Moins de 7 % de profit : il en faut peu pour qu'un projet résidentiel devienne déficitaire
Avisror a révélé ses données avant une émission d'actions à Tel-Aviv, admettant être proche d'une perte sur son projet à Lod. C'est un nouvel exemple de promoteur ayant acheté pendant les années de boom et faisant face à un ralentissement des ventes et des prix.
Il est étonnant de découvrir à quel point il en faut peu pour qu'un projet résidentiel prometteur devienne déficitaire. Ce n'est pas tous les jours qu'une société de développement admet être si proche de cela, et ce, dans son projet phare. Cela a été révélé lors de la première divulgation des données de la société Avisror en vue d'une émission d'actions à Tel-Aviv.
Selon le prospectus, dans le projet actuellement construit dans le « Quartier International » à Lod, il y a 227 appartements prêts à être occupés dans un an et demi. La société prévoit des revenus totaux de 540 millions de shekels contre des dépenses directes de 504 millions de shekels. Les marges bénéficiaires brutes sont inférieures à 7 % — environ 160 mille shekels en moyenne par appartement.
À titre de comparaison : à Sde Dov, où la société admet s'attendre à un faible profit, les marges devraient s'établir à 13 % (819 mille shekels par appartement). Dans un autre projet de 230 appartements dans le « Quartier Spécial » à Ashdod, elle prévoit un bénéfice brut de 280 millions de shekels — 43 % des revenus. Cependant, ce chiffre doit être pris avec prudence, car aucun appartement n'a encore été vendu.
Il s'agit de bénéfice brut avant les frais de financement, de marketing et d'impôts. La société admet que si les prix des appartements dans le projet de Lod baissent de 10 %, elle sera contrainte de présenter une perte brute de 11,5 millions de shekels. Avec 190 appartements restants en stock fin 2025 (84 % du total), c'est une source d'inquiétude.
Déjà en 2022, cela semblait cher
Le Quartier International était le point culminant des accords-cadres entre les municipalités et l'État il y a dix ans. Le Premier ministre Benyamin Nétanyahou a personnellement assisté à la cérémonie, promettant le développement de la ville au centre du Gush Dan. Le quartier, construit sur des terres transférées du moshav Nir Zvi, comprendra 11 350 appartements une fois terminé.
5 000 appartements y ont déjà été commercialisés. Les promoteurs se plaignent d'une « jungle de concurrents » et du fossé entre les promesses de développement et la réalité. La connexion principale, la route 200, est de la responsabilité de l'État, qui traîne sur son exécution.
En mai 2022, Avisror a payé 238 millions de shekels pour 227 appartements — 1,05 million de shekels par appartement. Déjà à l'époque, cela semblait cher, le prix moyen des dix promoteurs ayant participé à l'appel d'offres étant de 180 millions de shekels.
L'écart entre le prix payé et les prévisions
En février 2026, les appels d'offres fonciers dans le même quartier reflétaient un prix de 773 mille shekels de terrain par appartement — 26 % de moins que ce qu'Avisror a payé. En 2024, Avisror a vendu 25 appartements dans le projet de Lod, et au cours de l'année et demie suivante, seulement 13 de plus ont été vendus. Malgré cela, la société estime les prévisions invendues à 21 112 shekels par mètre carré, ce qui semble optimiste compte tenu du marché actuel.
Les étoiles de la semaine
Excellent : Le Conseil national face à la crise refoulée
Cette semaine, le Conseil national de la planification et de la construction a approuvé un plan pour 40 nouvelles stations d'épuration. C'est une question critique pour un pays dont la population double tous les 3-4 décennies. La vraie lutte portera désormais sur la capacité à approuver la construction de ces stations sur le terrain, car personne ne veut de ces « toilettes » dans son jardin.
Insuffisant : Katzman ne s'entend pas avec un autre partenaire
Haïm Katzman, à la tête de G City (anciennement Gazit-Globe), reste une figure importante de l'immobilier, mais son historique de coopération est marqué par les conflits. Les partenariats avec Dori Segal, Uri Dori, le couple Bronitzki, Nathan Hetz, et ces dernières années avec Israel Canada et Tzahi Abu, ont tous heurté un récif. Sur un marché exigeant confiance et capital, c'est probablement un facteur du déclin de l'entreprise.
