Comment savoir si le loyer est élevé et comment négocier ?

Une annonce pour un appartement de quatre pièces à 7 200 shekels en dit très peu tant qu'on ne place pas à côté trois autres annonces de la même rue. Un prix demandé est une requête, une transaction conclue est un fait, et la distance entre les deux est l'espace de négociation. La comparaison ne fonctionne que lorsqu'elle est normalisée. Un appartement de 92 m² sans parking et un appartement de 112 m² avec parking enregistré apparaissent dans la même catégorie de quatre pièces, mais 7 200 shekels pour 92 m² représentent 78 shekels par m², et la même somme pour 112 m² représente 64 shekels. Un écart d'environ 22 % sur le prix réel se cache derrière la même annonce. L'étage, l'ascenseur, le balcon et le MAMAD (espace protégé) entrent dans le même exercice.

L'état de l'appartement entre dans la tarification : une cuisine vieille de 25 ans, de vieux climatiseurs et des fenêtres laissant passer le bruit font baisser le prix, tandis qu'un MAMAD, un parking souterrain et une cave justifient une prime. Les charges de copropriété (va'ad ha-bayit) et la taxe municipale (arnona) sont exclues du calcul et comparées séparément, car elles varient d'un immeuble à l'autre dans le même quartier. Un appartement à 6 800 shekels avec des charges de 150 et une arnona de 380 finit par être moins cher qu'un appartement à 6 600 shekels avec une société de gestion à 700 et une arnona de 450. La base de données des prix de location fournit un point de départ, et à partir de là, on descend au niveau de la rue et des propriétés en concurrence avec cet appartement la même semaine.

Un chiffre disparaît presque toujours : depuis combien de temps l'appartement est sur le marché. Un appartement mis en ligne hier pour 7 000 shekels avec dix visites programmées donne du pouvoir au propriétaire. Le même appartement après cinq semaines raconte une histoire différente, car le propriétaire a déjà renoncé à un mois de revenus. Le calcul du mois vide est simple. Un appartement d'une valeur de 2 millions de shekels loué à 6 000 shekels génère 72 000 shekels par an, soit un rendement brut de 3,6 %. Un mois sans locataire efface 6 000 shekels, ce qui représente 8,3 % du revenu annuel, et le rendement tombe à 3,3 % avant même l'arnona, l'assurance et les réparations. Une concession de 300 shekels par mois coûte 3 600 shekels par an, soit environ 60 % du coût de ce mois vide.

Par exemple : un propriétaire demande 7 000 shekels par mois, et un locataire avec un dossier organisé propose 6 700 et est prêt à emménager dans trois jours. Si le propriétaire continue à chercher pendant un mois et finit par trouver un locataire à 7 000, il a perdu 7 000 shekels pour en gagner 3 600 par an, et il lui faut presque deux ans pour couvrir le mois vide. Le calcul complet du propriétaire aboutit à la même conclusion dans l'autre sens. L'autorité locale adoucit une partie du coup. Une propriété vide est éligible à une réduction d'arnona allant jusqu'à 100 % les six premiers mois, jusqu'à 66,66 % à partir du septième mois jusqu'à la fin de l'année, et jusqu'à 50 % la deuxième et la troisième année. Une période inférieure à 30 jours consécutifs n'est pas comptée du tout, donc un appartement resté vide pendant trois semaines est facturé de l'arnona complète. La réduction rapporte des centaines de shekels, et le loyer perdu reste perdu.

Le même calcul fonctionne dans le sens inverse. Un ancien locataire paie 6 000 shekels, le propriétaire demande 6 300, et l'ajout est de 3 600 shekels par an. Le locataire trouve un appartement à 6 100, mais le déménagement coûte 3 500 shekels, les ajustements 2 000 de plus, et la caution dans le nouvel appartement est plus élevée. Le déménagement destiné à économiser 200 shekels par mois se termine la première année par une perte. C'est l'une des raisons pour lesquelles les augmentations de prix lors des renouvellements de contrat ont tendance à être plus modérées que le prix payé par un nouveau locataire entrant dans la même propriété. Une prime a été créée pour les appartements avec un MAMAD, et dans certaines zones, cela augmente le pouvoir de négociation des propriétaires d'appartements protégés.

La position de négociation du locataire repose sur trois choses qu'il est difficile pour le propriétaire d'obtenir ailleurs : la durée de l'engagement, la date d'entrée et un dossier prouvant que l'argent arrivera. Trois fiches de paie, une confirmation de solde de la banque, un numéro de téléphone de l'ancien propriétaire et une offre de virement permanent au lieu de chèques postdatés réduisent le risque pour le propriétaire qu'une procédure d'expulsion soit nécessaire, et cela lui vaut plus que deux cents shekels par mois. Une bonne négociation repose sur l'échange de valeur. Un locataire peut proposer un contrat de deux ans et des garanties organisées en échange d'un prix plus bas, et le propriétaire économise le risque de chercher dans un an. Il est également possible de travailler par paliers : 6 500 shekels la première année et 6 650 la deuxième, ainsi le locataire obtient une certitude et le propriétaire obtient une augmentation connue à l'avance. Dans un appartement qui nécessite une amélioration, on peut parler d'argent d'une autre manière. Un locataire entrant dans un appartement qui manque d'un climatiseur dans une pièce propose un prix si le climatiseur est installé aux frais du propriétaire, et un autre prix s'il l'installe lui-même et reçoit un crédit convenu. Le montant et la date sont inscrits dans le contrat. Au lieu de demander quel est le prix final, il vaut mieux arriver avec un argument : le prix d'appartements similaires dans la zone, les écarts entre les propriétés proposées à la location et le montant final qui devrait refléter le prix réel de l'appartement. Le montant n'est qu'une partie de la transaction. Un locataire qui a baissé de 150 shekels par mois, 1 800 shekels par an, et a reçu en retour une clause qui l'oblige à payer jusqu'à la fin de la période même s'il est contraint de partir, peut perdre bien plus que cela dans des clauses qui valent de l'argent dans le contrat.