La donnée dans les rapports de Mizrahi Tefahot qui devrait allumer un voyant rouge sur le marché immobilier

La banque Mizrahi Tefahot a clôturé hier la saison des rapports financiers des grandes banques pour le deuxième trimestre 2026 avec une baisse de 1,7 % du bénéfice net, qui s'est élevé à environ 1,43 milliard de shekels, et avec un rendement des capitaux propres qui s'est érodé, passant de 17,8 % au trimestre correspondant de l'année dernière à 16 % au trimestre actuel. À l'instar de la tendance observée dans les autres banques, la modération de l'inflation et la baisse du taux d'intérêt de la Banque d'Israël ont freiné la tendance aux bénéfices records de ces dernières années, à l'exception de Leumi, qui a présenté un bénéfice record pour une banque en Israël de 2,83 milliards de shekels. Cela s'ajoute à l'impôt spécial d'environ 3 milliards de shekels imposé par le ministère des Finances aux banques. Le bénéfice avant impôts de Mizrahi Tefahot a augmenté de 0,54 % pour atteindre 2,43 milliards de shekels. La banque, sous la direction de Moshe Lari, a annoncé une distribution de dividendes en numéraire de 50 % du bénéfice net, comme Leumi et Hapoalim, pour un montant total de 714 millions de shekels. Mais contrairement à Leumi, Hapoalim et Discount, la totalité du dividende ne revient pas au public : les actionnaires de contrôle de la banque — Eyal Ofer (21,01 %) et les frères Dudi et Drorit Wertheim (20,28 %) — récolteront ensemble environ 295,8 millions de shekels de la distribution actuelle.

La caractéristique la plus marquante de Mizrahi Tefahot est le secteur des prêts hypothécaires. Mizrahi détient le plus grand portefeuille de prêts hypothécaires du système — environ 253 milliards de shekels, ce qui représente près de 40 % du portefeuille hypothécaire en Israël. Mais alors que dans les années de forte inflation, le portefeuille, qui bénéficie de l'indexation du principal sur l'indice, poussait le résultat net vers le haut, dans un environnement de modération de l'inflation, Mizrahi est la principale victime du système : l'excédent d'actifs indexés sur l'indice le rend le plus sensible à toute baisse du taux d'augmentation de l'indice par rapport à ses concurrents. En effet, bien que le portefeuille hypothécaire ait augmenté de 8,7 % depuis juin de l'année dernière et que le portefeuille de crédit total ait augmenté de 12,5 %, les revenus nets d'intérêts au cours du trimestre ont diminué de 2,6 % pour atteindre 3,01 milliards de shekels. La banque a partiellement compensé ce dommage grâce à deux moteurs : un bond par quatre des revenus de financement hors intérêts (qui se sont élevés à 171 millions de shekels contre 43 millions de shekels au trimestre correspondant, principalement grâce à la réévaluation des dérivés et aux bénéfices du portefeuille de titres), parallèlement à une baisse de 2,7 % des dépenses d'exploitation, grâce à une diminution des provisions pour salaires et primes.

L'afflux d'emprunteurs vétérans

Quiconque a cherché à obtenir plusieurs devis pour un prêt hypothécaire ces dernières années a probablement été exposé à la concurrence féroce qui règne dans le secteur. Bien que la marge d'intérêt facturée par la banque sur un prêt hypothécaire soit faible par rapport à d'autres prêts, il s'agit en fin de compte d'un prêt important et à long terme, avec une garantie importante et une moralité de paiement élevée, et les banques s'y ruent. Une comparaison entre les trois grandes banques (selon les données du secteur de surveillance de la Banque d'Israël) montre qu'en termes annuels, Mizrahi Tefahot a mené la croissance du portefeuille hypothécaire avec une augmentation de 8,7 %, à 252,3 milliards de shekels nets, contre 7,6 % chez Leumi et 6,5 % chez Hapoalim. Cependant, au premier semestre 2026, Leumi a accéléré le rythme et a présenté une croissance de 4,0 % (à 159,8 milliards de shekels), contre 3,4 % chez Hapoalim et 3,3 % chez Mizrahi. Les sources de croissance de chaque banque étaient différentes : Leumi a mené la croissance des exécutions de nouveaux prêts hypothécaires (y compris l'achat d'appartements et le transfert de clients de banques concurrentes), avec un bond de 25,6 % des nouvelles exécutions au premier semestre pour un total de 15,65 milliards de shekels. À titre de comparaison, chez Mizrahi Tefahot, qui concentre le volume d'activité le plus élevé, les nouvelles exécutions n'ont augmenté que de 7 % (à 19,78 milliards de shekels), et chez Hapoalim, une croissance modérée de 3,5 % a été enregistrée (à 12,69 milliards de shekels). D'autre part, chez Mizrahi Tefahot, il y a eu une activité importante de refinancement interne : le volume des prêts refinancés au sein de la banque a bondi au cours du semestre de 38,8 % pour atteindre un total de 8,66 milliards de shekels — un rythme plus de deux fois supérieur à celui de Leumi, et plus de trois fois supérieur à celui de Hapoalim. Le bond du refinancement reflète l'afflux d'emprunteurs vétérans dans les agences dans le but d'adapter les parcours de prêt à l'environnement de baisse des taux d'intérêt : chez Mizrahi Tefahot, seulement 17,9 % du portefeuille est lié au taux préférentiel (prime) — ce qui oblige la plupart des emprunteurs à effectuer un refinancement actif pour réduire le remboursement.

