« J'ai lu que le marché immobilier allait s'effondrer comme un château de cartes, est-ce vrai ? »
Une connaissance m'a demandé si la distribution d'appartements gratuits par des entrepreneurs était le signe d'un effondrement imminent du marché immobilier. Nous analysons pourquoi ce n'est pas le cas et quels facteurs cachés, y compris la criminalité, influencent les prix.
- L'une de mes connaissances m'a demandé cette semaine comment il se fait qu'une société immobilière comme Anshei HaIr distribue un appartement gratuitement. Il a lu sur l'un des forums Facebook que les entrepreneurs sont sur le point de faire faillite et que le marché immobilier va s'effondrer comme un château de cartes. Il a vu dans la distribution d'appartements gratuits un signe que les entrepreneurs ont besoin d'oxygène. « J'ai lu que bientôt les appartements coûteraient un million de shekels », a-t-il déclaré.
C'est vrai, beaucoup d'entrepreneurs ont besoin d'une « bouteille d'oxygène » en cette période, mais cela ne signifie pas encore que le marché immobilier est sur le point de s'effondrer. Certes, il y a de petits entrepreneurs qui font faillite. Ils sont surendettés, ne parviennent pas à payer les intérêts, et certains empruntent de l'argent sur le « marché gris » et ne supportent pas la pression. « Regarde ce qui se passe sur le marché hypothécaire. Le volume des retards de paiement des prêts hypothécaires augmente et dépasse les 4 milliards de shekels. Cela signifie-t-il que le marché hypothécaire va s'effondrer ? », lui ai-je répondu. « Pourtant, en pourcentage, le nombre de personnes en retard de paiement est proche de 0,6 %. Il y a des gens qui ne peuvent pas faire face à leur prêt hypothécaire et qui vendent. Il en va de même pour les entrepreneurs. »
« Mais tu n'as pas répondu, comment se fait-il qu'Anshei HaIr distribue un appartement gratuitement ? », a-t-il demandé à nouveau. Je lui ai expliqué que la société Anshei HaIr ne distribue pas d'appartements gratuitement dans la rue et qu'il s'agit d'une opération marketing intelligente. Il y a eu une période où elle ne parvenait pas à vendre d'appartements, elle a donc décidé d'en offrir un gratuitement. « Mais un appartement à Tel-Aviv coûte 6 à 7 millions de shekels », a-t-il répondu après n'avoir lu que les titres des rubriques économiques.
J'ai expliqué que l'appartement est un petit 2 pièces, d'une valeur d'environ deux millions de shekels. « Donc l'entrepreneur a perdu 2 millions de shekels ? », a-t-il demandé. « L'appartement a coûté 1,6 million de shekels à l'entrepreneur. C'est la somme qu'il a perdue. Mais il a économisé 2 millions de shekels sur une campagne publicitaire qu'il voulait mener et a vendu 13 appartements, dont certains sont des appartements de luxe. Une partie de l'argent a été reçue immédiatement, en espèces. L'entrepreneur a fait entrer des sommes à huit chiffres à la banque et a économisé sur les intérêts, une partie des centaines de milliers de shekels qu'il paie à la banque chaque mois. Alors, que dis-tu, l'entrepreneur a-t-il perdu ? », ai-je demandé.
« Mais attends une minute, il est écrit que la société Prashkovsky vend des appartements lors d'un appel d'offres, je les ai entendus dire que cela représente une réduction de 15 % », a-t-il insisté. « Tu as raison », lui ai-je répondu. « Mais la réduction ne s'applique pas au prix catalogue de l'entreprise, mais aux prix du marché environnant. Le prix catalogue est plus bas. J'ai vérifié, et le prix minimum du projet est environ 8 % inférieur à leur prix catalogue. »
« Eh bien, 8 %, ce n'est pas une réduction ? », a-t-il demandé. « Bien sûr que c'est une réduction », ai-je répondu. « Mais c'est le prix minimum. En moyenne, l'entrepreneur est censé vendre un appartement avec une réduction de 6 %, avec un avantage de financement mineur. De toute façon, la plupart des entrepreneurs accordent une réduction de 4 %. Sur l'argent qu'il reçoit, il économise 3 % sur les frais de financement. »
« Alors qui gagne ? », a-t-il demandé, juste avant que je reçoive l'indice montrant qu'Anshei HaIr est la société la plus forte à Tel-Aviv dans le domaine du renouvellement urbain. « Celui qui achète et celui qui vend », ai-je répondu. « Tu sais quoi ? », a-t-il conclu. « Peut-être est-ce le moment de profiter de la pression et d'acheter un petit appartement à Tel-Aviv. »
- Les prix des logements ont baissé d'un pourcentage à un chiffre au cours de l'année écoulée. Les entrepreneurs vendent des appartements avec des remises et les vendeurs de logements d'occasion sont sous pression et réduisent les prix de pourcentages plus élevés lors de la vente. Les sociétés publiques « sautent » par-dessus le ralentissement dans leurs rapports. Elles traitent la question des avantages de financement sur une ligne distincte, de sorte que les prix de vente restent relativement stables — une baisse moyenne de 5 à 7 %. Cependant, les avantages de financement reflètent une baisse supplémentaire, c'est pourquoi certains parlent d'une chute des prix de 10 %, surtout à Tel-Aviv.
