Immobilier en Israël : les promoteurs multiplient les offres de financement
Face au ralentissement du marché immobilier, les promoteurs israéliens lancent des campagnes de financement agressives permettant d'acheter sans apport ou de différer des paiements massifs.
Environ 85 000 logements neufs attendent actuellement preneur en Israël, tandis que les promoteurs poursuivent leurs efforts créatifs et agressifs pour stimuler des ventes en berne. En parallèle, la Banque d'Israël, régulateur chargé de veiller à la stabilité du système financier, choisit pour l'instant de s'abstenir de toute intervention. Cette situation intervient environ deux ans après sa croisade contre les offres de financement de promoteurs, assortie de restrictions strictes et d'mises en garde du superviseur des banques concernant les risques croissants du phénomène.
Deux grandes entreprises de construction résidentielle ont lancé cette semaine de nouvelles solutions de financement. Gindi Holdings permettra aux acquéreurs de reporter le paiement de 900 000 shekels sur le prix du bien à dix ans après la remise des clés, via un prêt in fine. Simultanément, Aviv Melisron propose de nantir un bien existant pour financer l'intégralité de l'apport initial, l'entreprise prenant à sa charge les frais d'intérêt jusqu'à l'emménagement.
Les promoteurs contournent les règles
Ces manœuvres illustrent à quel point les promoteurs continuent d'adapter leurs incitations financières aux réalités du marché, tout en soulevant des interrogations sur les risques endossés par les acheteurs et l'efficacité des restrictions de la Banque d'Israël face aux nouveaux modèles.
L'expert-comptable Aviv Ropel, directeur du département d'économie et de gestion du Collège académique d'Emek Yezreel, avertit que la réglementation s'est jusqu'à présent concentrée principalement sur les aspects techniques des prêts. Les restrictions introduites par la Banque d'Israël en mars 2025 prévoient notamment une allocation de fonds propres de 150 % pour les projets où plus de 40 % du prix est différé, ainsi qu'une limitation des prêts in fine subventionnés par les promoteurs à 10 % des volumes hypothécaires. Néanmoins, il souligne qu'un tel jeu est perdu d'avance pour le régulateur, les promoteurs trouvant sans cesse des parades pour restructurer les transactions.
Des données récentes du ministère des Finances indiquent que les incitations financières ont rebondi en août pour représenter 30 % des ventes d'appartements neufs, dépassant les niveaux d'avant les restrictions. Le Trésor a noté que si la fréquence de ces avantages était retombée à 20 % en mai 2026, elle est repartie fortement à la hausse au cours des trois derniers trimestres.
Acquérir sans apport personnel
Revenant sur les nouvelles offres, Aviv Melisron a lancé en début de semaine une campagne sous le slogan « Acheter un bien neuf sans besoin d'apport personnel ». Ce dispositif permet aux acquéreurs d'obtenir un prêt relais garanti par le nantissement d'un bien possédé, l'entreprise assumant les coûts d'emprunt jusqu'à l'emménagement. Les acheteurs peuvent ainsi acquérir un nouveau logement sans mobiliser de liquidités initiales.
Cette formule cible plusieurs profils : les parcours résidentiels peuvent nantir leur résidence actuelle avant de la vendre ; les investisseurs peuvent utiliser un actif existant en garantie plutôt que de liquider des économies ; et les primo-accédants peuvent s'appuyer sur le patrimoine d'un proche parent. À la réception des clés, le remboursement du prêt est exigé.
Deux jours plus tard, Gindi Holdings a dévoilé une campagne intitulée « Le Big Bang », proposant de reporter 900 000 shekels du prix d'achat à dix ans après l'emménagement, sans intérêts ni indexation.
Cette offre s'applique à environ 300 logements répartis sur quatre projets. Les acheteurs versent 20 % à la signature et le solde à la remise des clés, déduction faite de la somme différée de 900 000 shekels, financée par un prêt in fine auprès de la Banque Leumi ou de Mizrahi-Tefahot, les intérêts étant pris en charge par Gindi. Les acquéreurs doivent satisfaire aux critères d'octroi de la banque.
Augmentation du levier financier et risques
Ces deux campagnes partagent un objectif commun : éliminer la nécessité d'un apport liquide au démarrage tout en ciblant des zones très demandées où les prix immobiliers sont élevés. Ainsi, environ la moitié des logements de Gindi concernés se trouvent à Glil Yam, à Herzliya, tandis que ceux d'Aviv Melisron visent des quartiers recherchés de Tel-Aviv, Ramat Aviv, Givatayim et Herzliya.
Le conseiller en prêts hypothécaires Yonatan Berliner relève que l'offre d'Aviv Melisron constitue une nouvelle étape dans l'évolution des prêts promoteurs, s'étendant à des biens plus onéreux. Il met en garde contre les risques accrus de surendettement et souligne qu'un refinancement ultérieur pourrait requalifier le crédit en prêt à tout usage, aux conditions bien moins attractives.
Ropel signale que l'offre de Gindi représente un avantage économique réel, estimé à environ 350 000 shekels en valeur actuelle pour un prêt subventionné de 900 000 shekels sur dix ans. Il prévient toutefois qu'elle peut donner l'illusion d'une dette effacée, alors qu'au terme de la décennie, les acquéreurs devront s'acquitter de la totalité de la somme en un seul versement ou refinancer le solde.
La Banque d'Israël s'est refusée à tout commentaire.
