L'entrepreneur qui préfère construire en dehors de Tel-Aviv : « Nous nous concentrons sur des appartements allant jusqu'à 3 millions de shekels »

Ishai Rot, PDG du groupe Shoval Engineering, a commencé son parcours dans le secteur immobilier à l'âge de 18 ans en tant que courtier. Par la suite, il a occupé divers postes dans les domaines du marketing, des ventes, de l'entrepreneuriat, du développement commercial et de la construction — des étapes qui lui ont permis de connaître le secteur sous différents angles. Il y a environ 13 ans, il a rejoint Shoval, a été associé à la création de la branche entrepreneuriale du groupe et a ensuite accédé au poste de PDG.

Aujourd'hui, Shoval opère à la fois comme un groupe de promotion immobilière et comme une entreprise de construction, et a récemment étendu ses activités avec l'acquisition de la société Yitzhak Stern dans le cadre d'une transaction de plus de 200 millions de shekels.

Dans une interview, Rot aborde la décision d'approfondir le domaine de la construction précisément à une période difficile, l'état du marché du logement et les zones où il identifie une demande, et explique pourquoi Shoval préfère se concentrer sur des projets en dehors de Tel-Aviv. Il évoque également la forte baisse de l'action Shoval depuis l'introduction en bourse et l'écart, selon lui, entre les performances de l'entreprise et celles de l'action.

Entrepreneuriat contre construction

« Nous avons créé un grand pouvoir d'achat pour le béton, le fer, la céramique »

À une époque où les entreprises du secteur réduisent les risques, vous avez choisi d'acquérir l'entreprise de construction « Yitzhak Stern ». Quelle était la raison de cet achat ?

« Shoval a été fondée il y a 41 ans en tant qu'entreprise de construction. Jusqu'à il y a quelques années, nous réalisions des projets pour d'autres, principalement dans des domaines non résidentiels — nous avons construit plusieurs complexes BIG, des dizaines et des centaines de milliers de mètres carrés d'entrepôts logistiques, des immeubles de bureaux, et plus encore. Il y a 13 ans, je suis arrivé chez Shoval, après avoir occupé le poste de directeur marketing et commercial chez Yitzhak Stern, et nous avons créé, avec Moshe Miller, l'actionnaire majoritaire, la société de promotion du groupe. Parallèlement, nous avons commencé à nous engager dans le renouvellement urbain, à acquérir des terrains dans le cadre du programme « Prix pour le locataire » et de transactions ordinaires, et à construire des projets résidentiels pour nous-mêmes.

« Au fil des ans, nous avons également créé une branche de construction à usage résidentiel, qui travaillait principalement pour nos projets et ceux de nos partenaires. En cours de route, de nombreuses entreprises de promotion nous ont sollicités pour réaliser des projets pour elles, mais nous avons rejeté les demandes car nous n'étions pas préparés à travailler pour d'autres promoteurs.

« Il y a environ un an, Moshe Miller a déclaré qu'il y avait beaucoup de demandes et que les entreprises de construction étaient très recherchées sur le marché, nous avons donc décidé de créer une branche qui travaillerait pour d'autres. Nous avons compris que la mise en place d'une telle opération à partir de zéro prendrait du temps — de la création d'un service d'appels d'offres et du recrutement d'employés à l'apprentissage du travail avec d'autres promoteurs. C'est pourquoi nous avons cherché une entreprise existante.

« C'est ainsi que nous sommes arrivés à Yitzhak Stern, une entreprise que je connais bien et où j'ai travaillé par le passé. C'est une entreprise bonne, excellente et rentable, dont les propriétaires, Asaf et Amnon Stern, souhaitaient vendre. Ils cherchaient une entreprise avec un ADN similaire. Les deux entreprises ont une culture managériale et organisationnelle similaire, et finalement, nous sommes parvenus à un accord sur la transaction.

« L'un des avantages de cette démarche est également le pouvoir d'achat créé. Lorsque nous achetons du béton, du fer, de la céramique ou d'autres matériaux en tant qu'entité plus grande, notre pouvoir de négociation face aux fournisseurs augmente. De plus, les deux entreprises entretiennent des relations de longue date avec des entrepreneurs et des fournisseurs. »

Contrairement aux entreprises de promotion qui choisissent de ne construire que pour elles-mêmes, Shoval déclare qu'elle continuera à fournir des services de construction à des clients externes. À une époque où les coûts de construction sont volatils et fragiles, comment gérez-vous le risque d'un entrepreneur général dans les projets d'autrui sans subir de pertes ?

« Nous choisissons de bons promoteurs, et aussi ceux qui connaissent la mentalité de l'entrepreneur.