Il faut se rappeler que les nouveaux appartements ne représentent que 45 % de tous les appartements vendus, et parmi eux, seul un quart bénéficie d'avantages de financement. Cela signifie qu'un peu plus d'un dixième des appartements sont vendus avec de telles remises. À Tel-Aviv, l'impact est plus important. Lorsque les prix des appartements à Tel-Aviv baissent, la probabilité que l'indice des prix des logements baisse est plus élevée.
La raison pour laquelle les prix des appartements sont restés relativement élevés est le coût du financement et des matières premières ainsi que les coûts de construction. Le taux d'intérêt est élevé, les marchandises arrivant de l'étranger sont devenues plus chères et les ouvriers chinois coûtent 3 fois plus cher que les ouvriers palestiniens. L'un des promoteurs m'a raconté cette semaine qu'il paie 1 600 shekels pour un ouvrier chinois, alors qu'un ouvrier palestinien gagnait chez lui des sommes de 500 à 600 shekels par jour.
« Si autrefois un appartement me coûtait 100 shekels et que je le vendais 130, aujourd'hui il coûte 120 shekels. Quand un client veut une réduction, je ne peux pas baisser beaucoup le prix, alors je donne des avantages de financement. Les prix de mon projet n'ont pas baissé de plus de 4 %, et la qualité de la construction s'est améliorée depuis que les Chinois sont là », explique-t-il. « Je n'envie vraiment pas les entrepreneurs de Tel-Aviv. Ils sont en difficulté. Ils vendent des appartements avec des remises plus élevées, 6 à 7 %. Ce marché est en détresse, c'est pourquoi je n'y suis pas entré. » J'ai demandé si c'était le moment d'acheter un appartement à Tel-Aviv. « Bien que je n'y vende pas, la réponse est sans équivoque oui », a-t-il répondu.
- Le coût du foncier en Israël est très élevé. Si vous avez acheté un appartement, il est probable que les dépenses liées au terrain et à la construction représentent au moins 85 % du paiement. Mais il y a un chiffre que vous n'avez pas pris en compte : combien vaut le « protection » (racket) dans votre prêt hypothécaire.
Les courtiers sont attaqués, les femmes âgées sont menacées et des millions sont blanchis : c'est ce qui arrive ces jours-ci à certains entrepreneurs, principalement les petits, en périphérie. Le phénomène de l'extorsion et du « protection » ne s'arrête pas. Autrefois, il se limitait aux maisons individuelles dans la zone des localités bédouines du Néguev, et aujourd'hui il revient en force — également chez les entrepreneurs. Oui, si jusqu'à aujourd'hui vous pensiez que les seuls facteurs déterminant les prix des appartements en Israël étaient le gouverneur de la Banque d'Israël, le ministre des Finances et le marché du travail étranger, vous devriez mettre à jour votre calculatrice hypothécaire. Un nouvel élément, silencieux et redoutable, s'est ajouté à l'équation : la clause « extorsion sous menace ».
Ce phénomène s'infiltre désormais aussi sur le marché de l'immobilier d'occasion. Cette semaine, un acte d'accusation a été déposé contre une famille criminelle qui approche les propriétaires d'appartements, y compris une femme de 82 ans, et leur explique clairement : « Vous ne pouvez pas vendre d'appartements ici, seul moi j'achète ». Le courtier qui vend des appartements est depuis longtemps hors de l'équation après que ces familles ont détruit sa voiture. Ils achètent ces appartements à bas prix et, en chemin, rencontrent des entrepreneurs, menacent et exigent une part des transactions pour que le chantier ne brûle pas.
Si la situation actuelle se poursuit et que le crime organisé continue de pénétrer le marché immobilier, les prix augmenteront. Les entrepreneurs n'incluent certes pas les frais de « protection » dans leurs rapports, mais celui qui paie le prix à la fin, c'est l'acheteur de l'appartement. La police doit traiter ce phénomène. L'histoire de Ramle n'est qu'une partie du phénomène des organisations criminelles. Cette fois, le parquet et l'unité centrale (YAMAR) ont fait un très bon travail. Ils ont demandé la confiscation des appartements et des millions collectés grâce au « protection ». Ce phénomène doit également disparaître du terrain de jeu des entrepreneurs. Et le plus tôt sera le mieux.