Un voyant d'avertissement pour les risques de crédit

Un examen de la qualité du crédit montre que le taux de créances douteuses (NPL) — prêts avec un retard important de 90 jours ou plus pour lesquels la banque a cessé de comptabiliser les revenus — s'établit dans le portefeuille hypothécaire de Mizrahi Tefahot à 1,03 % contre 0,96 % au trimestre correspondant de l'année dernière. Il s'agit d'un taux plus élevé que celui des concurrents (0,72 % chez Hapoalim et 0,57 % chez Leumi), découlant d'un profil de risque qui inclut un ratio prêt-valeur (LTV) moyen plus élevé — 55,5 % de la valeur de l'actif chez Mizrahi contre environ 45 %-49 % chez les concurrents — ainsi que de l'ancienneté du portefeuille, qui, par nature, accumule des procédures de recouvrement juridique prolongées. Parallèlement, le taux de radiations comptables nettes dans le portefeuille de logement de Mizrahi s'est établi à 0 %, un chiffre illustrant que le privilège sur les appartements résidentiels empêche la banque de subir des pertes finales réelles. Parallèlement au portefeuille hypothécaire pour les ménages, Mizrahi Tefahot a approfondi son activité avec les promoteurs dans le secteur de la construction et de l'immobilier. Le risque de crédit total de la banque envers le secteur a franchi pour la première fois le seuil des 100 milliards de shekels et a atteint 101,6 milliards de shekels — un bond de 20,5 % en un an. Le « risque de crédit » reflète l'exposition financière totale de la banque au secteur — c'est-à-dire le montant maximum que la banque pourrait perdre en cas de défaillance générale des emprunteurs. Ce chiffre se compose de 54,9 milliards de shekels de prêts directs effectivement accordés aux entrepreneurs, parallèlement à 46,7 milliards de shekels d'engagements futurs et de cadres ouverts. Le rapport soulève un premier voyant d'avertissement parmi les promoteurs, car le crédit total au secteur immobilier qui n'est pas dans une notation de performance normale (crédit sous surveillance ou contrôle spécial) a augmenté au cours du semestre de 20,6 % à 5,74 milliards de shekels, et il constitue désormais 5,65 % de l'exposition totale au secteur (contre 4,64 % en juin de l'année dernière). Parmi ceux-ci, le crédit classé comme problématique avec un niveau de risque plus élevé (mais pour lequel les emprunteurs respectent toujours les paiements d'intérêts, « crédit problématique comptabilisé ») a grimpé de 25,2 % à 318 millions de shekels. La banque elle-même énumère dans le rapport une série de défis pesant sur les entrepreneurs, menés par un stock d'environ 84 000 appartements invendus en Israël (dont environ 55 % sont concentrés dans les districts de Tel-Aviv et du Centre) et l'allongement de la durée de construction. La question centrale autour du secteur immobilier est de savoir si et quand le ralentissement des ventes de nouveaux appartements atteindra le marché hypothécaire avec force. Jusqu'à présent, le marché hypothécaire a continué de présenter des performances élevées principalement grâce aux transactions « sur plan » signées il y a deux ou trois ans. Pour encourager les achats et subventionner les coûts de financement sans baisser officiellement les prix des appartements, les entrepreneurs ont inondé le marché avec des campagnes 20/80, dans lesquelles les acheteurs ne payaient qu'un petit acompte au moment du contrat, et sont tenus de contracter le prêt hypothécaire principal et de compléter le solde du paiement uniquement à la réception des clés. Mais ce mécanisme a créé un « retard » dans le risque : si la stagnation des ventes d'appartements se poursuit et que les entrepreneurs ont du mal à liquider le stock accumulé d'appartements, le marché hypothécaire perdra son principal moteur de croissance. Dans une situation où la modération de l'inflation et les baisses des taux d'intérêt érodent déjà les marges de financement, le moteur de croissance significatif de Mizrahi sera confronté à un défi important.