Le projet qui a compliqué l'investisseur : « Si je perds seulement 200 000 shekels, je serai satisfait »

En 2020, Yahav Spinerd était convaincu de faire une excellente affaire en achetant un appartement neuf « sur plan » à Jaffa à un prix inférieur de 300 000 shekels au prix du marché de l'époque. Aujourd'hui, il déclare que s'il sort de cette aventure à Jaffa avec une perte de « seulement 200 000 shekels », il sera satisfait.

« Il y a environ six ans, j'ai vendu un appartement après avoir réalisé un très gros profit. En fait, j'avais épuisé le potentiel de profit et je cherchais à augmenter l'effet de levier et à acheter un autre appartement dans le même quartier », raconte Spinerd. Cependant, au début de 2020, la pandémie de coronavirus a éclaté, ce qui, entre autres, a conduit à la fermeture d'une start-up qu'il possédait et qui opérait dans le secteur des musées à l'étranger.

Dans cette situation, il lui était difficile d'obtenir un prêt hypothécaire, il a donc abandonné l'idée d'un appartement d'occasion pour investir et s'est concentré sur un appartement neuf. Il a jeté son dévolu sur un projet appelé « Yaffa » de la société Tzabarim, rue Tucholsky à Jaffa. « Alors que je négociais avec le promoteur concernant un appartement de 4 pièces avec parking et débarras, j'ai soudainement découvert une annonce sur le site Yad2 pour un appartement de 4 pièces au cinquième étage qu'un acheteur du projet essayait de vendre », dit-il.

L'opportunité : acheter auprès d'un acheteur qui a acheté au début du projet

Spinerd explique que si l'entreprise exigeait un prix de 2,3 millions de shekels, l'appartement sur le site était vendu à un prix inférieur, et finalement, la transaction a été conclue à 2 millions de shekels. « Il n'y a pas d'autre façon de le présenter : j'ai acheté un appartement pour 300 000 shekels de moins que le prix du promoteur. Et cela m'a semblé être une excellente affaire », explique-t-il la logique qui l'a guidé.

Mais cachée dans cette transaction se trouvait une question qui allait lui compliquer la tâche plus tard.

« Je n'ai pas reçu de garantie complète en vertu de la Loi sur la vente, car le vendeur a acheté l'appartement dans le cadre d'une promotion 80/20 en 2015 au prix de 1,5 million de shekels. C'est-à-dire qu'il n'a versé que 300 000 shekels d'acompte, et il avait une dette envers le promoteur de 1,2 million de shekels. Lorsque j'ai acheté l'appartement pour 2 millions, j'ai essentiellement pris sa place concernant les 300 000 shekels pour lesquels il existe une garantie en vertu de la Loi sur la vente, mais je lui ai ajouté 500 000 shekels sans garantie en vertu de la Loi sur la vente », explique Spinerd.

Yahav Spinerd, Amdocs

• Personnel : 37 ans, marié +2, vit à Kfar Shmuel

• Professionnel : PDG de Captain Invest

• Autre chose : j'ai traversé l'océan Pacifique sur un voilier en 2017

L'histoire de l'investissement de Spinerd à Jaffa, décrite en détail dans un épisode spécial de « Kesef BaKir » (« L'argent dans le mur »), le podcast sur l'immobilier et l'investissement de Globes, illustre l'une des maximes les plus fondamentales du monde de l'investissement : risque contre récompense — pourquoi il est si important d'insister sur une garantie en vertu de la Loi sur la vente — et enseigne également une fois de plus la complexité des projets TAMA 38/1. C'est certainement vrai lorsqu'il s'agit d'un projet à grande échelle comme celui prévu par le regretté promoteur Roni Tzabari, l'ancien actionnaire majoritaire de la société Tzabarim, qui s'est effondrée il y a environ trois ans.

