Appartement neuf ou d'occasion : des différences qui peuvent coûter des dizaines de milliers de shekels
Le calendrier de paiement, l'indexation, la date d'entrée, les garanties et la responsabilité des défauts varient entre les deux transactions ; un appartement neuf offre des protections légales mais comporte une incertitude et des coûts futurs, tandis que l'occasion permet de voir le bien et nécessite une vérification minutieuse des droits et du vendeur.
L'achat d'un appartement auprès d'un entrepreneur et l'achat d'un appartement d'occasion mènent finalement à la propriété d'un logement, mais le chemin pour y parvenir diffère dans presque chaque détail. Dans une transaction avec un entrepreneur, les paiements sont généralement étalés sur la période de construction, qui peut atteindre deux ou trois ans, et la date de livraison peut varier. Dans une transaction d'occasion, le processus est plus court, généralement de trois à neuf mois, le bien est déjà construit et l'acheteur peut examiner son état, l'environnement, le bruit et les défauts avant de signer.
La loi limite les montants qu'un entrepreneur est autorisé à percevoir en fonction de l'avancement des travaux. Le premier paiement est inclus dans un plafond de 31 % lors de l'achèvement du niveau inférieur, et par la suite, des montants supplémentaires sont perçus lors de l'achèvement du gros œuvre, du revêtement, des travaux intérieurs et des systèmes. Dans l'occasion, le calendrier de paiement est déterminé par des étapes juridiques : signature et enregistrement d'une note de mise en garde, remboursement de l'hypothèque du vendeur et remise des clés.
L'entrepreneur est autorisé à percevoir un montant égal au maximum à 7 % de la contrepartie avant de fournir une garantie. Tout montant supplémentaire nécessite une protection en vertu de la loi sur la vente, généralement une garantie bancaire. La garantie est destinée à restituer l'argent de l'acheteur lorsque l'entrepreneur est empêché de mettre l'appartement à sa disposition en raison d'une insolvabilité, d'une saisie ou de circonstances similaires. La couverture concerne les fonds versés, tandis que les retards, les défauts et les écarts par rapport aux spécifications sont traités par d'autres canaux.
Les coûts de construction ajoutent une composante que de nombreux acheteurs sous-estiment. Dans les contrats à partir de juillet 2022, un cinquième du prix de l'appartement est exonéré de l'indexation sur l'indice des coûts de construction, et la moitié du montant restant est soumise à l'indexation. En pratique, jusqu'à 40 % du prix de la transaction est exposé à l'indice. Pour un appartement coûtant 2,2 millions de shekels, avec 30 mois de construction et une augmentation annuelle de l'indice de 3,7 %, le supplément peut approcher les 50 000 shekels. L'argent provient des fonds propres, il est donc conseillé de laisser une marge pour cela dans le budget.
La date de livraison est également traitée différemment. Dans les nouveaux contrats, l'entrepreneur dispose d'un mois de grâce. Lorsque le retard se prolonge, l'acheteur a droit à une indemnisation à partir de la date fixée dans le contrat :
Un montant équivalent au loyer habituel pour un bien similaire pendant les quatre premiers mois, 125 % du cinquième au dixième mois et 150 % à partir du 11e mois.
Un retard de sept mois, pour un appartement dont le loyer est estimé à 6 000 shekels, génère une indemnisation de 46 500 shekels. La spécification de vente détermine ce que l'entrepreneur s'est engagé à fournir, et le formulaire 4 permet l'occupation et le raccordement aux infrastructures. Au moment de la livraison, il est recommandé de documenter chaque défaut dans un protocole ordonné. La période d'inspection varie selon le type de défaut, de deux ans pour le carrelage et la menuiserie à sept ans pour le revêtement extérieur. Par la suite, une période de garantie de trois ans commence.
Dans l'occasion, la protection principale provient des vérifications préliminaires. Un extrait du Tabu ou un certificat de droits doit présenter le vendeur comme propriétaire et révéler les privilèges, saisies et notes. Lorsqu'une hypothèque existe, le paiement pour son remboursement est transféré directement à la banque selon une lettre d'intention. Il est également important de vérifier l'existence de constructions illégales, de dettes envers la municipalité, d'impôts et de taxes d'amélioration, et de laisser des fonds sous séquestre jusqu'à l'obtention des autorisations nécessaires au transfert des droits.
