L'entrepreneur a un avocat. Mais qui vous représente ?
Lorsqu'un acheteur d'appartement paie des honoraires à l'avocat de l'entrepreneur, cela signifie-t-il nécessairement qu'il le représente aussi ? Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter un appartement neuf.
Après avoir choisi un appartement, un étage et une exposition, les acheteurs reçoivent un épais dossier de documents : contrat de vente, spécifications techniques, plans, annexes et documents d'accompagnement bancaire. Au bureau de vente, on explique qu'un cabinet d'avocats s'occupe du projet, et le contrat mentionne également un paiement pour les frais juridiques. Il n'y a qu'un pas pour conclure que l'aspect juridique est déjà pris en charge. Cependant, le cabinet d'avocats qui accompagne le projet agit pour le compte de l'entrepreneur et ne représente pas les acheteurs dans la transaction de vente, à l'exception de l'enregistrement de leurs droits. Le contrat d'achat exige même que cela soit explicitement indiqué, et les acheteurs signent parfois une déclaration séparée confirmant qu'ils en sont conscients. Même s'ils sont tenus de payer des frais juridiques, ce paiement ne leur donne pas droit à un conseil indépendant concernant le contrat et les risques qu'il comporte.
Cette distinction est particulièrement importante lors de l'achat d'un appartement « sur plan », où les acheteurs s'engagent dans une transaction importante avant même que la propriété ne soit achevée. L'avocat de l'entrepreneur ne négocie pas pour les acheteurs, n'examine pas si le calendrier de paiement leur convient et n'est pas tenu de réduire les dispositions qui donnent à l'entrepreneur la possibilité de retarder la livraison, de modifier la conception ou de leur imposer des paiements supplémentaires. Ce sont des questions qu'un avocat représentant les acheteurs doit vérifier.
La vérification commence avant même les remarques sur le contrat. Il est nécessaire de vérifier quels droits l'entrepreneur possède sur le terrain, si des hypothèques y sont inscrites, quel est le statut du permis de construire, quel est l'organisme qui accompagne le projet et comment l'appartement doit être enregistré. Lorsqu'il s'agit d'un terrain de l'Autorité foncière d'Israël, d'une opération de combinaison ou d'un projet pour lequel aucun permis n'a encore été reçu, des vérifications et des dispositions contractuelles supplémentaires peuvent être nécessaires.
Ensuite, le contrat de vente doit être adapté aux plans et aux spécifications. Ces documents déterminent la surface de l'appartement, quelle place de parking et quelle cave y seront rattachées, ce qui sera inclus dans les parties communes, quels changements l'entrepreneur est autorisé à effectuer et ce qui sera considéré comme un supplément payant. Une promesse faite lors d'une conversation de vente n'est pas pertinente si elle ne figure pas dans les documents contraignants.
L'affaire Hefziba a changé les règles. Le besoin d'une vérification indépendante est particulièrement frappant en ce qui concerne les fonds. L'effondrement du groupe Hefziba en 2007 a révélé une situation où les acheteurs transféraient des sommes importantes sans recevoir de garanties appropriées. À la suite de cette affaire, la loi sur la vente a été modifiée et des mécanismes ont été ajoutés pour renforcer la protection des acheteurs d'appartements. La loi ne permet pas au vendeur de recevoir plus de 7 % du prix de l'appartement sans fournir à l'acheteur une garantie déterminée par la loi. Dans un projet mené avec un accompagnement financier, les paiements sont généralement effectués par le biais de bons sur le compte d'accompagnement, et en échange, une garantie est émise ou une autre sûreté est fournie conformément à la loi.
L'acheteur, en revanche, n'a pas toujours le moyen de savoir si les détails du bon sont corrects, si le paiement est transféré sur le compte approprié et si la garantie reçue correspond au montant payé et à l'appartement acheté. L'avocat qui le représente vérifie les documents d'accompagnement, les conditions de la garantie et le lien entre le calendrier de paiement et les garanties. Si le projet n'est pas accompagné financièrement, l'avocat doit examiner quelle protection alternative est fournie et comment les paiements sont adaptés aux étapes de la construction.
Même une garantie appropriée ne couvre pas tous les risques de la transaction. Elle est destinée à protéger l'argent de l'acheteur dans les situations définies par la loi, mais n'est pas destinée à garantir le respect de la date de livraison ou à résoudre les litiges concernant les spécifications, les annexes, les défauts de construction et les dépenses supplémentaires. Par conséquent, une vérification par un avocat représentant les acheteurs comprend également le mécanisme d'indexation, les dates de paiement et de livraison, les motifs de report de la livraison, l'indemnisation en cas de retard, la procédure de commande de modifications, le traitement des défauts et la date d'enregistrement des droits. Il est également nécessaire d'examiner les dépenses liées à la transaction et l'éventuelle responsabilité en matière de taxe d'achat. Une représentation juridique indépendante ne garantit pas que la construction sera achevée sans retards ni litiges, mais elle augmente la certitude et la protection des acheteurs dans de tels cas. Elle leur permet de savoir à l'avance à quoi ils s'engagent, comment leurs fonds sont protégés et quels points nécessitent des modifications ou des clarifications avant la signature. La loi fournit un cadre de protection important, mais c'est l'avocat des acheteurs qui est responsable de vérifier comment il est appliqué dans leur transaction.