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La complexité : la difficulté de terminer un projet TAMA 38/1 dans la zone

Au cours de la première décennie du siècle, le Dr Ora Bloom a dirigé la clinique juridique de l'Université de Tel-Aviv. Il s'agit d'un projet universitaire et étudiant qui fournit une aide juridique bénévole. D'une manière ou d'une autre, ils ont pris conscience du fait que plusieurs vieux bâtiments de la rue Tucholsky à Jaffa avaient reçu des avis « Ordre 3 » de la municipalité, ce qui signifie que les structures étaient dangereuses pour l'habitation et que les défauts devaient être réparés rapidement, sous peine d'évacuation.

« La population vivant dans ces bâtiments est composée de locataires de logements sociaux, dont la plupart ont acheté les appartements avec de très grosses remises allant jusqu'à 95 % de la valeur de la maison, et sont devenus propriétaires », explique le Dr Bloom. « Mais ils ne sont pas devenus riches, ils n'avaient donc aucune capacité à payer les coûts nécessaires pour réparer les défauts. »

Le problème de la garantie en vertu de la Loi sur la vente : les choses doivent être réglementées entre l'acheteur et le vendeur | Arik Mirovsky, commentaire

Lorsque Yahav a conclu la transaction, il savait que c'était risqué, mais a décidé d'investir un demi-million de shekels qui n'étaient pas garantis par la Loi sur la vente en raison de l'espoir d'une augmentation de la valeur.

Le commissaire à la Loi sur la vente au ministère du Logement a identifié qu'il existe un phénomène ici : il y a de nombreux cas où des gens ont acheté des appartements « sur plan » auprès du promoteur, ont vu que les prix augmentaient pendant la construction et ont décidé de réaliser des bénéfices et de revendre l'appartement.

Dans une telle situation, il n'y a personne pour fournir une garantie en vertu de la Loi sur la vente aux nouveaux acheteurs, car celui qui a contracté avec l'entrepreneur ou le promoteur dans le contrat était l'acheteur précédent. Par conséquent, le commissaire à la Loi sur la vente a déterminé que quiconque achetait un appartement « sur plan » et le vendait à quelqu'un d'autre serait responsable en vertu de la Loi sur la vente des écarts de prix entre ce pour quoi il l'a acheté et ce pour quoi il l'a vendu. Cependant, ces choses doivent être ancrées dans un accord entre les parties. Dans de tels cas, les choses doivent être réglementées entre l'acheteur et le vendeur.

Aujourd'hui, il y a beaucoup d'acheteurs qui ont acheté « sur plan » lors de promotions et qui prévoyaient de vendre les appartements mais ne peuvent pas les vendre dans la situation actuelle, et certainement pas à un prix plus élevé. Il y a aussi des promoteurs qui opposent leur veto à une telle transaction. Par conséquent, il faut absolument regarder vers l'avenir et vérifier la question à l'avance.

De plus, en tant qu'acheteur, je recommande de vérifier le statut du promoteur lorsque vous achetez un appartement. Si la situation n'est pas solide, c'est dangereux.

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Avec l'aide d'un cabinet d'avocats privé, un contact a été établi avec le promoteur Roni Tzabari, qui, selon le Dr Bloom, ne s'intéressait pas seulement aux profits, mais l'histoire des locataires a touché son cœur. Son entreprise a réparé les défauts et a ensuite été choisie pour promouvoir un projet TAMA 38/1 pour les six bâtiments de la rue, dans lesquels vivaient 96 familles.

Le projet a reçu le nom marketing « Yaffa ». Le fait qu'il s'agisse d'un projet vaste et complexe, ainsi que le fait que TAMA 38 n'en était qu'à ses débuts, ont conduit au fait que ce n'est qu'en 2015 que les nouveaux appartements du projet ont été mis en vente lors d'une promotion spéciale destinée aux étudiants.

« Les appartements de deux pièces ont été achetés pour environ un million de shekels », se souvient l'un des spécialistes du marketing. Environ cinq années supplémentaires se sont écoulées avant que les choses sur le terrain ne commencent vraiment à bouger. « Les bonnes intentions étaient celles de tout le monde, menées par Roni. Seulement, il n'a pas fait les bonnes estimations et ne s'attendait pas aux pièges qui se trouveraient sur le chemin », explique le Dr Bloom.

