« Si l'État renonçait à la fiscalité, les prix des appartements en Israël baisseraient de 60 % à 70 % »

Dans un nouvel épisode du podcast Re:Israel de l'Université Reichman et de « Calcalist », le Dr Yossi Maaravi, doyen de l'École d'entrepreneuriat Adelson, et l'étudiante Galia Samson ont reçu Ronit Ashed Levi, PDG d'Africa Israel Residences. Au cours de la conversation, elle a présenté les trois principaux obstacles, selon elle, à la baisse des coûts du logement en Israël - la fiscalité, la bureaucratie et l'incertitude - et a proposé une série de mesures qui pourraient aider.

Le parcours d'Ashed Levi dans le monde de l'immobilier n'était pas évident. Elle a grandi à Beit Shemesh, a étudié l'arabe au lycée et était destinée à servir dans le renseignement, mais a choisi de servir comme officier des opérations dans un escadron de chasse. Selon elle, elle y a appris à prendre des décisions et à fonctionner sous pression. Après sa libération, elle a étudié le droit à l'Université hébraïque, s'est spécialisée dans la fiscalité immobilière, la planification et la construction, et est devenue plus tard associée dans un cabinet d'avocats. Son ambition initiale était d'être juge, mais le désir de « s'asseoir à côté du siège du conducteur et non sur le siège du passager » l'a conduite à passer du côté des affaires et de l'entrepreneuriat.

Un autre tournant est venu de sa vie personnelle. En 2010, elle et son mari ont acheté un vieil appartement à Herzliya. Pendant l'opération Bordure protectrice, alors qu'elle était avec trois jeunes enfants et que son mari était en réserve, elle s'est retrouvée à descendre encore et encore dans un vieil abri dans l'immeuble. « C'est là que j'ai compris que cette situation est tout simplement illogique et qu'il est possible de changer la réalité », a-t-elle déclaré. Elle a commencé à faire le tour des locataires, a créé un comité représentatif et a mené un processus qui a finalement promu un grand projet de « Pinui-Binui » (évacuation et construction). Cette expérience, selon elle, lui a appris que l'immobilier se fait avant tout avec les gens et à hauteur d'homme.

Les trois obstacles : impôts, temps et incertitude

Ashed Levi identifie trois facteurs qui augmentent le prix d'un appartement :

1. La fiscalité et les coûts fonciers. Selon elle, une très grande partie du prix d'un appartement en Israël consiste en impôts directs et indirects, prélèvements, taxes et le coût du terrain que l'État commercialise. Elle affirme que dans un monde théorique où l'État renoncerait à ces composantes, les prix des appartements pourraient baisser de 60 % à 70 %.

2. Durée. L'approbation des plans, des plans de conception et des permis de construire peut prendre des années. Pendant ce temps, le promoteur supporte des coûts de financement et d'intérêts, et finalement, une partie de ce coût est répercutée sur le prix de l'appartement.

3. Incertitude. Dans les projets de renouvellement urbain, la politique municipale, les exigences de planification et la taxe sur la plus-value (Heitel Hashbacha) peuvent changer en cours de route. « Quand vous ne savez pas ce qui sera exigé de vous dans quelques années, vous devez également intégrer le risque dans le prix », explique-t-elle.

Prélèvement fixe et contrat type

L'une des principales solutions proposées par Ashed Levi est un prélèvement sur la plus-value fixe et connu à l'avance pour chaque nouvelle unité de logement au lieu d'un mécanisme qui change en fonction de la valeur du terrain et du moment de la réalisation. Selon elle, une telle certitude évitera les litiges avec les experts, les procédures judiciaires et des années de retard, et permettra à la fois aux autorités et aux promoteurs de savoir à l'avance combien d'argent sera disponible pour les écoles, les jardins d'enfants et les infrastructures.

Une autre proposition est de créer un contrat type uniforme pour le Pinui-Binui. Au lieu que chaque projet commence par de longues négociations entre les avocats des locataires et le promoteur, l'État pourrait établir un libellé de base uniforme qui protège les deux parties. Ainsi, selon elle, les locataires pourront choisir un promoteur principalement en fonction de son expérience, de sa qualité, de sa fiabilité et de sa capacité d'exécution - et non en fonction de celui qui parvient à mener les négociations contractuelles les plus épuisantes.

Le logement locatif à long terme comme « Game Changer »

Une autre solution dans laquelle Ashed Levi voit un potentiel social important est le logement locatif à long terme. Le modèle permet aux jeunes et aux familles de louer un appartement neuf et protégé pour une longue période, tandis que le mécanisme de mise à jour du loyer est connu à l'avance. Ainsi, cela réduit l'incertitude qui caractérise le marché locatif privé et permet aux familles de construire une communauté et de planifier à l'avance. « C'est une solution qui crée une mobilité sociale », dit-elle. Cependant, selon elle, le problème principal aujourd'hui est que la demande est bien supérieure à l'offre, et qu'une expansion significative de la portée des projets est donc nécessaire.

L'IA aussi dans la municipalité

Ashed Levi pense que la technologie peut également raccourcir radicalement le chemin vers un appartement. L'utilisation de modèles 3D et d'outils d'IA permet déjà d'identifier les collisions entre les systèmes d'eau, d'électricité et d'égouts au stade de la planification. Si des outils similaires sont mis en œuvre dans les autorités locales, soutient-elle, il sera possible de vérifier les plans et les permis plus rapidement et avec une plus grande précision, sans augmenter considérablement les effectifs. Parallèlement à cela, elle propose de tenir des « tables rondes » où tous les facteurs municipaux pertinents - ingénierie, éducation, infrastructure et environnement - s'assoient ensemble et prennent des décisions, au lieu de faire passer le dossier de département en département pendant des mois.

Penser différemment aux solutions de logement

Ashed Levi est également ouverte à des idées moins conventionnelles : le fractionnement réglementé de grands appartements au profit des jeunes, la création d'incitations à l'exploitation d'appartements vides, et même des solutions de logement modulaires et rapides dans les zones où cela est possible sur le plan de la planification. De son point de vue, le dénominateur commun de toutes les idées est un seul : cesser d'accepter les processus existants comme un décret du destin.

« Ne cherchez pas de raccourcis ».

Dans la direction d'Africa Israel Residences, dit Ashed Levi, environ la moitié des gestionnaires sont des femmes. À ses yeux, l'objectif est plus large que la représentation des genres : créer une table de décision aussi diversifiée que possible - femmes et hommes, religieux et laïcs, et des personnes qui apportent des expériences et des perspectives différentes. À la jeune génération, elle suggère d'adopter l'approche de « connexion des points » de Steve Jobs. « Ne cherchez pas de raccourcis, car ils finissent par allonger le chemin », dit-elle. « Soyez présent à chaque station, apprenez, approfondissez, usez vos semelles sur le sol de production et construisez des relations et une réputation. Même si à un certain moment il semble que vous vous êtes écarté du chemin, à la fin, les points se connectent. »