Rénovation urbaine : seulement 16,7 % des logements planifiés ont atteint le stade

Une analyse exhaustive de 381 quartiers désignés pour la rénovation urbaine met en évidence un décalage significatif entre le potentiel de planification et la réalisation effective : dans près de la moitié des quartiers, le taux de concrétisation ne dépasse pas 10 %, tandis que 13 quartiers seulement ont atteint 60 % ou plus de leur potentiel. En tête de liste figurent Ramat Eshkol à Jérusalem, avec un taux de réalisation de 91,6 %, et le quartier HaRishonim à Ramat Gan, avec 87,8 %.

L'étude, menée par le Nadlan Center et Madlan à l'approche du sommet annuel de la rénovation urbaine, a examiné, à la date de janvier 2026, la situation de 381 quartiers répartis dans 54 villes. Au total, ces quartiers regroupent environ 1,21 million de logements destinés à la rénovation urbaine. Néanmoins, seuls 201 717 logements — soit 16,7 % — se trouvent actuellement à l'un des stades de mise en œuvre : 64 607 unités font l'objet d'une demande de permis, 39 616 ont obtenu un permis de construire et 97 494 ont déjà été habitées.

Le fossé entre planification et construction

Ces données illustrent la fracture entre le dynamisme de la planification et l'avancement sur le terrain. En 2025, des plans portant sur un record d'environ 76 000 logements ont été approuvés, mais le nombre de permis de délivrés s'est élevé à seulement 28 900 appartements environ, la délivrance des permis affichant une tendance baissière. Ces dernières années, l'État a tenté d'atténuer certains obstacles réglementaires, notamment par le biais de nouveaux accords-cadres d'un montant de 210 millions de sikhs destinés à inciter les autorités locales à accélérer la délivrance des permis, ainsi que par des enveloppes budgétaires dépassant 1 milliard de sikhs pour la planification et la subvention de projets d'évacuation-construction en périphérie.

Malgré ces mesures, l'écart entre les projets approuvés et la construction effective demeure important. Parmi les facteurs explicatifs figurent l'incertitude liée aux charges publiques, aux taxes et aux délais, qui compliquent l'avancement des projets même après leur validation.

Prix élevés et population aisée

Les disparités sont également frappantes d'une municipalité à l'autre. Raanana arrive en tête du taux de réalisation moyen avec 34,7 %, suivie par Ramat Gan avec 32 %. À l'inverse, à Beit Shemesh, le taux de réalisation s'établit à 6,8 % et à Bnei Brak à 7,5 %.

À Tel-Aviv, où 54 quartiers ont été analysés, le taux de réalisation moyen atteint 23,6 %, soit une performance supérieure à la moyenne nationale. Toutefois, des contrastes prononcés subsistent au sein même de la ville. À Neve Golan, à Jaffa, le taux de réalisation s'élève à environ 72 %, et dans la partie nord du Nouveau Nord à environ 70 %. En revanche, à Kfar Shalem, qui compte quelque 10 000 logements, le taux n'est que de 3,2 %. À Neve Sharet, il atteint 38,2 %, près de 30 % du potentiel étant déjà habité.

« Les quartiers où la rénovation progresse sont généralement ceux où les prix des appartements sont relativement élevés et la population aisée, offrant ainsi une viabilité économique accrue aux promoteurs », a souligné Tal Koppel, directeur général de Madlan.

La certitude de planification comme moteur

Dan Kachanovsky, directeur général et propriétaire du Nadlan Center, a indiqué que la plupart des quartiers ayant franchi le seuil des 60 % de réalisation se situent dans des zones à forte demande ou à proximité, où la valeur foncière garantit la rentabilité sans subventions étatiques.

« Le paramètre le plus crucial est que toutes ces zones bénéficient d'un niveau élevé de certitude en matière de planification », a conclu Kachanovsky.