Et ils sont effectivement arrivés sous la forme de difficultés avec les sociétés de logement social, qui ont jeté une ombre sur la question des garanties, et aussi du fait que le projet s'est avéré complexe en termes de planification, principalement en raison de la nécessité de construire un parking particulièrement grand.

En 2022, la construction du projet devait être achevée, mais la situation était loin de l'être. Les propriétaires d'appartements étaient en colère de vivre sur un chantier de construction, et les acheteurs d'appartements ont commencé à se demander combien de temps durerait le retard. Certains d'entre eux ont demandé une indemnisation.

« En mai, ils nous ont réunis et ont dit qu'il y avait un retard dans la construction en raison du coronavirus et de l'opération Gardien des murs, et ont annoncé que nous ne recevrions pas d'indemnisation », se souvient Spinerd, qui à l'époque était encore satisfait. « C'étaient de bonnes années pour l'immobilier et la valeur de mon appartement sur le marché libre a grimpé à 2,8 millions de shekels. Alors je me suis dit que même si cela prenait encore un an ou deux, sur le rendement des capitaux propres, je double l'argent. Tout va bien. »

Cependant, rien n'allait vraiment bien.

De retour sur la bonne voie : le séquestre : « Je rencontre le chaos, une énorme complication »

Un an plus tard, la société Tzabarim s'est effondrée. Les travaux, qui étaient déjà effectués lentement, se sont arrêtés, Tzabari est décédé, et les événements du 7 octobre et la guerre difficile qui a éclaté ont rendu les progrès difficiles.

Celui qui a finalement réussi à promouvoir le projet est Me Hagai Ullman, qui a été nommé par le tribunal pour agir en tant que séquestre, aux côtés de Me Erez Haver.

« Je rencontre le projet en 2023, et c'est le chaos », déclare Me Ullman. « Un projet qui s'est retrouvé bloqué en raison de l'insolvabilité d'une entreprise, soit dit en passant, après le décès soudain de son propriétaire et gestionnaire.

« C'est un événement extrêmement complexe car il s'agit d'un énorme projet TAMA 38/1, peut-être le plus grand qui existe et qui est tombé en insolvabilité.

« C'est une énorme complication d'environ 100 anciens appartements, sur lesquels 100 nouveaux appartements sont en cours de construction. Le projet est bloqué au milieu avec une situation de planification extrêmement complexe. La situation d'exécution est encore plus complexe. Des entrepreneurs qui ont fait faillite et des solutions doivent être trouvées. »

Me Ullman explique que dans le cadre de la solution formulée, les propriétaires d'appartements ont été invités à ajouter de l'argent de leur propre poche au fonds du projet pour fournir des capitaux pour la poursuite de la construction.

« J'ai dû prendre une décision », explique Spinerd. « Prendre les 300 000 shekels qui étaient protégés par une garantie en vertu de la Loi sur la vente — ce qui signifie que j'annonce haut et fort que j'ai perdu un demi-million de shekels — ou continuer la construction, et dans mon cas, ajouter 400 000 shekels. »

Spinerd a choisi la deuxième option, mais la complication pour lui ne s'est pas arrêtée là. « Il y avait des dépenses qui continuaient à s'accumuler. L'appartement que j'ai acheté était lié à l'indice des coûts de construction à 100 % de sa valeur. Aujourd'hui, je dois ajouter à la transaction juste à cause de cette clause 250 000 shekels », dit-il, et il ajoute qu'aujourd'hui il essaie de vendre l'appartement, sachant que grâce au plan et à l'avancement des travaux, l'achèvement prévu est fin 2026.

« Tout au long du chemin, j'ai senti que l'entreprise essayait d'avancer, mais apparemment le projet était trop grand pour elle. J'ai été blessé, mais les principales victimes sont les personnes qui vivaient et vivent toujours sur un chantier de construction, la plupart du temps dans des conditions difficiles », explique-t-il.

En conclusion, il essaie également de trouver une note optimiste : « Chaque investisseur a des cicatrices sur le dos, et il est également important de reconnaître ces choses et les risques, et je pense qu'il n'y a pas de meilleure leçon que cette leçon. »