Analyse : Forte baisse des prix de l'immobilier ancien dans les quartiers 3 et 4 de Tel-Aviv
Une étude de l'expert immobilier, le Dr Asaf Gastfreund, révèle que depuis début 2023, les prix de l'immobilier ancien dans le quartier 3 ont chuté de plus de 20 %, et de près de 8 % dans le quartier 4. En termes réels, compte tenu de l'inflation, l'érosion de la valeur est encore plus marquée.
La baisse des prix sur le marché immobilier se poursuit, comme en témoigne l'indice des prix des logements du Bureau central des statistiques pour le mois de mai, qui a enregistré un recul de 1 % — une baisse inédite depuis huit ans. Une nouvelle étude menée par l'expert immobilier, le Dr Asaf Gastfreund, montre que dans deux quartiers centraux de Tel-Aviv-Yafo, les prix des appartements sur le marché de l'occasion ont nettement diminué en trois ans et demi.
L'étude a examiné 371 transactions portant sur des appartements de plus de cinq ans, effectuées entre janvier 2023 et mi-juillet 2026 dans les quartiers 4 et 3 (Lev Tel-Aviv). L'analyse s'appuie sur le prix médian au m², une méthode permettant d'écarter les transactions exceptionnelles et d'obtenir une image fidèle de la tendance du marché.
Une baisse de 23,3 % depuis début 2023
« Contrairement aux indices incluant les appartements neufs, souvent biaisés par des avantages promotionnels non reflétés dans le prix officiel, notre étude se base uniquement sur l'immobilier ancien, où le prix déclaré correspond au montant réellement payé », explique le Dr Gastfreund. La médiane a été retenue comme indicateur de référence, conformément à la méthodologie du Bureau central des statistiques.
La segmentation des données par surface révèle les tendances suivantes :
-
Dans le quartier 4, le prix médian des appartements de 40 à 60 m² a chuté de 5,8 % (passant de 65 300 ₪ à 61 500 ₪ par m²).
-
Le segment des 60–80 m² dans ce même quartier a enregistré la baisse la plus marquée, soit 14,8 % (de 66 900 ₪ à 56 962 ₪ par m²).
-
Dans le quartier 3 (Lev Tel-Aviv), les prix des appartements de 40 à 60 m² ont reculé de 15,8 %, tandis que les unités de 100 à 120 m² ont subi une chute de 27,5 %.
En conclusion, depuis début 2023, le quartier 3 affiche une baisse de 23,3 % du prix médian au m², contre 7,75 % pour le quartier 4. « Les deux quartiers étudiés confirment une tendance commune à la baisse, bien qu'avec des intensités différentes », souligne le Dr Gastfreund. En termes réels, après ajustement à l'inflation, l'érosion de la valeur est encore plus significative. Seuls les très petits appartements (20–40 m²) maintiennent une relative stabilité.
