Le paradis bon marché de la relocalisation devenu un cauchemar : Le bouleversement que traverse le pays européen — « Les roulettes des valises rendent fou »

Ces dernières années, le Portugal est devenu un nom de plus en plus familier en Israël également. Certains Israéliens y sont arrivés grâce à la possibilité d'obtenir un passeport européen, d'autres cherchaient une destination pour une relocalisation, un investissement immobilier ou simplement un endroit plus calme et moins cher où vivre.

Lisbonne, Porto, Cascais et l'Algarve sont devenus des noms familiers pour les investisseurs immobiliers israéliens, dans le cadre d'un afflux beaucoup plus large d'étrangers au Portugal. Les capitaux arrivés de l'extérieur ont injecté de l'argent dans les villes et l'économie locale, mais parallèlement aux investissements, on a également constaté une forte hausse des prix de l'immobilier et un sentiment croissant d'épuisement chez certains résidents.

Pour comprendre ce qui est arrivé au marché immobilier portugais et à quoi ressemble l'afflux d'étrangers du point de vue des locaux, nous nous sommes entretenus avec le Dr Luís Mendes, géographe et chercheur à l'Université de Lisbonne, qui travaille depuis plus de deux décennies sur la gentrification, la politique du logement et les changements urbains.

« Si l'on regarde les Israéliens au Portugal, il est important avant tout de mettre les chiffres en perspective », déclare Mendes lors d'un entretien avec Maariv. « Selon les données officielles de 2024, il s'agit d'environ 1 600 Israéliens seulement, sur environ 1,5 million d'étrangers vivant dans le pays. Cela représente environ un dixième de pour cent de l'ensemble des étrangers au Portugal. »

« Depuis octobre 2023, nous constatons effectivement un intérêt accru de la part des Israéliens qui cherchent une résidence secondaire ou un déménagement au Portugal. Ils sont attirés par le climat, le coût de la vie plus bas et le sentiment de sécurité. Mais pour comprendre l'impact sur le marché immobilier, il faut considérer les Israéliens comme faisant partie d'une vague beaucoup plus large de résidents et d'investisseurs étrangers arrivés au Portugal au cours de la dernière décennie et demie. »

Dépendance économique

À partir de là, dit Mendes, il faut faire un pas en arrière et comprendre la structure économique du Portugal. « Nous sommes un pays d'Europe du Sud, ce qui signifie que nous sommes très dépendants du tourisme et de l'immobilier », explique-t-il. Selon lui, après la crise financière de 2008-2009, le Portugal s'est de plus en plus appuyé sur ces deux secteurs pour accélérer la reprise.

« Ce sont des secteurs capables de faire bouger très rapidement l'économie urbaine », dit-il, mais il ajoute que cette dépendance a aussi un prix : elle rend l'économie plus sensible aux mouvements de capitaux étrangers et à la demande venant de l'extérieur. Le Portugal possède certes une base industrielle, mais ce n'est pas une économie industrielle au sens où le sont l'Allemagne ou la France.

De Lisbonne aux banlieues : la vague de hausse des prix

La demande des étrangers pour des appartements au Portugal a considérablement augmenté, notamment à Lisbonne, Porto et en Algarve. Mendes souligne qu'il n'est pas correct de prétendre que les étrangers sont les seuls à faire bouger tout le marché immobilier, mais dans certaines zones, ils sont devenus un acteur central.

« Il y a des endroits où près de la moitié des transactions sont liées à des acheteurs étrangers », dit-il, et surtout à des membres de la classe moyenne supérieure et à des investisseurs qui achètent un bien même sans y vivre en permanence. Les prix des appartements dans la ville de Lisbonne ont plus que doublé en une décennie, et dans certaines banlieues, ils ont même triplé.

« C'est comme jeter une pierre dans un lac », décrit Mendes. « Les investissements et la demande étrangère entrent d'abord dans les zones recherchées et chères du centre-ville, et là, ils poussent les prix vers le haut. Ensuite, des vagues se créent et se propagent vers l'extérieur : les gens qui n'ont plus les moyens de vivre dans le centre cherchent des alternatives moins chères, la demande se déplace vers les quartiers et les banlieues, et par conséquent, les prix y commencent aussi à augmenter. »

« Pas de la gentrification, mais de la super-gentrification »

Du point de vue de Mendes, ce qui s'est passé à Lisbonne est un processus plus profond de « super-gentrification ». Il ne s'agit plus seulement d'une situation où des membres de la classe moyenne entrent dans un quartier bon marché et déplacent une population plus faible, mais d'une situation où même des quartiers qui ont déjà subi une gentrification attirent désormais des propriétaires de capitaux beaucoup plus riches. Le changement ne s'arrête pas aux appartements : les petits commerces peinent à couvrir leurs coûts, et à leur place s'installent des cafés, des pubs et des boutiques de souvenirs s'adressant aux touristes.

« Nous assistons non seulement à la gentrification du logement, mais aussi à la gentrification du commerce », déclare Mendes. « Les entreprises locales disparaissent progressivement, et à leur place arrivent des entreprises plus adaptées aux touristes et aux nouveaux résidents ayant un pouvoir d'achat plus élevé. »

« Les gens sont épuisés »

Mendes souligne qu'à Lisbonne, il n'existe toujours pas de « touristophobie » telle qu'on l'identifie parfois à Barcelone. Cependant, dans les quartiers historiques de Lisbonne, comme l'Alfama et le Bairro Alto, le sentiment est plus difficile. « Les gens sont fatigués », dit-il. « Ils sont épuisés. »

Cette fatigue se traduit déjà par une activité politique. Au cours de la dernière décennie, des mouvements sociaux se sont renforcés pour réclamer le « droit à la ville » et le droit au logement. Mendes donne un petit exemple qui illustre l'épuisement : « Le simple fait d'entendre les petites roulettes des valises sur la calçada portugaise peut rendre les gens fous », dit-il. « Ils vivent avec ça 24 heures sur 24, sept jours sur 7. »

Quant aux Israéliens, ils font partie de la même large vague de résidents et d'investisseurs relativement aisés qui arrivent de l'extérieur. Pour un Israélien arrivant avec un salaire ou un capital israélien, le Portugal peut encore sembler bon marché, mais pour un Portugais gagnant un salaire local, les mêmes prix peuvent être très lourds.