensation maximale et les garanties les plus solides. »