« Par exemple, si vous venez voir un client aujourd'hui et lui dites : « Écoutez, à cause de la guerre, j'ai eu une augmentation de prix de trois à quatre millions de shekels », il saura qu'il doit venir donner cet argent pour conserver l'entrepreneur. Surtout s'il s'agit d'un entrepreneur qui travaille avec lui de projet en projet, en tant qu'entrepreneur clé en main ou entrepreneur général. Il sait comment conserver l'entreprise de construction, et nous voyons que c'est aussi ce qui s'est passé dans les rapports de Yitzhak Stern.

« Une autre chose est l'avantage qui découle de la taille. Lorsqu'il y a une pénurie de main-d'œuvre, les sous-traitants veulent travailler avec des entreprises stables et sérieuses, avec une éthique de paiement élevée. De cette façon, vous pouvez également mieux contrôler les entrepreneurs, car ils veulent travailler avec vous et non avec d'autres. C'est exactement ce qui s'est passé pendant la guerre également. »

Zones fortes

« Acre fonctionne bien, et les Krayot aussi »

Les transactions comme la vôtre annoncent-elles une vague de fusions et acquisitions où seuls les géants ayant accès au capital survivront et absorberont les plus petits acteurs ?

« Tout d'abord, nous voyons déjà des entreprises être acquises et fusionnées, vendues et achetées. Cela arrive déjà. D'un autre côté, nous voyons le marché dans un état d'amélioration, cela dépend beaucoup des zones.

« Nous travaillons dans des zones qui ont été moins touchées. Nous le voyons dans nos rapports et dans les projets eux-mêmes. Par exemple, dans notre projet à Acre, il nous restait environ 20 unités de logement sur 300, et nous ne devons livrer le projet que l'année prochaine. C'est-à-dire que la plupart des appartements ont déjà été vendus et nous n'avons aucun problème de trésorerie, d'exécution ou autre. »

C'est-à-dire des projets qui sont plus éloignés du Gush Dan ?

« Correct, et nous gagnons également des projets dans le cadre du « Prix avec réduction ». Nous aimons ces projets, car 50 % ou 60 % du projet, et dans le cas de Haïfa aujourd'hui même 80 %, est déjà vendu sur papier. Par conséquent, le niveau de risque est très faible.

« Nous avons maintenant un projet sur les pentes de Haïfa, près du stade Sammy Ofer, appelé Shoval Touch. Il compte 402 unités de logement, et nous sommes actuellement au stade du choix des appartements dans le cadre du « Prix avec réduction ». Environ 80 % du projet est destiné aux personnes éligibles et est déjà vendu sur papier, il nous reste donc environ 80 appartements pour le marché libre. »

Où sont les opportunités sur le marché aujourd'hui géographiquement ? Quelles villes fonctionnent bien ?

« Acre fonctionne bien, les Krayot fonctionnent bien. À Yokneam, bien sûr, il ne reste plus d'appartements, et il n'y a presque plus de projets à Yokneam non plus. »

À Yokneam, le liez-vous également à Nvidia qui va entrer dans la zone ?

« À Yokneam, notre projet a été établi avant même que l'établissement du nouveau siège de Nvidia ne soit annoncé, mais je pense que leur activité donnera un élan significatif à Yokneam et à la zone environnante. Parallèlement à cela, nous identifions un bel éveil à Haïfa également, dans plusieurs de nos projets. Nous devrions ouvrir des projets supplémentaires dans le domaine du renouvellement urbain qui ont déjà reçu des plans approuvés. »

Et comment vous situez-vous par rapport à Tel-Aviv ? Vous en éloignez-vous volontairement ?

« À l'exception d'un projet que nous avons là-bas avec deux autres partenaires, dans la rue HaRakevet, nous ne sommes pas très actifs à Tel-Aviv. Nous avons des projets de renouvellement urbain à Givatayim et Ramat Gan. »

Pourquoi en fait ?

« Je pense que dans les projets où le prix de l'appartement va jusqu'à 2,5-3 millions de shekels, il est plus facile pour les gens d'effectuer l'achat, et c'est la raison pour laquelle nous nous concentrons sur cette gamme. Nous aimons vendre des appartements plus accessibles à un large public, afin que l'acheteur puisse apporter les fonds propres requis et savoir qu'il pourra faire face aux remboursements de prêt hypothécaire plus tard. »

Ventes

« Chaque appartement reçoit un prêt entrepreneur »

Vous avez présenté un bond des ventes au premier semestre 2026 : 216 unités de logement contre 73 à la période correspondante. Dans quelle mesure la croissance reflète-t-elle une demande réelle, et dans quelle mesure découle-t-elle de l'utilisation croissante des prêts entrepreneur, qui ont représenté environ 79 % des ventes sur le marché libre au deuxième trimestre ?

