Les actions ont chuté de 30 %, les ventes ont légèrement augmenté : les prix de l'immobilier ont-ils encore une marge de baisse ?

Ce fut une année difficile pour le secteur de l'immobilier. Les sociétés de promotion immobilière sont contraintes de recourir à des promotions créatives et agressives pour attirer les acheteurs, et pourtant, trimestre après trimestre, le nombre d'appartements vendus diminue, et d'un autre côté, le stock d'appartements invendus s'est déjà accumulé à 84 000, selon le Bureau central des statistiques (CBS).

Tout cela a également provoqué une réaction du marché des capitaux - et l'indice de la construction, qui comprend principalement les grandes sociétés de promotion immobilière à Tel-Aviv, a chuté de 31 % depuis le sommet de mars dernier, et a enregistré une baisse de 10 % sur l'ensemble de l'année dernière. La question se pose maintenant : les prix de l'immobilier ont-ils déjà touché le fond et vont-ils commencer à remonter à partir de là, ou les prix ont-ils encore une marge de baisse ?

Bien que la plupart des sociétés immobilières n'aient pas encore publié leurs rapports financiers pour le second semestre de l'année, la société Aura, l'une des plus importantes du marché local, a révélé ses données de vente. Aura a vendu 291 appartements au premier semestre de l'année - une baisse d'environ 6 % par rapport au chiffre enregistré à la même période l'an dernier, qui était également une année relativement faible sur le marché. Aura n'est bien sûr pas seule, mais seulement la pionnière à le signaler. Au cours des trimestres précédents, presque toutes les entreprises de construction ont montré une baisse significative du volume d'appartements vendus.

Cette image se reflète bien sûr aussi dans les actions du secteur. Au cours de l'année dernière, l'indice TA-35 a augmenté de 40 %, mais comme mentionné, le TA-Construction a chuté de 10 %, une baisse qui s'est concentrée principalement au cours des cinq derniers mois. Même à long terme, les actions de la construction ont montré des rendements inférieurs à ceux des principaux indices, alors qu'au cours des trois dernières années, le TA-35 a augmenté de plus de 130 %, tandis que les actions de la construction n'ont augmenté que de 38 %.

« Les promotions de financement se sont épuisées »

« L'ensemble du marché résidentiel est dans une situation difficile, avec une baisse très significative du rythme des ventes au cours de l'année dernière », explique Raz Domb, analyste immobilier chez Leader Capital Markets. « Cela se produit parce que, malgré les baisses, le taux d'intérêt est toujours plus élevé que ce à quoi nous étions habitués il y a environ dix ans. De plus, au début de la décennie, le prix absolu d'un appartement est devenu nettement plus cher. En 2024, des prêts et des promotions d'entrepreneurs ont commencé, des éléments censés aider les acheteurs, mais au cours de l'année dernière, ces efforts marketing se sont également épuisés, et le superviseur des banques a également essayé de les limiter un peu, nous sommes donc arrivés à une situation de baisse assez significative des ventes qui a nui à tout le monde ».

Premiers signes de reprise dans le secteur ?

Mais malgré le sentiment, les données du CBS publiées récemment montrent une certaine reprise. Les prix des appartements en mai-juin ont augmenté de 0,1 % par rapport aux deux mois qui les ont précédés. Cependant, les prix sont toujours environ 1,5 % inférieurs à leurs niveaux de la même période l'an dernier. Le prix des appartements neufs (hors programme « Prix pour le locataire ») a augmenté de 0,9 % au cours des deux derniers mois selon la dernière enquête du CBS.

Parallèlement, au cours du mois de juin, 3 672 appartements neufs ont été vendus, soit une augmentation d'environ 28 % par rapport aux mois qui les ont précédés (janvier-avril). Cependant, comme mentionné, environ 84 000 appartements invendus restent sur les marchés, le CBS notant qu'après une augmentation du rythme mensuel de 1,4 % de mi-2022 à fin 2025, à partir du début de 2026, « il semble que la tendance se stabilise ».

Cependant, Ziv Ein-Eli, analyste immobilier chez la maison d'investissement IBI, suggère de ne pas s'enthousiasmer pour les données du CBS, qui selon lui « présentent une image partielle et ne reflètent pas la réalité sur le terrain ». Et en effet, les actions dans le domaine non seulement n'ont pas augmenté au cours des trois derniers mois, mais ont montré une forte baisse d'environ 22 %, tandis que l'indice TA-35 a chuté de 5 % au cours de la même période. Et comme mentionné, depuis le sommet de mars dernier, l'indice a plongé de 31 % au total.

