La donnée que le Trésor ne vous dit pas sur la « vague d'annulations » des transactions immobilières

La société immobilière Kata Group a annulé 7 transactions de vente d'appartements pour un montant d'environ 37,6 millions de shekels. Apparemment, il semble qu'il s'agisse d'une partie de la vague d'annulations de transactions dont le ministère des Finances a parlé. La raison des annulations était probablement l'incapacité des acheteurs à acquérir l'appartement. Cependant, en plongeant dans ces chiffres, on découvre que la société a vendu 5 de ces appartements à un prix plus élevé. C'est ce qui s'est passé récemment dans un projet des frères Hagag, qui ont réussi à vendre les appartements que leurs clients avaient annulés à un autre acheteur. C'est ce qui se passe également dans d'autres projets à travers le pays.

Ces données de Kata prouvent que, malgré la vague d'annulations, une partie importante de ces appartements est déjà en train d'être revendue. S'agit-il de transactions avec des avantages de financement ? Probablement oui. Les prochains acheteurs mèneront-ils la transaction à terme ? Impossible de le savoir. Et pourtant, il est important de noter : sur fond de rapport du Trésor sur une vague d'annulations de transactions, il existe des entreprises qui vendent des appartements très rapidement.

Faites attention aux données : Kata Group a vendu les appartements des transactions annulées à un prix moyen d'environ 5,37 millions de shekels, et les a revendus à un prix moyen proche de 7 millions de shekels. Nous ne savons pas quels appartements ont été vendus, et il est possible qu'une partie d'entre eux soient des penthouses et que les invendus soient des appartements de 2 pièces. Il est trop tôt pour dire que le prix a grimpé en flèche, mais il semble qu'il n'ait certainement pas baissé.

Malgré le ralentissement à Tel-Aviv, selon les rapports de Kata, on peut voir que l'augmentation du volume des ventes d'appartements découle du début de la commercialisation de son projet dans la rue Weizmann à Holon, où elle a signé 41 nouveaux contrats en prévente. On peut voir l'augmentation des ventes d'appartements en termes semestriels : 120 appartements contre 81 au premier semestre 2025 - une augmentation d'environ 50 %. Au deuxième trimestre de l'année, elle a vendu près de 4 fois plus par rapport à l'année dernière, et ce malgré le mois de juin, durant lequel il y avait une guerre. De plus, la société a rapporté environ 100 millions de shekels de plus grâce à la vente d'appartements - 320 millions de shekels en six mois, contre environ 225 millions de shekels l'année dernière.

Il est intéressant de voir ce que Kata Group a fait pour vendre les appartements. Le rapport du deuxième trimestre explique la raison de ce bond : elle propose un paiement de 10 à 20 % au moment du contrat, 41 % supplémentaires lors du deuxième paiement et 39 % lors du paiement final (dans le cas d'un paiement de 20 % de la valeur de l'appartement au contrat), près de la livraison. Pourquoi fait-elle cela ? Pour surmonter les restrictions du superviseur des banques. Un paiement de 40 % à la livraison est considéré comme une transaction de prêt d'entrepreneur - et moins que cela, non.

De plus, la société a accordé un avantage d'exonération de l'indexation sur l'indice dans tous les contrats. Nous avons pris les données du deuxième trimestre pour comprendre jusqu'où elle va avec les promotions d'entrepreneur : sur 120 appartements vendus, pour un montant d'environ 320 millions de shekels, 89 appartements ont été vendus avec des avantages de financement - sans indexation sur l'indice. Seuls 31 appartements ont été vendus sur une base linéaire.

Ce phénomène ne se retrouve pas seulement dans la société des frères Hagag ou chez Kata Group. Dans la société Israel Canada, des accords totalisant 22,7 millions de shekels ont également été annulés au premier trimestre, mais pour autant que l'on sache, la plupart de ces appartements ont déjà été vendus. C'est également le cas dans d'autres entreprises que nous avons vérifiées. D'une conversation avec un promoteur construisant à Tel-Aviv, il ressort que la plupart des appartements annulés ont déjà été vendus à un tiers, la banque ayant déjà effectué la souscription, et selon lui, le risque d'une nouvelle annulation est très faible.

Chez Kata Group, ils ont noté que les annulations de transactions n'étaient pas mentionnées dans le rapport - c'est-à-dire que si vous pensiez qu'une transaction annulée continue d'être signalée, c'est une erreur. Les sociétés immobilières n'incluent pas ces transactions dans le rapport, et dans la plupart des cas, elles ne sont pas non plus incluses dans le rapport suivant. Les sociétés immobilières signalent les ventes en fonction du rythme de construction, et par conséquent, il est possible qu'une partie des données du Trésor que vous avez vues soient inexactes car elles n'incluent pas les appartements vendus après l'annulation.

Et enfin, voici ce que la société Perskovsky a écrit cette semaine dans son rapport : « Selon l'évaluation de la société, au vu de l'examen initial, tant au vu de l'imposition d'une amende importante pour l'annulation d'une transaction qui s'applique à l'acheteur qu'à la lumière de l'expérience accumulée de la société, la chance qu'un acheteur ne termine pas la transaction est très faible, voire négligeable et inexistante ». Au total, la société a vu 3 transactions annulées depuis le début de l'année à ce jour, mais elle n'a pas précisé si elle avait vendu ces mêmes appartements, qui valent 4 à 4,5 millions de shekels.