Immobilier familial : la justice tranche sur la propriété réelle au-delà du Tabu

Un appartement à Tel-Aviv a été enregistré pendant plus de 20 ans au nom d'une seule personne, avant d'être finalement transféré à son frère à la suite d'une décision du tribunal de la famille de Tel-Aviv rendue en août. Le tribunal a établi que le frère figurant comme propriétaire officiel détenait en réalité le bien en fiducie pour son frère, après qu'il a été prouvé que ce dernier avait payé l'intégralité du prix d'achat, soit environ 900 000 NIS, financé les rénovations, géré l'appartement et perçu l'intégralité des revenus locatifs pendant des décennies.

Cette affaire met en lumière une règle essentielle dans les transactions immobilières familiales. L'enregistrement au Tabu possède un poids juridique considérable ; l'article 125 de la loi foncière accorde aux biens enregistrés un statut particulièrement solide. Par conséquent, quiconque affirme que la véritable propriété diffère du registre officiel doit présenter des preuves probantes. Au sein d'une famille, où les transactions se font parfois sans contrat détaillé, le tribunal examine qui a payé, qui a utilisé le bien et comment les parties se sont comportées au fil des ans.

La preuve par la conduite et les faits

Dans le cas présent, le plaignant a indiqué avoir acheté l'appartement alors qu'il résidait à l'étranger et l'avoir enregistré au nom de son frère par commodité. Il s'est comporté tout au long des années comme le véritable propriétaire : payant le bien, prenant en charge les rénovations et percevant les revenus. Son frère soutenait quant à lui que l'appartement lui avait été offert en guise de rémunération pour un travail effectué aux États-Unis.

Le tribunal a privilégié la version du plaignant, soulignant le décalage entre les déclarations du frère enregistré et sa gestion réelle. Si l'appartement lui avait réellement appartenu, il en aurait profité et aurait géré l'actif. Or, la réalité était tout autre, et le montant prétendument dû pour son travail était bien inférieur à la valeur du bien.

« Le Tabu demeure le document le plus important dans une transaction immobilière, mais au sein de la famille, la réalité sous-jacente doit également être documentée. »

Le tribunal a ordonné au frère enregistré de signer les documents de transfert de propriété, tandis que le plaignant s'acquittera des taxes et frais d'enregistrement. Le frère débouté a également été condamné à verser 50 000 NIS de frais de justice.

Lorsque le registre l'emporte

Cette décision ne remet pas en cause la force du Tabu. D'autres affaires montrent combien il est difficile de contester l'enregistrement sans preuves solides. Qu'il s'agisse de considérations fiscales, de prêts hypothécaires ou de convenances personnelles, enregistrer un bien au nom d'un tiers crée un fossé entre la réalité économique et le papier officiel, qui refait surface en cas de litige familial.