Achat d'immobilier de luxe à Tel-Aviv sans apport : les risques liés aux annulations de contrats
Un tiers des acheteurs d'appartements à Be'er-Sheva n'ont pas versé un seul shekel avant d'annuler leur contrat, une tendance qui touche désormais le marché du luxe à Tel-Aviv. De nouvelles données du ministère des Finances révèlent que les promoteurs prennent des risques excessifs pour conclure des ventes.
Les promotions de financement des promoteurs ont pris de l'ampleur depuis 2024. Les avantages financiers ont progressivement diminué depuis mars 2025 pour atteindre aujourd'hui moins de 25 %. Cette baisse découle principalement des risques élevés du marché.
La semaine dernière, le ministère des Finances a publié des données détaillées sur les annulations de transactions. Dans la région sud, où le plus grand nombre d'annulations a été enregistré entre 2023 et 2025 (475 transactions), deux tiers des cas ont été justifiés par des « problèmes économiques ».
Le ministère des Finances indique que les motifs d'annulation allaient du « refus de prêt hypothécaire » à « l'incapacité de financer l'achat ». Galit Ben Naim, économiste en chef adjointe au ministère, souligne que même avec les prêts offerts par les promoteurs — où ces derniers prennent en charge les intérêts — de nombreux acheteurs n'ont pas réussi à finaliser leurs transactions.
Un chiffre particulièrement inhabituel ressort de ces données : un tiers des acheteurs n'a pas versé un seul shekel avant la date d'annulation. Cela concerne plus de 150 personnes ayant signé des contrats pour le montant total, prévoyant de régler le solde uniquement lors de la remise des clés.
Ce phénomène témoigne des risques élevés encourus par les petits promoteurs et suggère une tentative potentielle de tromper les banques en présentant des contrats que les acheteurs ne peuvent pas financer. Les acquéreurs, à qui l'on avait promis que « la transaction pouvait être annulée à tout moment », ignoraient souvent que l'administration fiscale pouvait exiger le paiement de la taxe d'achat, même en cas d'annulation.
« Si nous ajoutons ceux qui n'ont réussi à verser que quelques dizaines de milliers de shekels, nous atteignons la moitié de ces annulations », ajoute Ben Naim. « C'est ce qui arrive lorsque l'on achète un appartement 'sur plan' à l'ère des avantages de financement. Et le papier, comme on le sait, supporte tout ».
Le problème ne se limite pas à la périphérie ; Tel-Aviv et Jérusalem connaissent également une accélération des annulations. Ben Naim cite l'exemple d'une transaction de luxe signée en 2024 à Tel-Aviv, où l'acheteur n'a versé aucun centime au promoteur.
En conclusion, elle écrit : « Beaucoup s'interrogent sur le coût d'une annulation, car il existe généralement une pénalité de 10 % du prix de l'appartement, soit des centaines de milliers de shekels. Pourtant, de nombreux avis d'annulation contiennent la mention « par geste commercial ». Les vendeurs renoncent souvent à l'indemnisation ou se contentent de montants partiels. Bien que l'indemnisation moyenne dans le sud soit d'environ 20 000 shekels, il ne faut pas se fier aux moyennes. Demandez à ceux qui ont dû payer 200 000 shekels ou plus ; à Tel-Aviv, ce montant a atteint un demi-million de shekels ».
