Après l'annulation des dérogations : un nouveau plan à Ramat-Gan entraînera des taxes sur la plus-value de centaines de milliers de shekels

Environ un an et demi après que l'institution des dérogations dans les procédures de délivrance de permis a été presque totalement abolie, il s'avère que la municipalité de Ramat-Gan a trouvé un moyen de préserver certaines de ses conséquences — et surtout la perception des taxes sur la plus-value (hitlè achbaha) qui accompagnaient depuis des années l'approbation des dérogations.

En janvier de cette année, un nouveau plan directeur intitulé « Plan d'ancrage des dérogations » est entré en vigueur, dans le cadre duquel la politique de dérogations pratiquée auparavant, selon la municipalité, a été ancrée dans tous les vieux quartiers de la ville. Pour les propriétaires d'appartements anciens souhaitant vendre leur bien, cela pourrait signifier une obligation de payer une taxe sur la plus-value de centaines de milliers de shekels.

Rappelons que l'institution des dérogations, qui faisait partie depuis des années du processus de délivrance des permis de construire, a été presque totalement abolie suite à la loi approuvée fin 2021. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible d'obtenir une dérogation dans le cadre d'une demande de permis, et la construction n'est possible que conformément aux dispositions d'un plan approuvé, sans ajouts ni modifications.

Une dérogation est un ajout ou une modification des droits de construire qui ne sont pas ancrés dans le plan en vigueur. Parmi les dérogations les plus connues figurait la dérogation « Sheves-Kahlon », qui permettait un ajout allant jusqu'à 30 % d'unités de logement au-delà de ce qui était approuvé dans le plan. L'annulation du mécanisme était due à la conclusion qu'il contribuait à des retards importants dans les procédures de délivrance de permis, car chaque demande de dérogation nécessitait une procédure d'opposition. Parallèlement, les dérogations servaient de source de revenus pour les autorités locales par le biais des taxes sur la plus-value. Avec leur annulation, cette source de revenus était censée diminuer, mais à Ramat-Gan, un nouveau plan est entré en vigueur qui établit ces mêmes droits dans le cadre d'un plan statutaire.

Ainsi, il y a environ un mois, un propriétaire d'un vieil appartement dans le quartier de Shikun Vatikim a reçu une évaluation de taxe sur la plus-value d'environ 355 000 shekels. De l'évaluation, qui est parvenue au « Nadlan Center », il ressort qu'environ 152 000 shekels de la charge ont été attribués au plan RG/MAK/340/G/100 — le « Plan d'ancrage des dérogations ». Selon les notes explicatives, son objectif est d'établir des dispositions de construction pour le logement conformément à la politique de dérogations qui était pratiquée au sein de la commission locale. L'évaluation attribue au propriétaire de l'appartement des droits supplémentaires qui n'ont jamais été demandés par lui dans le cadre d'une demande de permis, notamment l'augmentation de la surface habitable, une modification de la hauteur des étages et l'ajout d'étages en sous-sol.

Le plan de la municipalité de Ramat-Gan est entré en vigueur environ trois mois après l'arrêt « Levitan » de la Cour suprême, qui visait à réduire la portée des taxes sur la plus-value imposées aux propriétaires d'appartements dans les bâtiments destinés à la rénovation urbaine. En juillet, l'arrêt est devenu définitif après que la cour a rejeté la demande de la municipalité de Tel-Aviv de tenir une audience supplémentaire. Suite à ces développements, la crainte grandit parmi les acteurs du secteur que d'autres autorités locales n'adoptent des mesures similaires.

Selon l'expert immobilier Dani Trashensky du cabinet Kamil-Trashensky-Rafael : « Tout comme le plan des quartiers à Tel-Aviv, il s'agit ici aussi d'une plus-value théorique basée sur des droits de construire futurs et des dérogations de planification vagues, dont il n'y a aucune certitude si et quand elles seront réalisées. Selon mon estimation, nous verrons de plus en plus d'autorités locales émettre des demandes de paiement de taxes sur la plus-value pour des montants importants sur la base de plans de ce type ».

L'avocat Ariel Kamenkovitz, du cabinet Kamenkovitz-Zalmanovitz, spécialisé dans le droit de l'urbanisme et de la construction, estime également qu'il s'agit d'une mesure aux implications larges : « Toute ville qui choisit d'ancrer des droits de rénovation urbaine dans un plan municipal peut créer une situation où les propriétaires d'appartements anciens seront soumis à une taxe sur la plus-value, alors même qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée ». Kamenkovitz a ajouté qu'une taxe sur des droits qui n'existent que sur le papier et qui ne sont pas réellement pris en compte dans les transactions de vente ne reflète pas un « impôt juste », et il n'y a donc pas lieu de l'imposer.

Réponse de la municipalité de Ramat-Gan :

« La tentative de présenter le plan de dérogations créé pour le bénéfice et le bien-être du public comme un plan dont le but est de compenser la municipalité est déconnectée et délirante. La municipalité perçoit une taxe sur la plus-value conformément aux dispositions de la loi, et une 'vente' est une réalisation pour laquelle la municipalité est tenue de percevoir la taxe. Le plan approuvé est un plan qui a remplacé la procédure de publication des dérogations dans les demandes de permis et son objectif est d'améliorer la planification pour les demandeurs de permis. Comme mentionné, la municipalité est tenue de percevoir la taxe sur la plus-value et n'est pas autorisée à exempter de ce paiement. Il ne s'agit pas d'une mesure exceptionnelle, car d'autres autorités ont agi exactement de la même manière ».