Une structure de cottage à Kfar Warburg vendue pour 4,1 millions de shekels

La transaction : Dans le moshav de Kfar Warburg, une structure de cottage d'une superficie d'environ 290 m² sur un terrain d'un demi-dunam a été vendue pour 4,1 millions de shekels.

Environnement : Kfar Warburg est situé au sud-ouest de Kiryat Malachi, sur la route 3, et compte environ 1 200 habitants. Il comprend environ 100 domaines et un nombre similaire de maisons et de terrains dans le cadre des extensions. Le moshav est considéré comme de qualité et très demandé.

Propriété : La structure est située dans l'extension de Kfar Warburg, qui a converti 130 dunams de terres agricoles en terrains pour 106 maisons individuelles. Sur les terrains d'un demi-dunam, il est possible de construire 290 m², incluant un sous-sol et deux étages au-dessus.

La propriété est située au sud de l'extension du moshav. La superficie enregistrée du terrain est de 500 m², et la structure comprend trois étages : un sous-sol d'environ 70 m², un rez-de-chaussée d'environ 135 m² et un premier étage d'environ 85 m².

Analyse : S'agissant d'une transaction spéciale pour une propriété unique, notre analyse inclut des estimations concernant la valeur du terrain, la valeur du terrain avec la structure, et la valeur attendue de la structure terminée.

Concernant la valeur du terrain, il y a environ deux ans et demi, le terrain adjacent, de taille identique, a été vendu pour 3,2 millions de shekels. De plus, il y a quelques mois, un appel d'offres de l'Autorité foncière d'Israël a été organisé pour 14 terrains d'un quart de dunam sur le côté est du moshav, situé près du tracé de la route 3. La valeur des terrains a été estimée par l'Autorité à 2 millions de shekels, TVA incluse.

À partir de ces deux indications, on peut déduire la valeur nette du terrain (sans la structure du bâtiment dessus) à environ 3,2–3,5 millions de shekels. Le fait que sa superficie soit le double de celle des terrains commercialisés par l'Autorité ne signifie pas que le prix du terrain sera également doublé.

Le reste du prix payé doit être attribué à la structure érigée, mais aussi aux frais et à la planification.

Au cours des deux dernières années, deux cottages ont été vendus dans l'extension pour environ 5,6 millions de shekels, mais ils sont tous deux beaucoup plus petits en superficie que la maison de la transaction. Une vérification des transactions pour des maisons individuelles dans d'autres localités des environs indique que 6 millions de shekels est un « prix plafond » difficile à franchir. Par conséquent, nous estimons que la valeur du cottage une fois terminé pourrait atteindre un niveau d'environ 6 millions de shekels, et peut-être même un peu plus.

Le mot de l'agent immobilier : « Habituellement, l'acheteur israélien veut voir une propriété finie devant lui, et ce n'était pas le cas ici. Nous avons mis en avant les options de l'acheteur pour recevoir une maison au stade de gros œuvre, pour laquelle tous les permis ont été accordés et les frais payés, et ce qu'il peut faire maintenant, c'est terminer la construction selon ses goûts et ses besoins », déclare Miriam Rosenfeld de Daskal Real Estate, qui a réalisé la transaction. « En fin de compte, la personne qui a acheté la propriété est un jeune couple qui voulait vraiment vivre à Kfar Warburg et savait que l'offre de propriétés ici est limitée. »

« À mon avis, le prix payé est juste, étant donné que le prix d'un tel cottage fini à un niveau raisonnable devrait atteindre 6 millions de shekels. Le prix reflète tous les coûts (terrain et construction) sans profit entrepreneurial, et cela découle des tendances de ces dernières années, où les prix des propriétés n'ont pas augmenté, mais les coûts de construction ont considérablement augmenté. »

Le mot de l'expert : « Cette transaction est intéressante car elle représente un produit immobilier unique situé à la frontière entre l'achat d'un terrain pour une auto-construction et l'achat d'une maison finie. Les acheteurs n'ont pas seulement acheté une structure, ils ont acheté une certitude de planification et d'exécution », déclare l'expert Anat Barnir Sternberg. « Du point de vue de l'évaluation, il s'agit d'une propriété pour laquelle il n'y a presque pas de transactions comparatives directes, il est donc correct de l'examiner dans une perspective plus large. »

« Le coût de l'achèvement de la construction est estimé à environ 2,2 millions de shekels, bien sûr sous réserve du niveau de finition et des spécifications qui seront choisis, et ce coût total doit être comparé au coût d'achat d'une nouvelle maison finie avec des spécifications similaires. »

En d'autres termes, Barnir Sternberg estime qu'au final, les acheteurs paieront environ 6,3 millions de shekels pour l'achèvement de la maison. Le prix peut être estimé, mais une comparaison directe avec d'autres transactions ne peut être faite, car aucune transaction n'a été effectuée sur des propriétés similaires.

Compte tenu des caractéristiques rares de la propriété, elle ajoute que « l'un des avantages significatifs d'une transaction de ce type est que l'étape complexe de planification et de construction impliquant du temps, la prise de décision, la gestion des professionnels et l'incertitude tout au long du processus est déjà derrière eux. Du point de vue de la planification, la maison a été conçue avec une approche architecturale actuelle, utilisant les droits de construction et les servitudes approuvés dans le permis, ainsi que des servitudes dont la plupart ne peuvent être obtenues aujourd'hui. À mes yeux, la transaction illustre qu'il existe une demande pour ce type de produit immobilier. »

Conclusion : Il s'agit d'une transaction pour une propriété avec des spécifications rares, qui, selon nous, recevra finalement un prix exceptionnel pour l'environnement. La transaction semble bonne pour les deux parties et témoigne à la fois de l'existence d'une demande pour de telles propriétés et d'une offre maigre d'alternatives.