L'appartement coûte 2,5 millions de shekels — combien paierez-vous réellement jusqu'à la remise des clés ?

625 000 shekels est l'apport minimal pour un appartement unique de 2,5 millions de shekels, sur la base d'un plafond de financement de 75 %. Ce montant représente la part de l'acheteur dans le prix du contrat, et non l'argent réellement décaissé jusqu'à la réception des clés. Dans un scénario courant, le besoin en liquidités atteint 780 000 shekels, et dans une transaction avec courtage complet et rénovation profonde, il dépasse 900 000 shekels.

L'écart varie considérablement d'une transaction à l'autre. Un acheteur qui achète directement auprès du propriétaire, entre dans une propriété rénovée et obtient un financement à de bonnes conditions finit relativement proche du prix du contrat. Un acheteur qui paie des frais de courtage, effectue des rénovations et est tenu de payer la totalité des droits d'acquisition atteint un écart de 150 000 à 250 000 shekels. Cette liste doit être établie avant les négociations, car elle affecte le prix qui peut être proposé.

Taxes et classification

Les droits d'acquisition pour un appartement unique d'une valeur de 2,5 millions de shekels s'élèvent à 20 538 shekels. Le calcul est simple : exonération totale jusqu'à 1 978 745 shekels, 3,5 % sur la partie jusqu'à 2 347 040 shekels et 5 % supplémentaires sur le reste. Les tranches sont gelées jusqu'au début de 2028.

La taxe sur exactement le même appartement pour quelqu'un qui possède déjà une propriété est de 200 000 shekels, car l'acheteur d'un appartement supplémentaire paie 8 % dès le premier shekel jusqu'à une valeur de 6 055 070 shekels, et 10 % au-delà. La différence entre les deux classifications est d'environ 180 000 shekels. Il est impératif de clarifier son statut avant de signer, car la classification est déterminée en fonction de la situation au jour de la transaction.

Dépenses annexes : avocat, courtage et rénovation

Les honoraires d'avocat varient de 0,5 % à 1 % de la valeur de la transaction plus 18 % de TVA. Pour un appartement de 2,5 millions de shekels, cela représente entre 14 750 et 29 500 shekels. Les frais de courtage s'élèvent généralement à 2 % plus TVA (59 000 shekels), bien que ce taux soit négociable et non fixé par la loi.

L'expertise bancaire impacte également le financement. Si l'expert de la banque estime le bien à 2,4 millions de shekels au lieu des 2,5 millions du contrat, le plafond de financement diminue, obligeant l'acheteur à compléter 75 000 shekels de fonds propres. Une rénovation de base dans un appartement d'occasion coûte entre 50 000 et 80 000 shekels, tandis que le remplacement d'une cuisine et des infrastructures peut porter ce montant à des centaines de milliers de shekels.

Financement et biens neufs

Pour un appartement neuf, les paiements sont liés à l'indice des coûts de construction, qui a augmenté de 3,7 % l'année dernière. Sur un paiement restant de 1,5 million de shekels, cette hausse ajoute environ 55 000 shekels sur la période de construction. Par ailleurs, le coût du financement est une dépense majeure : les intérêts cumulés sur un prêt de 1,875 million de shekels sur 25 ans à un taux fixe de 5 % atteignent environ 1,41 million de shekels.

Pour gérer son budget, il est recommandé d'utiliser un tableau à trois colonnes : dépenses certaines, dépenses estimées et réserve. Cela permet de définir les sources de financement pour chaque échéance et de limiter les risques financiers.