Achat d'un appartement : retirer les fonds du plan d'épargne formation ou contracter un prêt sur celui-ci ?

Alors que les taux d'intérêt dans l'économie atteignent des niveaux records et que l'inflation grignote l'épargne, la réalité économique change. Dans une nouvelle série de chroniques, nous tenterons de simplifier des sujets financiers complexes et de fournir des informations essentielles ainsi que des conseils pratiques pour la gestion de l'argent.

L'auteur de ces chroniques est Tomer Varon, animateur du podcast « L'argent de la vie elle-même », auteur du livre « Comment contracter un prêt immobilier » et conseiller financier chez RiseUp.

Maya et Eitan étaient sur le point d'acheter un appartement dans le cadre d'une transaction assez importante, et ils hésitaient à utiliser leur plan d'épargne formation (Keren Hishtalmut) liquide. Le fonds contenait 200 000 shekels, et ils envisageaient d'en retirer 150 000. Ils pouvaient retirer cette somme car le fonds est liquide, et ainsi réduire le prêt immobilier ; ils pouvaient laisser le fonds et contracter un prêt immobilier plus important, ou contracter un prêt sur la base du fonds.

Les trois options apportent les mêmes 150 000 shekels à la transaction, mais construisent un bilan différent pour la famille. Pour y voir plus clair, il faut diviser le dilemme en deux grandes décisions, qui seront prises en fonction de la liquidité, de la flexibilité, des flux de trésorerie et des taux d'intérêt. Il est important de dire que malgré la popularité du plan d'épargne formation, il n'y a pas de « noir ou de blanc » ici et il n'y a pas une seule décision qui soit toujours correcte.

Première décision : retirer les fonds du plan

Avant même de vérifier quel taux d'intérêt est proposé sur un prêt, il convient de se demander quel est le rôle du plan d'épargne formation dans notre portefeuille d'investissement, puis de vérifier quel sera le montant du prêt immobilier et le paiement mensuel, si nous retirons les fonds et si nous les laissons. Et tout aussi important : combien d'argent liquide restera-t-il le lendemain de l'achat ? Serons-nous en mesure de continuer à épargner chaque mois, ou toute dépense imprévue ou voyage que nous voudrions faire nous causera-t-il des maux de tête ?

Si, par exemple, la réponse est que sans le retrait des fonds du plan, il n'y a pas assez de fonds propres, ou que sans cela le paiement devient trop lourd, il y a de fortes chances que la bonne question ne soit pas quoi faire du fonds, mais si le prix de l'appartement nous convient vraiment.

Par conséquent, dans une telle situation, avant de couper les cheveux en quatre sur le rendement exonéré d'impôt, il convient de vérifier ce qu'un appartement moins cher de 100 000 à 150 000 shekels fera sur le paiement, la liquidité et la capacité à continuer d'investir. Certes, cela signifie parfois une transaction différente, mais la différence ne réside pas seulement dans le prix de l'appartement, mais dans la vie économique qui suivra le prêt immobilier, et c'est en fait la question la plus importante ici.

Il est important de dire : il n'est pas prétendu ici qu'il est interdit d'utiliser un plan d'épargne formation pour acheter un appartement. En fin de compte, on ne va pas à l'épicerie avec une exonération fiscale, et les gens épargnent pour utiliser l'argent exactement dans les grands moments de la vie, mais il y a une grande différence entre un fonds qui sert de partie d'une planification raisonnable et un fonds sans lequel la transaction ne tient pas debout (et nous n'avons même pas parlé du fait que le retrait signifie l'ouverture d'un nouveau fonds, qui ne sera généralement pas liquide pendant six ans).

Si la transaction tient debout même sans retirer les fonds du plan et que nous hésitons, il y a un autre paramètre à prendre en compte : le principe de réversibilité. Après tout, si nous n'avons pas retiré l'argent, le fonds continue de travailler dans un instrument exonéré d'impôt sur les plus-values (jusqu'au plafond), et nous bénéficions d'une plus grande flexibilité. Le fait que nous n'ayons pas retiré aujourd'hui ne signifie rien pour dans six mois ou un an, si nous décidons que nous voulons ou devons réduire la dette et baisser le paiement mensuel, ce sera possible. Certes, il peut y avoir des frais de remboursement anticipé, mais cela aussi peut être planifié.

Le point est que dans la direction opposée, cela ne fonctionne pas vraiment. Si nous avons retiré les fonds du plan et que nous le regrettons, il est plus difficile et plus coûteux de sortir de la banque et des murs la somme que nous avons retirée, et il est certainement impossible de la remettre dans le même fonds qui bénéficie d'avantages fiscaux. C'est le degré de réversibilité de la décision, et il a une grande valeur à mes yeux, mais la condition de base est que les flux de trésorerie le permettent, et nous revenons encore au budget de la transaction.