« Nous veillons à ce que chaque appartement reçoive un prêt entrepreneur, et c'est la banque qui effectue la souscription. C'est-à-dire que l'acheteur doit apporter ses propres fonds propres, généralement 10 % ou 15 %, puis la banque, par notre intermédiaire, fournit le prêt entrepreneur. Mais la banque vérifie l'acheteur de manière réelle - elle vérifie qu'il a des sources, et si demain matin il doit finaliser la transaction, qu'il a des fonds de formation, des pensions ou de l'argent bloqué. De notre point de vue, cela réduit considérablement le niveau de risque. »

Et pourtant, on peut dire que le marché est toujours gelé. Qu'est-ce qui, selon vous, peut stimuler les ventes ?

« Il y a une question très importante ici, et c'est la taxe d'achat sur les appartements d'occasion pour les investisseurs. L'État commet une erreur très grave en ne baissant pas la taxe, et je ne dis pas cela parce que je veux vendre des appartements, mais parce que je regarde mes filles. J'ai trois filles, et je pense au fait que dans quelques années, elles devront acheter des appartements.

« Moi, par exemple, je veux commencer à payer pour un appartement pour ma fille aînée, et je ne peux pas, parce que je dois payer 8 % de taxe d'achat. Alors, qu'est-ce qui est mieux pour moi ? Acheter une propriété à Larnaca, ou ailleurs, transférer l'argent là-bas, et là-bas les banques me fournissent aussi des prêts et des intérêts et tout le reste. C'est dommage, allez, baissez la taxe d'achat, gardez l'argent pour qu'il ne s'échappe pas hors d'Israël et créez des transactions à l'intérieur du pays.

« Je pense que le prochain gouvernement devrait le faire. Le marché immobilier recommencera à croître, et les gens qui veulent avoir des appartements pour leurs enfants dans quelques années, grâce à cela, les enfants auront un endroit où vivre. Cela débloquera le goulot d'étranglement.

« Cela augmentera également les recettes fiscales, et cela aidera aussi les gens à échanger leurs appartements et à aller de l'avant. »

L'action

« Le prix actuel ne reflète pas les performances »

Vous avez introduit Shoval Engineering en bourse en janvier 2025, une période pas si simple dans le secteur immobilier, et depuis lors, l'action a également chuté d'environ 30 %, qu'est-ce qui, selon vous, se cache derrière cela ?

« Notre action au prix actuel ne reflète pas les performances de notre entreprise. Nous voyons nos rapports, et je pense que nous sommes parmi les excellentes entreprises du secteur. La culture de gestion ici est très ordonnée. Nous ne prenons pas de projets à très haut risque. Deuxièmement, nous sommes une entreprise de construction, nous contrôlons l'exécution et contrôlons les dépenses.

« Je pense que cela a plus à voir avec le sentiment des investisseurs. Si nous faisons une coupe transversale de toutes les entreprises immobilières qui existent, vous verrez qu'elles ont toutes été érodées de dizaines de pour cent, pas seulement nous. Je crois et je veux croire que nous serons dans un endroit complètement différent dans un court laps de temps. »

Se pourrait-il que le timing de l'introduction en bourse ait été un peu complexe ? Car après tout, 2025 n'a pas été une année simple pour le secteur.

« Non. Après l'introduction en bourse, notre action a vraiment bien monté. C'est juste que la période de la guerre a rendu le public investisseur craintif, et à juste titre. Mais quand même, nos résultats parlent d'eux-mêmes. »

Sécurité

« J'arrive sur les sites et je suis personnellement impliqué »

Une dernière question : depuis le début de l'année, nous avons été témoins de dizaines de décès dans des accidents du travail. Comment assurez-vous la sécurité des travailleurs sur vos sites ?

« Tout d'abord, la sécurité pour nous, c'est comme Sayeret Matkal. Moi, en tant que PDG du groupe, la première chose sur ma table est la question de la sécurité. Je suis personnellement impliqué, j'arrive sur les sites, je reçois des rapports quotidiennement, et quiconque ne travaille pas selon les procédures de sécurité de l'entreprise quitte le site. Nous avons des responsables de la sécurité qui accompagnent tout le groupe, et nous sommes très, très stricts sur cette question.

« Ma théorie est simple : vous arrivez le matin à la porte en bonne santé et entier, et c'est ainsi que vous devriez repartir. Nous ne valons ni un million de shekels ni 50 millions de shekels si un accident du travail se produit. Nous avons également lancé le programme « Étoiles » et je pense qu'il est très important que l'État le soutienne. »