À cause d'une fenêtre : une nouvelle décision établit qu'une atteinte au droit de propriété n'est plus un « ticket de sortie » automatique dans les projets de rénovation urbaine

Le tribunal de district (affaires administratives) a annulé une décision de la commission locale rejetant une demande de permis de construire en raison de la fermeture d'une fenêtre dans l'un des appartements. Le juge Gilad Hess a statué que la commission devait réexaminer la demande.

Il s'agit d'un immeuble situé au 37 rue Pinsker, au cœur de Tel-Aviv. La plupart des résidents de l'immeuble ont déposé une demande de permis de construire dans le cadre du programme TAMA 38 (ajouts et renforcements). L'immeuble compte 3 étages au-dessus des colonnes et comprend 11 unités de logement. L'objet du litige concerne le rez-de-chaussée.

La demande de permis comprend deux options pour le rez-de-chaussée : le transformer en étage commercial ou l'utiliser à des fins résidentielles avec des changements mineurs. La commission locale a exigé que le rez-de-chaussée soit utilisé à des fins commerciales dans le cadre de la nouvelle construction, ce qui entraînerait la fermeture d'une fenêtre dans l'appartement des défendeurs. Le plan a été approuvé, et les propriétaires de l'appartement du rez-de-chaussée (qui s'opposaient à la fermeture de la fenêtre) ont fait appel devant la commission d'appel et ont obtenu gain de cause. Le permis de construire a été annulé en raison de l'atteinte au droit de propriété de l'appartement du rez-de-chaussée.

La plupart des propriétaires d'appartements ont déposé un recours devant le tribunal de district des affaires administratives de Tel-Aviv. Le juge Gilad Hess a annulé la décision de la commission d'appel et a statué que la commission avait commis une erreur en ne discutant pas de la question de savoir s'il était obligatoire d'établir une façade commerciale ou s'il était possible de réaliser la construction selon la deuxième option, sans façade commerciale.

Selon le juge Hess, s'il est déterminé qu'il n'y a aucune obligation de créer une façade commerciale au rez-de-chaussée, la question de l'atteinte au droit de propriété sera résolue d'elle-même. « Il existe certainement une possibilité de trouver une solution d'urbanisme satisfaisant toutes les parties, de sorte qu'une façade commerciale soit créée pour réaliser la vision de la commission locale pour la rue Pinsker, tout en limitant cette façade commerciale afin de ne pas porter atteinte aux droits des défendeurs ».

Un éventail de solutions

Le juge Hess a ajouté qu'il existe un éventail de solutions supplémentaires qui ne conduisent pas au rejet de la demande de permis de construire. « Je pense que la commission d'appel devrait s'abstenir de prendre une décision sur les questions de propriété, mais elle doit examiner la demande de permis sur le fond », a-t-il écrit.

Il a été établi que la commission d'appel a en fait créé un « cercle vicieux » : elle a évité de trancher la question d'urbanisme de savoir s'il existe dès le départ une obligation de créer une façade commerciale, alors qu'une décision positive sur cette question aurait pu éliminer complètement l'atteinte alléguée et le litige de propriété. Le juge Hess a statué que lorsqu'une solution d'urbanisme peut supprimer l'atteinte au droit de propriété, l'institution d'urbanisme doit d'abord examiner les alternatives d'urbanisme et seulement ensuite traiter les questions de propriété restantes.

Le recours a été partiellement accepté et le dossier a été renvoyé à la commission d'appel pour examiner la possibilité d'approuver la demande de permis sans façade commerciale ou avec une façade partielle qui n'affecte pas l'appartement du rez-de-chaussée. Dans ce cas, le problème de propriété sera résolu automatiquement et il sera possible de délivrer un permis et de réaliser la construction.

Approbation sous conditions

Si la commission d'appel estime qu'il n'existe aucune solution d'urbanisme appropriée autre qu'une façade commerciale complète, elle peut approuver la demande de permis sous réserve de l'ajout d'une condition selon laquelle aucun permis de construire ne sera délivré et aucun travail ne sera effectué sans la présentation d'une décision de justice de l'instance compétente approuvant la construction.

Les requérants étaient représentés par Me Ortal Davidian Gidoni. Le couple était représenté par Me Yonatan Munrov du cabinet d'avocats Herzog.

Selon Me Noam Kolodny, expert en droit de l'urbanisme et de la construction : « La décision établit qu'un argument de propriété en soi n'est plus un « ticket de sortie » automatique d'une discussion d'urbanisme, et que les institutions d'urbanisme doivent examiner s'il s'agit d'un obstacle de propriété clair ou d'un litige qu'un aménagement différent résoudrait. Ainsi, seul un obstacle de propriété clair justifiera le retardement de la procédure au stade préliminaire.

La décision ne tranche pas si la fenêtre peut être fermée, si la façade commerciale est réellement requise, et n'approuve pas le permis lui-même. Elle propose un modèle pratique pour équilibrer la promotion des projets de rénovation urbaine et la protection des droits de propriété des propriétaires d'appartements ».