Deuxième décision : laisser les fonds. D'où viendra l'argent ?

Maya et Eitan peuvent laisser l'argent et contracter un prêt sur la base du fonds. L'explication était familière : c'est dommage de retirer un fonds exonéré d'impôt, surtout si son rendement est supérieur à l'intérêt du prêt. Maintenant, avec la baisse des taux d'intérêt, cette option devient plus logique, et est à première vue l'option gagnante. Mais comparer les taux d'intérêt seuls occulte les flux de trésorerie et la structure de la dette.

Supposons, pour les besoins de la comparaison, que le taux d'intérêt dans toutes les options soit de 4,5 % (prime moins un demi-pour cent au moment de la rédaction de ces lignes). Un prêt ordinaire sur le plan d'épargne formation de 150 000 shekels sur sept ans générera un paiement d'environ 2 085 shekels par mois. Si la période est de cinq ans, le paiement approche déjà les 2 800 shekels. Peut-être que l'intérêt est bon, mais le prêt est court, donc il pèse lourdement sur les flux de trésorerie. Cela nous convient-il vraiment ? (Et si oui, peut-être est-il possible de construire un prêt immobilier complètement différent et de le raccourcir).

Ici intervient généralement l'option du « ballon » partiel. Vous contractez un prêt, mais au lieu de le rembourser normalement, vous ne payez que les intérêts chaque mois, et à la fin de la période, vous devez rembourser tout le capital d'un coup. Un « ballon » génère un paiement mensuel d'environ 560 shekels dans notre exemple. C'est encore moins que d'augmenter le prêt immobilier de 150 000 shekels, ce qui ajoutera environ 835 shekels par mois (sur 25 ans). Sur le papier, le « ballon » semble être l'option la plus confortable.

Et il y a des cas où c'est effectivement le cas, mais pour décider, il faut regarder l'image complète, car le paiement mensuel ne raconte qu'une partie de l'histoire. Comme par exemple la différence que dans un prêt immobilier, la dette diminue chaque mois, même si c'est lentement. Après sept ans, il restera environ 123 000 sur ces 150 000 shekels, et dans le « ballon » partiel, le montant initial restera. Ou comme par exemple, le fait qu'un prêt sur le plan d'épargne formation ne nous permettra pas de transférer le fonds vers un autre organisme si nous le souhaitons, et limite parfois aussi les pistes d'investissement.

« Au pire, nous retirerons le plan d'épargne formation ? »

La question n'est pas seulement les 560 shekels par mois, mais aussi d'où viendront les 150 000 shekels à la fin du prêt. Si une vente d'appartement est prévue ou si une somme relativement certaine doit être reçue, le « ballon » peut être un véritable pont. Si le plan est « au pire, nous retirerons le plan d'épargne formation à ce moment-là », alors peut-être n'avons-nous pas vraiment évité le retrait, nous l'avons reporté, et nous avons pris le risque que le marché soit à un point inconfortable au moment du remboursement.

Augmenter le prêt immobilier, en revanche, ne met pas un sablier sur cinq ou sept ans supplémentaires, mais ce n'est pas non plus une solution magique. Le paiement est relativement bas, principalement parce que la dette est étalée sur 25 ans et qu'avec le temps, nous paierons pas mal d'argent pour cela. Il y a des périodes où la question de notre ratio de financement a également un impact, et pourtant, dans de nombreux cas, augmenter le prêt immobilier sera préférable à un prêt sur le plan d'épargne formation en termes de flux de trésorerie et de flexibilité globale.

En résumé

L'ordre de la décision ici est le plus important. Souvent, nous avons tendance à nous concentrer sur le micro au détriment du macro, et le macro de la vie est de vérifier d'abord si le prix de l'appartement est approprié, en termes de dette totale, de paiement et de liquidité qui restera. Ensuite, vous pouvez comparer l'intérêt de la dette au rendement et faire des hypothèses tout en gérant les risques qui conviendront aux préférences de la famille.

Un plan d'épargne formation n'est pas sacré. Il y a des familles pour lesquelles le désir principal est de réduire la dette, et c'est très bien. Mais si vous voulez maintenir la liquidité même après l'achat et laisser le capital investi, le plan d'épargne formation sera généralement le dernier argent dans la hiérarchie des retraits.

Dans de tels cas, il peut rester aux côtés de l'achat de l'appartement, tant que le budget de la transaction le permet vraiment.