"Je ne minimise pas les baisses de prix de quelques pourcents, mais ce n'est pas 20 %"

« Il y a un ralentissement des ventes et un retrait des contrats, ce qui fait que l'entrepreneur termine la construction du projet, mais n'a pas d'argent pour terminer le financement bancaire et avancer », déclare Gil Topaz, co-PDG d'Altshuler Shaham Credit.

« C'est un phénomène qui n'existait pas il y a quelques années. Il y a beaucoup de projets qui arrivent au bout du chemin avec 30 % à 40 % d'appartements invendus. Alors le promoteur vient nous voir et nous propose les appartements finis avec le formulaire 4 comme garantie, et je lui accorde un crédit », explique Topaz.

« Je prends l'argent et avec l'aide de cet argent, il rembourse également le crédit bancaire et peut aussi avancer et essayer de développer des projets supplémentaires. »

Une solution pour les nouvelles réalités du marché

Sur la question de savoir si cette solution existait par le passé, Topaz répond :

« Il y avait quelques transactions de ce type. Les promoteurs ne les cherchaient pas, car ils n'avaient pas ce besoin. Et aujourd'hui ? Les promoteurs cherchent vraiment. Il y a trois ou quatre ans, ce besoin n'existait pas. »

Selon la société, le solde du portefeuille de crédit d'Altshuler Shaham Credit s'élève à environ un demi-milliard de shekels, dont environ 62 % dans le secteur de la construction et de l'immobilier.

Quel type de promoteurs s'adresse à vous ?

« Tout le monde. Les promoteurs les plus faibles, qui ont du mal à obtenir un financement, et aussi les plus grands promoteurs, où nous sommes plus heureux de fournir des solutions. Il y a aussi des promoteurs plus établis et liquides qui acquièrent des droits dans des projets auprès de plus petits promoteurs, et nous aimons aussi être partenaires dans les transactions d'acquisition. »

« À Jérusalem, la situation est raisonnable, ailleurs moins »

Comme raisons de l'accumulation de stock d'appartements invendus, il cite le taux d'intérêt et la volatilité des prix : « Octobre 2023 a été un point de rupture sur de très nombreuses questions dans la société israélienne. Depuis lors, les prix baissent de manière sélective : ils chutent ou restent au même niveau, et certainement pas n'augmentent. »

« Dans ce contexte, nous avons vu une accélération du phénomène des promotions financières. Avant les promotions 90-10 et 80-20, un promoteur recevait des paiements en fonction de l'avancement du projet, et lorsque le projet était terminé, il avait assez d'argent des acheteurs pour rembourser tout le crédit bancaire. Aujourd'hui, ils terminent le projet avec beaucoup d'appartements invendus, et en plus, ils reçoivent soudainement des demandes d'annulation de transaction », explique Topaz.

Les spéculateurs comme facteur de risque

Topaz estime que les profits potentiels incarnés dans la méthode 80-20 ont « attiré un nouveau type d'investisseur, appelons-les les spéculateurs ». Ceux-ci ne se comportent pas comme des investisseurs réguliers : ils sont beaucoup plus agressifs, ne regardent pas les rendements sur le long terme et se fixent un objectif à court terme pour vendre l'actif et récolter un profit.

« Quelqu'un m'a approché et m'a dit qu'il avait acheté cinq appartements dans un projet et qu'il avait besoin d'un financement pour tous. C'est un particulier qui n'a aucune capacité à obtenir un prêt hypothécaire d'une telle envergure, car les actifs qu'il a achetés atteignent une valeur de 15 ou 17 millions de shekels. Il est salarié et a vu l'achat de l'appartement comme l'achat d'une option. Il a payé environ 40 % du prix, et même ce montant, il a pris un prêt à la consommation à la banque. Le marché s'est retourné et ses considérations aussi. Les annulations ne me surprennent pas. »

Topaz estime les spéculateurs à environ 10 % à 15 % du marché. « C'est en fait le segment qui, à mon avis, est très susceptible d'annuler. Ils voudront réduire leurs pertes. »

« Les jeunes couples n'ont pas d'alternative »

L'estimation acceptée est que les annulations proviendront principalement des jeunes couples, mais Topaz n'est pas d'accord :

« Non. Un couple qui a acheté un premier appartement a d'autres considérations. Il renonce aux 10 %-20 % qu'il a payés et ensuite ? Il continuera à vivre en location ? Ils ont besoin de l'appartement. De même, parmi ceux qui améliorent leur logement, je ne vois pas d'annulations en masse. La plupart des annulations viendront de la direction des spéculateurs, qui dès le début n'avaient pas l'intention de rester avec l'appartement. Cette ampleur limite le phénomène des annulations à quelques pourcents, et non quelque chose qui atteindra 20 %-30 % des ventes des promoteurs. »

En conclusion, Topaz ajoute : « Nous sommes dans un processus qui se reflète sur l'humeur nationale, et cette humeur est un facteur dramatique dans l'économie. Les prix ne sont pas en effondrement. Nous ne voyons pas de baisses de 20 % ici, mais de quelques pourcents, et ce n'est pas que je minimise cela. »