Le graphique ne ment pas : la vérité sur les prix de l'immobilier, les données du Trésor et les rapports de Tidhar

Certains commentateurs et économistes affirment que les prix de l'immobilier ont chuté d'un pourcentage à deux chiffres. C'est, bien sûr, un chiffre loin de la réalité si l'on regarde la moyenne. Il se peut que dans un projet spécifique les prix aient baissé, mais dire que les prix de l'immobilier ont chuté de 15 %, ou comme l'a affirmé Ori Levin, PDG de Tidhar (et il est revenu sur ses propos cette semaine avec une estimation de reprise du marché) — de 20 % ? Ce sont des données qui ne correspondent pas aux chiffres que nous voyons sur le marché.

En fait, le prêt immobilier moyen en juillet est très proche d'un sommet historique. Il s'élève à 1,117 million de shekels, après avoir grimpé à un pic de 1,129 million de shekels en mars. Rappelons-le : le prêt immobilier moyen n'est pas le prêt immobilier médian. Il y a beaucoup de gens qui contractent des prêts immobiliers très bas. Ce chiffre inclut également les appartements à prix réduit, où dans la plupart des cas les acheteurs contractent des prêts immobiliers plus faibles.

On peut constater que le volume des prêts immobiliers est à son comble et que le nombre d'arriérés de paiement diminue. Une partie de cela est, bien sûr, liée au taux d'intérêt — les gens refinancent leur prêt immobilier, il est considéré comme un nouveau prêt, et donc le volume continue de bondir à mesure que le taux d'intérêt diminue. S'il baisse à nouveau en septembre, il est probable que nous verrons le volume continuer d'augmenter, au moins de façon saisonnière.

On dit que les prix de l'immobilier en 2022 étaient beaucoup plus élevés, mais la vérité est loin de cela. Fait : le prêt immobilier moyen est plus élevé et cela arrive parce que les prix de l'immobilier sont plus élevés. Ils ont augmenté en 2024, alors que les baisses en 2023 et 2025 étaient inférieures à la hausse de 2024. Si nous nous appuyons sur ces données, on peut dire que les prix de l'immobilier de 2023 à aujourd'hui n'ont presque pas changé — et c'est un chiffre exceptionnel après une hausse de 30 % sur deux ans en 2021-2022.

Hier, nous avons vu dans les rapports de Tidhar que la baisse dont parlait Levin ne s'est pas reflétée dans les chiffres. Tidhar vend certains de ses projets à des prix plus élevés. C'est un fait — cela arrive aussi à Tel-Aviv. Les rapports indiquent également un bond net des revenus et des bénéfices.

Rappelons que les données sur les prêts immobiliers correspondent également au prix moyen par appartement, qui s'élève à 2,435 millions de shekels — 3,7 % de plus par rapport au premier trimestre de l'année. Les spéculateurs prétendent que cela arrive à cause d'achats massifs sur le marché du luxe, mais dans le même temps, il y a ceux qui expliquent que « le marché du luxe est mort ». Le graphique ne ment pas : le prêt immobilier moyen augmente, le prix moyen de l'appartement augmente et les données du Bureau central des statistiques montrent que le marché du logement est en reprise. Ce sont des données qui ne correspondent pas à l'affirmation d'une baisse moyenne à deux chiffres dans tous les projets en Israël.

Comme nous l'avons publié plus tôt cette semaine, le Trésor s'empresse de sortir des données sur les annulations de transactions, mais ne les met pas à jour lorsqu'elles sont vendues à un tiers. C'est-à-dire qu'un appartement auquel un acheteur a renoncé et qui a été transféré à un tiers est considéré par le Trésor comme une transaction annulée.

D'un autre côté, le Trésor continue de faire écho au nombre d'appartements invendus, alors que dans la plupart des cas, il s'agit d'appartements ayant obtenu un permis de construire, mais dont la construction n'a pas commencé et qui n'ont même pas été commercialisés. Le ministère de la Construction et du Logement estime qu'il y a près de 70 000 appartements de ce type, dont plus de la moitié sont aux premiers stades de la construction, sur un stock de 84 000.