Le désordre à l'ILA fait des ravages : une chute brutale du nombre d'appels d'offres fonciers et de victoires des promoteurs

Le nombre de complexes fonciers dont les appels d'offres de commercialisation par l'Autorité foncière d'Israël (ILA) ont abouti à la publication de résultats au premier semestre de l'année a continué de chuter brutalement, selon une vérification effectuée par le groupe Yesodot, publiée dans le « Nadlan Center ».

La vérification a examiné les premiers semestres des années 2022–2026 et a révélé qu'au premier semestre 2026, les résultats n'ont été publiés que pour 99 complexes, contre 268 complexes à la même période l'an dernier — une baisse d'environ 63 % en un an. Par rapport au premier semestre 2022, où les résultats avaient été publiés pour 743 complexes, il s'agit d'une baisse cumulée d'environ 87 % en quatre ans. Les données montrent qu'il s'agit d'une tendance constante : au premier semestre 2023, 599 appels d'offres ont été publiés, en 2024 le nombre est tombé à 317, en 2025 à 268, et au premier semestre de l'année en cours, il s'est élevé à seulement 99.

Parallèlement à la réduction du nombre d'appels d'offres, le taux d'appels d'offres n'ayant pas abouti à une victoire a également augmenté de manière significative. Alors qu'au premier semestre 2022, seuls six appels d'offres sur 743 ont été clôturés sans gagnant (un taux de 0,8 %), en 2023, ce taux est passé à 12 %, en 2024 à 16,4 %, et en 2025 déjà à 20,1 %. Au premier semestre 2026, 44 appels d'offres sur 99 se sont terminés sans gagnant — environ 44,4 % de tous les appels d'offres publiés. Seuls 55 appels d'offres ont abouti à une victoire, contre 214 à la même période en 2025 et 737 au premier semestre 2022 — une baisse d'environ 92,5 % en quatre ans.

Le groupe Yesodot explique que les données indiquent deux tendances distinctes : la première est une baisse du volume des appels d'offres publiés par l'État, ce qui signifie une réduction de l'offre de terrains résidentiels commercialisés. La seconde est une baisse de la faisabilité économique et de la capacité des promoteurs à concourir pour les terrains, ce qui s'exprime par la hausse continue du taux d'appels d'offres ne recevant aucune offre.

Volatilité des revenus et des unités de logement

Le département de recherche de Yesodot a également examiné le nombre d'unités de logement incluses dans les appels d'offres ayant abouti à une victoire. Après que le nombre d'unités de logement a chuté de 51,4 % au premier semestre 2023 — passant de 17 765 unités en 2022 à 8 627 — une reprise a été enregistrée en 2024 avec une augmentation de 68,5 % à 14 540 unités, et en 2025 une augmentation modérée de 4,7 % a été ajoutée à 15 230 unités. Cependant, au premier semestre 2026, la tendance s'est inversée une fois de plus. Le nombre d'unités de logement dans les appels d'offres remportés par les promoteurs a chuté de 49,7 % et s'est élevé à seulement 7 664 unités. Par rapport à 2022, il s'agit d'une baisse cumulée d'environ 56,9 % du nombre d'unités de logement ayant effectivement franchi l'étape de l'appel d'offres à l'étape de la victoire.

Les revenus de l'État provenant des coûts fonciers et de développement dans les appels d'offres ayant abouti avec succès ont également montré une forte volatilité. Au premier semestre 2022, les revenus s'élevaient à environ 12,54 milliards de shekels, mais en 2023, ils ont chuté de 66,4 % à environ 4,21 milliards de shekels. Au cours des deux années suivantes, une reprise a été enregistrée, avec une augmentation à environ 8,28 milliards de shekels en 2024, puis à un pic d'environ 14,92 milliards de shekels au premier semestre 2025. En revanche, au premier semestre 2026, les revenus ont chuté de 80,3 % et se sont élevés à seulement environ 2,93 milliards de shekels — le niveau le plus bas de la période examinée.

Me Eyal Blecher Cohen, PDG du groupe Yesodot, note :

« Les données indiquent un double échec évident au premier semestre 2026. Le nombre d'appels d'offres a chuté de façon spectaculaire, et parallèlement, une proportion croissante d'appels d'offres se termine sans gagnant. Il est impossible d'attribuer cette situation uniquement au taux d'intérêt ou au ralentissement du secteur. L'ILA a fonctionné pendant longtemps sans stabilité de gestion et sans plan de commercialisation ordonné permettant au marché de planifier à l'avance. »

Il a ajouté que le grand danger réside dans le fait qu'un appel d'offres qui ne sort pas ou qui ne se termine pas par une victoire aujourd'hui est un projet qui n'entrera pas dans le pipeline de planification, ce qui pourrait entraîner une pénurie de terrains disponibles.

Eli Rosenthal, PDG de l'Association des entrepreneurs et constructeurs du district de Tel-Aviv et du Centre, a déclaré :

« L'ILA gère environ 93 % des terres de l'État, et n'est donc pas juste un autre acteur sur le marché, mais le fournisseur de terrains le plus central et le plus important pour le secteur de la construction. Dans une large mesure, c'est aussi le plus grand spéculateur foncier en Israël : elle détermine quand le terrain sera mis sur le marché, dans quel volume, dans quelles conditions et à quel prix. »

Shmuel Lahav Zalmanovitch, PDG-propriétaire de Magma Real Estate Marketing, a conclu que la pénurie d'appels d'offres fonciers est une décision qui façonne déjà la structure du marché des années à venir, nécessitant une séquence constante de commercialisation pour éviter une nouvelle vague de hausse des prix.