Tel-Aviv-Jaffa réintroduit des dérogations de construction ciblées

La municipalité de Tel-Aviv-Jaffa réintroduit des dérogations de construction ciblées pour des projets spécifiques et selon des directives précises, moins de deux ans après que l'Administration de la planification a mis en œuvre une décision globale visant à les supprimer.

La nouvelle initiative, intitulée « Plan d'institutionnalisation des dérogations », comprend une liste de dizaines de plans et de projets où, malgré l'annulation générale prononcée par l'institution de planification suprême, il sera possible d'obtenir des dérogations lors du dépôt d'une demande de permis de construire.

Dérogations définitivement abolies en janvier 2025

Les dérogations de construction ont été définitivement supprimées en janvier 2025, à la suite d'un processus amorcé en janvier 2023 et étendu progressivement. Ces dérogations permettaient de s'écarter des réglementations d'un plan existant au stade de la délivrance des licences. Selon les hauts responsables de la planification, cela a entraîné au fil des ans un chaos et des retards importants dans l'obtention des permis, les promoteurs tentant de maximiser les droits à bâtir en multipliant les demandes de dérogation.

En pratique, ces dérogations, conçues à l'origine pour des cas ponctuels, sont devenues extrêmement courantes. Au plus fort du phénomène, il a été signalé que pour les projets comprenant plus de 20 logements, des dérogations étaient demandées pour plus de 80 % des permis résidentiels, nuisant gravement à la procédure de délivrance et allongeant les délais.

Aujourd'hui, un peu moins de deux ans après l'abolition totale des dérogations — à l'exception de cas spécifiques autorisant des modifications relativement mineures des règlements de plan —, le comité local de Tel-Aviv-Jaffa cherche à réintroduire des dérogations dans sa juridiction, de manière mesurée et non à grande échelle.

« Les dispositions incluses dans ce plan ne modifient pas le caractère de l'environnement et leur objectif est uniquement d'améliorer la planification », ont déclaré les représentants de la municipalité, soulignant que les règles s'appliquent à une liste fermée de plans.

De l'emprise au sol aux droits supplémentaires

Une question essentielle demeure : quelle est la nature des dérogations que la municipalité entend approuver et à quel point sont-elles spectaculaires ? Chaque groupe de plans, réparti principalement par secteurs urbains, bénéficie de dérogations spécifiques, dont certaines s'avèrent fort significatives.

Ainsi, dans les projets du Jaffa historique, les dérogations permettront d'augmenter l'emprise au sol jusqu'à 85 % par rapport aux 70 % autorisés, d'accroître l'emprise partielle des constructions sur le toit jusqu'à 75 % de la surface de la toiture, et d'autoriser des saillies latérales et arrière atteignant 10 %, ainsi que des balcons en façade et à l'arrière s'étendant jusqu'à 40%.

La position de l'Administration de la planification

L'Administration de la planification adopte une attitude réservée face à cette démarche. Ses services rappellent que « l'annulation de la procédure de dérogation visait à instaurer de la certitude dans les procédures de délivrance de permis de construire et à éviter les retards découlant généralement des oppositions et des recours ».

Cependant, ils reconnaissent que « maintes fois, la demande de dérogation vise à lever un obstacle apparu dans un plan approuvé ou à concevoir un aménagement optimal adapté à l'air du temps et aux besoins actuels ».