Immobilier en Albanie : entre opportunités abordables et défis structurels
Entre maisons à bas coût et essor touristique, l'Albanie séduit de timides investisseurs israéliens. Mais les défis du marché locatif et du financement tempèrent l'enthousiasme.
L'Albanie émerge progressivement sur le radar des investisseurs immobiliers étrangers, attirant une poignée de pionniers israéliens séduits par des prix encore très accessibles. C'est le cas d'Asaf Mehlalal, un ancien électricien originaire de Tel-Aviv qui s'est installé à Tirana pour devenir guide touristique, et qui a acquis l'an dernier une maison individuelle de 93 mètres carrés dotée d'une vaste cour à Shijak, à l'ouest de la capitale, pour la somme de 53 000 euros.
Un marché abordable mais des travaux lourds
Initialement attiré par un appartement neuf à Tirana, Mehlalal a finalement opté pour ce bien rural après les conseils d'un agent immobilier local. S'il savait qu'une rénovation s'imposait, l'ampleur des travaux s'est révélée plus lourde que prévu, incluant la réfection totale de la plomberie, de l'électricité et des sols. Ralenti par la saison touristique, le propriétaire espère louer le bien à long terme à des retraités européens, notamment italiens, tablant sur un loyer mensuel de 400 à 450 euros après travaux, contre 350 euros exigés auparavant par les habitants locaux.
Les défis structurels du marché albanais
Malgré ces perspectives, les analystes locaux appellent à la prudence face aux spécificités du marché albanais. Plus de 90 % des ménages albanais étant propriétaires de leur logement, le marché de la location reste extrêmement restreint comparé aux standards d'Europe occidentale. De surcroît, les données de la Banque centrale indiquent qu'il faut en moyenne dix mois pour vendre un appartement, ce qui témoigne d'une liquidité réduite et d'une hausse des prix susceptible de compliquer une éventuelle revente future. Les investisseurs doivent également composer avec un environnement réglementaire post-communiste en transition.
Financement, fiscalité et perspectives
Sur le plan pratique, l'achat d'appartements ne requiert ni passeport local ni européen, et certains investissements ouvrent même droit à la résidence. Cependant, la faiblesse majeure réside dans le financement : les banques albanaises n'accordant pas de crédits aux non-résidents, le recours à un effet de levier implique de contracter des prêts en Israël ou à l'international. Côté fiscalité, le taux de l'impôt sur les cessions immobilières s'établit à 15 %, mais l'existence d'une convention fiscale bilatérale oblige les résidents israéliens à compléter l'imposition jusqu'à un plafond de 25 %.
Malgré ces obstacles et un nombre d'acheteurs israéliens encore minime, l'avocat Ohad Shepak anticipe une montée en puissance de l'attractivité albanaise. Grâce à sa proximité géographique avec Israël et à l'afflux d'investisseurs nord-américains et européens, il estime que le pays figurera en bonne place sur la carte des placements internationaux d'ici cinq à huit ans.
