La due diligence immobilière : décryptage juridique et urbanistique

La vérification diligente (due diligence) dans les transactions immobilières agit comme une radiographie d'un bien ou d'une entreprise. Avant toute signature, l'acheteur doit s'assurer de ne pas acheter « chat en poche ». Par exemple, si des poursuites judiciaires sont révélées contre le vendeur avant la signature du contrat, l'acheteur qui lui succède doit obtenir toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Maître Sagi Hammer, associé au département immobilier du cabinet d'avocats Fischer (FBC & Co), et Maître Efrat Sharon, associée et responsable du département aménagement et urbanisme du cabinet, ont abordé le processus de due diligence au carrefour du droit, de l'urbanisme et de la pratique lors de la Conférence immobilière de Globes et de la Banque Leumi.

Traduire la vision juridique dans la réalité du terrain

« Lorsqu'un client arrive avec un projet, mon rôle est de le traduire dans le monde juridique et pratique. Nous sommes en quelque sorte des traducteurs », a expliqué Me Hammer. « En contentieux, on regarde en arrière, on invoque un recours juridique et l'on examine s'il existe des motifs. À l'inverse, dans le domaine des transactions, on regarde vers l'avant, on essaie d'anticiper les situations futures et d'y apporter des réponses. Le contrat détermine à l'avance qui portera la responsabilité si tel ou tel événement se produit. Notre défi intellectuel en tant qu'avocats est de prévoir ces scénarios. »

Me Hammer a souligné qu'il est impossible de tout résoudre ou de prédire chaque scénario : « Nous présentons les risques au client et lui indiquons ceux qui ne peuvent être résolus, afin qu'il prenne tout en compte dans sa décision de conclure ou non le contrat ». L'astuce, selon lui, ne consiste pas seulement à lever des « signaux d'alarme », mais à fournir un rapport incluant des solutions, telles qu'une couverture d'assurance. Il a ajouté que pour être un bon avocat dans ce domaine, il faut posséder la mentalité d'un professionnel de l'immobilier et comprendre que l'on sert « d'yeux pour le client », lequel ne peut examiner personnellement chaque document.

Le registre foncier et les obligations contractuelles

Lorsqu'on structure les règles de la due diligence, le registre foncier (Tabu) constitue la pierre angulaire. « Souvent, les biens achetés ne sont pas enregistrés et il faut obtenir des réponses du vendeur. L'examen du certificat d'enregistrement conditionne la suite des vérifications », a expliqué Me Hammer.

« Dès demain matin, je me mets à la place du vendeur pour tous les aspects, il faut donc cartographier l'ensemble des engagements : contrats de bail, nature des terres (étatiques ou non), droits de construction et plans d'urbanisme (TAMA), ainsi que les conditions de permis de construire susceptibles de peser lourd. Sont également examinées les poursuites contre le propriétaire, les exigences de l'Autorité des antiquités, les matières dangereuses et bien d'autres éléments. »

Me Hammer a illustré une situation imprévue sur le terrain : « Sur un projet donné, nous avons entamé des travaux de terrassement, et la peloteuse s'est arrêtée à quelques secondes de sectionner des fibres optiques desservant tout un complexe du centre du pays — rien de tout cela n'était signalé nulle part. Si elles avaient été coupées, tout le complexe se serait retrouvé privé d'électricité, soulevant la question de la responsabilité du risque. »

Par la suite, Me Hammer a évoqué l'importance d'un locataire phare comme pôle d'attraction, tout en émettant une réserve : « Les contrats à long terme avec de grandes entités stables, telles que des banques ou des ministères, peuvent parfois sembler financièrement solides, mais comporter des inconvénients. Par exemple, si le bien est loué au ministère de l'Intérieur qui y installe un bureau de placement, cela risque de nuire à l'image de marque de la propriété. »

L'urbanisme comme clé du succès de la transaction

Maître Efrat Sharon du cabinet Fischer s'est concentrée sur l'angle urbanistique. « Il n'y a pas d'immobilier sans urbanisme et inversement. L'élément le plus crucial en immobilier est l'urbanisme, avant même l'emplacement », a-t-elle affirmé d'emblée, ajoutant qu'en tant qu'avocate, elle agit parfois un peu comme « évaluatrice et architecte ».

« Nous examinons tous les éléments d'urbanisme afin que la décision du promoteur d'entrer dans la transaction soit éclairée. Toutes les vérifications doivent être menées avant la signature du protocole d'accord, afin de ne pas acheter chat en poche. On comprend l'objectif de la transaction — acquisition, acquisition par cession de terrain, financement ou appel d'offres — et c'est cela qui guide notre démarche urbanistique. »

Me Sharon a expliqué que l'on vérifie si la propriété est privée ou publique, s'il existe un contrat de bail, des notes d'avertissement urbanistiques, ainsi que les non-conformités entre le permis de construire et la réalité bâtie. Dans les immeubles collectifs, par exemple, on analyse quelles parties constituent des parties communes et lesquelles peuvent être rattachées privativement.

Selon elle, il convient de prêter attention aux règles de construction, aux expropriations, aux conditions d'obtention de permis, aux plans directeurs, au logement abordable, aux politiques d'urbanisme parfois confidentielles et au plan TAMA 70 (métro) qui engendre des coûts fiscaux élevés. « Par exemple, une clause cachée stipulant que la construction doit être menée simultanément avec les espaces publics — si la collectivité locale construit et que vous ne pouvez dépasser une certaine hauteur sans elle, vous devez le savoir à l'avance », a conclu Me Sharon.

En fin de compte, une due diligence efficace ne se limite pas à exposer les problèmes, mais réside dans la capacité à traduire les risques juridiques et urbanistiques en solutions pratiques sur le terrain. L'identification précoce des signaux d'alarme permet aux promoteurs et aux acheteurs de prendre des décisions éclairées et d'éviter des surprises onéreuses.