Immobilier en Grèce, à Chypre et au Portugal : entre essor et risques
Analyse des investissements immobiliers israéliens en Grèce, à Chypre et au Portugal, marqués par une forte hausse des prix, des pénuries de logements et une influence étrangère.
De nombreux Israéliens ont acheté ces dernières années des appartements en Grèce, à Chypre et au Portugal. Certains ont motivé ces acquisitions par le besoin d'un « appartement-refuge », mais ces transactions doivent être analysées rigoureusement comme des investissements immobiliers. Ces trois destinations comportent des risques importants et une rentabilité parfois discutable.
En suivant les hausses de prix en Europe entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, l'Office statistique des Communautés européennes (Eurostat) indique que le Portugal mène la danse avec une augmentation de 17,8 %, suivi par la Bulgarie (14,8 %), la Slovaquie (14,4 %), la Croatie (14,3 %) et l'Espagne (12,8 %). La Finlande est le seul pays européen où les prix ont baissé, de 2 %.
La crise du logement dans la péninsule ibérique
Un récent article du Financial Times sur l'Espagne et le Portugal met en lumière une crise du logement exceptionnelle. Entre 2021 et 2025, le Portugal a construit environ 300 000 logements de moins que nécessaire, tandis que le déficit en Espagne a atteint 750 000 unités. Cette situation découle d'une immigration intensive, d'une bureaucratie pesante et de coûts de construction élevés favorisant le secteur du luxe.
Au Portugal, le Parlement a approuvé des réductions de TVA sur les travaux de construction et une simplification des procédures. Cependant, un salarié moyen à Lisbonne doit consacrer plus de 110 % de ses revenus pour louer un appartement de deux pièces dans le centre-ville.
Grèce : un ralentissement progressif de la hausse
Le marché grec est-il en bulle ? Si le Fonds monétaire international (FMI) a averti en 2024 que le marché entrait en zone de bulle, on observe une baisse progressive du rythme d'inflation immobilière. L'augmentation annuelle est passée de près de 16 % il y a trois ans à environ 6 % au premier trimestre 2026.
Les acheteurs étrangers en Grèce modifient leurs habitudes, privilégiant des appartements plus petits, proches des centres urbains et offrant un potentiel de revente. Les rendements locatifs bruts à Athènes et à Thessalonique oscillent entre 4 % et 5%.
Chypre : la forte demande étrangère soutient les prix
À Chypre, le marché immobilier est beaucoup plus restreint, avec environ 5 000 transactions trimestrielles. Les prix sur l'île ont augmenté d'environ 11 % entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026. Les acheteurs étrangers représentent près de 44 % des transactions, et jusqu'à 75 % dans le district de Paphos, ce qui rend le marché potentiellement sensible aux chocs extérieurs.
