Tel-Aviv n'est plus à la première place : voici la ville d'Europe où il est le plus difficile d'acheter un appartement

Un salarié en Israël doit actuellement consacrer 299 salaires bruts, soit environ 25 ans de travail, pour l'achat d'un appartement de 100 m² à Tel-Aviv. Le prix d'un appartement de 3,5 pièces dans la ville est estimé à environ 4,3 millions de shekels, pour un salaire moyen de 14 374 shekels par mois. Cependant, une analyse complète des données de 16 pays indique un changement : Tel-Aviv, qui a été classée première dans les indices du coût du logement en Europe pendant des années, se situe désormais à la quatrième place. Trois villes ont présenté un ratio plus élevé en raison des hausses de prix rapides enregistrées en leur sein.

Les données sont basées sur une vérification que nous avons menée récemment, dans le cadre de laquelle les données des bureaux statistiques des différents pays ont été examinées en profondeur et croisées avec les indices de prix des banques centrales et des registres fonciers en Europe. Le nombre de salaires a été calculé comme le prix d'un appartement de 100 m² divisé par le salaire mensuel brut moyen dans chaque pays.

En tête du classement se trouve Lisbonne : 375 salaires sont nécessaires, soit plus de 31 ans de travail. Les prix des appartements au Portugal ont augmenté de 17,6 % au cours de l'année écoulée, parmi les hausses les plus notables en Europe, tandis que le salaire local s'élève à 2 068 euros bruts par mois. Un appartement de 100 m² à Lisbonne coûte environ 887 000 dollars.

À la deuxième place se trouve Prague, avec 338 salaires, en raison d'une hausse des prix de 10,4 % en République tchèque. Troisième, Zurich, avec 332 salaires : le salaire en Suisse est le plus élevé d'Europe, environ 9 000 dollars par mois, mais les prix des transactions dans la ville atteignent environ 30 000 dollars par m², le chiffre le plus élevé du continent, et le prix d'un appartement de 100 m² dépasse 2,9 millions de dollars.

Après Tel-Aviv dans le classement se trouvent Budapest, qui nécessite 297 salaires, et Athènes avec 291 salaires. La caractéristique commune et marquante de ces villes repose sur un salaire moyen bas, face à une demande locale et étrangère qui soutient des niveaux de prix élevés.

En bas du classement, la situation est différente. À Bruxelles, 93 salaires sont nécessaires pour l'achat d'un appartement de 100 m², soit moins de huit ans de travail. À Copenhague et à Dublin, le ratio est de 118 salaires. L'écart existant découle d'un salaire mensuel élevé, variant entre 5 700 et 6 800 dollars, et de prix immobiliers modérés en conséquence. Également à Berlin, 183 salaires sont nécessaires pour un appartement neuf, et environ 120 sur le marché de l'occasion.

Cette tendance reflète les changements sur le marché immobilier européen. Les baisses de taux d'intérêt de la Banque centrale européenne ont augmenté l'activité des acheteurs après deux ans de ralentissement, mais l'offre reste inférieure à la demande. Les prix des appartements dans l'UE ont augmenté de 5,5 % en 2025, contre 3,4 % en 2024. Les hausses ont été menées par la Hongrie avec 18,3 %, le Portugal, l'Espagne avec 12,9 % et les Pays-Bas avec 8,6 %.

Cependant, certains marchés ont enregistré une tendance opposée. Londres a affiché une baisse annuelle de 2,1 %, ce qui représente neuf mois de baisses consécutives, bien que 223 salaires soient toujours nécessaires pour un appartement dans la ville. Varsovie, qui a enregistré les plus fortes hausses de prix en Europe pendant deux ans, est passée à une tendance à la baisse de 0,8 %, pour la première fois en Pologne depuis 2013. La Finlande se distingue comme le seul pays de l'UE où les prix baissent pour la troisième année consécutive, et à Helsinki, seuls 146 salaires sont nécessaires.

Le chiffre israélien est accompagné de lacunes dans les informations. Alors que l'indice du Bureau central des statistiques indique une tendance continue à la hausse des prix, une analyse de l'Autorité fiscale publiée en février montre que les prix dans le district de Tel-Aviv ont baissé d'environ 2 % au cours de l'année écoulée. La méthode de mesure du CBS a été critiquée par le ministère des Finances et la Banque d'Israël, mais le chiffre apparaissant dans le tableau est basé sur la publication officielle.

L'image globale en 2026 indique un écart significatif entre les revenus et les prix du logement, qui est évident principalement dans les capitales du sud et de l'est de l'Europe. Parallèlement, dans les pays occidentaux, il existe une meilleure accessibilité à l'achat immobilier pour les salariés moyens. Les données de Tel-Aviv reflètent une situation intermédiaire : les prix du logement y correspondent aux niveaux de prix en Europe occidentale, tandis que le salaire moyen est parallèle aux régions du sud.

Les données de l'Institut Alrov de recherche immobilière de l'Université de Tel-Aviv illustrent l'importance des flux de trésorerie des prix dans la ville. Le remboursement mensuel nécessaire pour l'achat d'un appartement moyen de 4 pièces à Tel-Aviv, en supposant 30 % de fonds propres, s'élevait à 16 782 shekels au premier trimestre 2026, le plus élevé en Israël avec une marge significative : dans la ville suivante, Ramat-Gan, le remboursement est d'environ 12 250 shekels, et en moyenne pour les 12 plus grandes villes, seulement 10 859 shekels.

Un tel remboursement est supérieur au salaire brut moyen dans l'économie dans son ensemble, ce qui signifie que l'achat d'un appartement moyen dans la ville n'est pas possible avec un seul salaire, même sur le papier. Le seul soulagement vient du taux d'intérêt : le taux d'intérêt hypothécaire moyen a chuté à 4,69 % au premier trimestre, et le remboursement mensuel à Tel-Aviv est environ 7,7 % inférieur à celui enregistré au même trimestre l'année dernière.

Le seul point positif émergeant de la situation actuelle est, en fait, pertinent uniquement pour ceux qui disposent de capital disponible. « Pour ces acheteurs, la période actuelle ouvre une fenêtre d'opportunité sur le marché immobilier de Tel-Aviv qui n'a pas été vue depuis des années. C'est un marché qui donne aux acheteurs plus de marge de manœuvre : une variété d'options, du temps pour prendre des décisions éclairées, ainsi qu'un pouvoir de négociation sur des propriétés qui étaient auparavant vendues rapidement », note Amit Franz, co-PDG de la société de courtage Myplace.

Selon lui, parallèlement, un écart croissant est actuellement évident entre les prix demandés des appartements et les prix de clôture réels des transactions : « Bien que cet écart ait toujours existé, par le passé, il avait tendance à se réduire rapidement lors des négociations. Aujourd'hui, cependant, l'écart reste significatif et crée un sentiment d'incertitude accrue tant parmi les vendeurs que parmi les acheteurs. »