Pas tout ou rien : Comment refinancer uniquement la partie coûteuse de votre prêt immobilier
Les conditions du marché ont rendu les prêts à taux variables contractés à l'ère des taux zéro beaucoup plus onéreux que les offres bancaires actuelles. Un diagnostic précis de votre portefeuille immobilier, une volonté de refinancement partiel et le rejet des mythes sur les « intérêts déjà payés » peuvent vous faire économiser une fortune. Voici comment savoir quand le refinancement est réellement recommandé.
Lorsque les taux d'intérêt de l'économie atteignent des sommets et que l'inflation grignote les économies, la réalité économique change. Dans cette nouvelle série de chroniques, nous simplifions des sujets financiers complexes pour vous fournir des conseils pratiques de gestion financière.
L'auteur est Tomer Varon, animateur du podcast « L'argent de la vie elle-même », auteur du livre « Voici comment on prend un prêt immobilier » et conseiller financier chez RiseUp.
Avec un taux de la Banque d'Israël à 3,5 %, le débat sur le refinancement des prêts immobiliers s'intensifie. En 2025, environ 69 000 prêts ont été refinancés pour un montant de 43,6 milliards de NIS. Étant donné que le portefeuille hypothécaire bancaire dépasse 660 milliards de NIS, de nombreuses familles ont encore la possibilité d'améliorer leur situation.
Qu'est-ce que le refinancement ?
En bref : il s'agit de contracter un nouveau prêt aux conditions actuelles pour remplacer l'ancien. Cela permet généralement de modifier les parcours de prêt, les taux, les durées et les mensualités.
J'entends souvent : « Je ne pense pas pouvoir améliorer ma situation, j'ai pris mon prêt quand les taux étaient à zéro » ou le grand mythe : « J'ai pris mon prêt il y a quelques années, j'ai déjà payé la plupart des intérêts ». Ces phrases révèlent trois erreurs courantes qui maintiennent les emprunteurs dans des prêts coûteux.
1. « J'ai des taux du passé »
Ceux qui ont emprunté en 2020–2021 ont bénéficié de taux initiaux bas. Cependant, pour les taux variables, le mécanisme d'ajustement demeure. Le taux se compose du coût de la « matière première » bancaire (rendement des obligations d'État) et d'une marge. Lorsque l'argent était bon marché, même une marge élevée donnait un taux total faible. Aujourd'hui, avec un coût de l'argent autour de 4 %, cette même marge peut porter les taux à 7 %.
Paradoxalement, ceux qui ont souscrit des prêts variables durant l'ère des taux zéro sont souvent les meilleurs candidats au refinancement, car les marges sur les nouveaux prêts ont été considérablement réduites.
2. La flexibilité de décision
Un prêt immobilier est un portefeuille de plusieurs crédits. Chaque parcours a son propre taux, sa durée et son risque. Il n'y a aucune raison de supprimer un excellent taux fixe pour corriger un parcours variable coûteux. Vous pouvez refinancer des segments spécifiques ou utiliser une hypothèque de second rang pour transférer une partie du prêt vers une autre banque, créant ainsi une concurrence sans perdre vos conditions avantageuses.
3. « J'ai déjà payé les intérêts »
Chaque mensualité selon la méthode Spitzer comprend le capital et les intérêts. Mais les intérêts ne sont pas payés « à l'avance ». Lors de l'évaluation du refinancement, la seule question est : pouvez-vous payer moins ou réduire les risques à partir de maintenant ? Le passé est sans importance.
Comparez trois chiffres : la nouvelle mensualité (est-elle adaptée à votre flux de trésorerie ?), le volume des intérêts payés sur les 5 à 10 prochaines années, et le coût total jusqu'à la fin du prêt.
En résumé
Tout prêt ne mérite pas d'être refinancé. Un bon prêt est celui qui s'adapte à votre vie, pas nécessairement le moins cher. Ne vous laissez pas aveugler par les économies potentielles ; assurez-vous que la mensualité reste soutenable, vous permettant de continuer à investir dans vos autres objectifs de vie.