« Même une baisse des taux d'intérêt pourrait ne pas aider »

Selon Ein-Eli, pour obtenir une image claire, les investisseurs devront attendre et observer l'efficacité des mesures et des remises annoncées par les entreprises. Dans ce contexte, il souligne la démarche de la société immobilière Prashkovsky, qui a proposé au cours du dernier mois aux acheteurs de participer à un appel d'offres pour l'achat d'appartements à un prix de départ inférieur de 10 % aux prix de ses projets.

Aura propose aujourd'hui aux membres du club « Hever » des appartements avec une réduction de 10 % ou plus, Hagag propose aux acheteurs de payer un apport personnel particulièrement faible dans le contrat plus un loyer garanti jusqu'à la réception des clés, et tout récemment, la société Avgad a fait gagner un appartement en cadeau. « Ces promotions sont censées donner une indication sur la possibilité et les niveaux de prix auxquels il est possible de ramener les acheteurs sur le marché dans l'environnement actuel ».

« Il est encore trop tôt pour déterminer qu'il y a un changement de tendance », ajoute Domb de Leader à l'observation sur les données du CBS. Cependant, il souligne deux événements qui pourraient soutenir le changement de tendance : les élections et la baisse des taux d'intérêt. « Je suppose que les élections sont aussi quelque chose que les acheteurs attendent, et après elles, il pourrait y avoir plus de clarté ou une diminution de l'incertitude. À cela, on peut ajouter le taux d'intérêt, une ou deux baisses de taux d'intérêt supplémentaires, qui nous amèneront à des niveaux de 2 % à 3 %, ce sont des niveaux assez sains pour l'économie ».

Des choses similaires sont exprimées par Rami Dror, PDG de Value Advanced Investments. Selon lui, « la reprise des actions immobilières dépend d'une amélioration significative du rythme des ventes d'appartements, de la stabilisation des prix du logement et d'un allègement de l'environnement des taux d'intérêt et des coûts de financement. Bien qu'au dernier trimestre une certaine reprise des ventes soit évidente, les promoteurs sont toujours confrontés à une offre excédentaire et à des besoins de financement coûteux, et il est donc difficile d'estimer que la reprise des actions sera rapide ».

Mais tout le monde n'est pas d'accord sur l'effet de la baisse attendue des taux d'intérêt sur le domaine. « Je ne pense pas que la baisse des taux d'intérêt aura un effet spectaculaire », estime Ein-Eli d'IBI. « Nous ne parlons pas ici d'une trajectoire de baisse des taux d'intérêt claire et permanente, avec une importance sérieuse pour les acheteurs. Je pense que ce qui est plus significatif et qui amènera les acheteurs sur le marché, ce sont les baisses de prix. La baisse des taux d'intérêt pourrait peut-être aider un peu, mais elle n'est pas censée affecter de manière substantielle, la grande histoire est la capacité des entreprises à baisser les prix d'une part - et le désir des acheteurs d'acheter dans ces environnements de prix d'autre part ».

« Prix attractifs, mais de la patience est nécessaire »

Malgré les désaccords concernant le facteur qui pourrait entraîner un changement de tendance, les analystes partagent l'évaluation selon laquelle le domaine est sous-évalué, du moins en termes de valeur des entreprises cotées en bourse. « Même sous des hypothèses strictes de baisse des prix, de ralentissement du rythme marketing, de retards de projets et d'annulations de transactions, je vois toujours un potentiel de hausse dans le secteur après les récentes baisses », déclare Ein-Eli d'IBI. « Mais à la fin, c'est une question de sentiment, et pour que les actions augmentent, il faut qu'il y ait un changement dans celui-ci, et donc je pense que de la patience est nécessaire sur cette question ».

Domb de Leader est d'accord : « Je pense que certaines actions reflètent déjà aujourd'hui une tarification attrayante pour augmenter l'exposition à celles-ci. Je ne sais pas si cela arrivera au prochain trimestre ou dans trois, mais à la fin, nous verrons le changement de tendance ».

Dans ce contexte, la recommandation de Domb est de « s'en tenir aux entreprises plus grandes et plus fortes ». C'est parce qu'habituellement « elles sont aussi plus fortes financièrement, et elles ont des liens plus solides avec les systèmes de financement, et elles sont donc préférables, surtout en période d'incertitude. De plus, être exposé à l'indice n'est pas un mauvais choix, à la fin un pourcentage important de celui-ci est composé des grandes entreprises, qui, lorsqu'il y aura un changement de sentiment, en bénéficieront ».