L'acrobatie d'Amram Avraham : 31 millions de shekels de fonds propres ont reçu une valorisation de 370 millions de shekels

L'évaluation réalisée par BDO a dopé les résultats trimestriels de l'entreprise de construction Amram. La société immobilière, cotée à une valeur de près de 3 milliards de shekels à la Bourse de Tel-Aviv, a rapporté ses résultats pour le deuxième trimestre de l'année et a présenté un bond de profit multiplié par trois, atteignant 165 millions de shekels contre 53 millions de shekels au trimestre correspondant. Les revenus de l'entreprise provenant de la vente d'appartements, de terrains et de travaux de construction ont totalisé 742 millions de shekels, une hausse de 7 % par rapport aux 694 millions de shekels du trimestre correspondant de l'année dernière.

L'amélioration du résultat net découle d'un profit de près de 150 millions de shekels provenant de la réalisation du contrôle dans une société consolidée — Amram et Nidam Renouvellement Urbain. Amram et Nidam est une société de renouvellement urbain dans laquelle Amram Avraham détenait une participation majoritaire. Le 30 juin, l'accord d'actionnaires a été modifié, et Amram Avraham a renoncé au contrôle exclusif sur Amram et Nidam pour passer à un contrôle conjoint à parts égales avec Eli Nidam, qui est l'actionnaire majoritaire de la société de crédit non bancaire Shoham Business. La renonciation a été effectuée en raison du souhait d'émettre des obligations pour la société de renouvellement urbain, et a conduit à la consolidation des résultats d'Amram et Nidam dans les états financiers d'Amram Avraham, ainsi qu'à la présentation de la participation selon la méthode de mise en équivalence.

Suite à cette décision, Amram Avraham a commandé une évaluation pour 50 % des actions d'Amram et Nidam auprès de la société d'évaluation BDO, qui leur a attribué une valeur de 327 millions de shekels, générant un profit comptable de 149 millions de shekels, étant donné qu'une évaluation précédente de la filiale ne s'élevait qu'à quelques millions. Les fonds propres d'Amram et Nidam s'élevaient à 31 millions de shekels et elle a enregistré une perte de 3,2 millions de shekels au premier semestre 2026. En d'autres termes, l'évaluation reposait principalement sur le potentiel futur du portefeuille de projets de renouvellement urbain détenus par l'entreprise et non sur ses résultats actuels. Sur des dizaines de projets, 30 projets ayant déjà franchi le seuil requis de signatures de locataires ont été inclus dans le modèle.

Amram Avraham est l'une des plus grandes entreprises immobilières entrepreneuriales en Israël, contrôlée par les frères Alon et Yoram Amram (33 % chacun). En mai 2024, l'entreprise a finalisé une émission d'actions après avoir levé 313 millions de shekels pour une valeur de près de 1,6 milliard de shekels. Depuis le début de l'année, l'action de l'entreprise a chuté de 9,6 % dans un contexte de stagnation relative du secteur immobilier local. Compte tenu de la forte rentabilité présentée par Amram Avraham, l'action de l'entreprise a bondi de 8 % pour atteindre une valeur de plus de 3 milliards de shekels. L'entreprise est détenue par des investisseurs institutionnels tels que Migdal (10,7 %) et Phoenix (8 %).

La comptabilité dans le rapport d'Amram a certes rendu le rapport trimestriel particulièrement rentable, mais cela ne masque pas les difficultés de vente d'appartements. Au deuxième trimestre 2026, Amram Avraham a vendu 199 unités de logement contre 486 unités au trimestre correspondant en 2025, soit une baisse de 59 %. Parmi celles-ci, les ventes dans le cadre du programme « Prix pour le locataire » ont chuté à 79 unités contre 409 unités l'année dernière, une baisse brutale qui découle, selon l'entreprise, « principalement du calendrier de mise sur le marché des projets ». Sur le marché libre, l'entreprise a vendu 120 appartements contre 73 appartements au trimestre correspondant, soit un bond de 64 %. Par rapport au premier trimestre 2026, au cours duquel 105 appartements ont été vendus sur le marché libre, il s'agit également d'une augmentation de 14 %. Au total, de janvier à juin, Amram Avraham a vendu 225 appartements contre 259 appartements sur la période correspondante, soit une baisse de 13 %.

Selon Gilad Mano, gestionnaire du fonds spéculatif Macro Value, « La comptabilité créative des entreprises immobilières lors de la dernière saison de rapports a atteint un nouveau sommet avec le « profit de perte de contrôle » d'Amram Avraham. L'évaluation que l'entreprise a jointe à ses rapports pour transformer une entreprise avec 31 millions de fonds propres en un actif d'une valeur de 370 millions de shekels, qui a apparemment été réalisée par un tiers, était basée sur des « estimations de la direction de l'entreprise », basées sur des hypothèses qui ne correspondent pas à l'environnement actuel du marché immobilier qui souffre d'un environnement de taux d'intérêt difficiles et de difficultés de vente. Il est certes légitime de réévaluer à la juste valeur lors d'un tel changement structurel, mais lorsque la majeure partie de la valeur repose sur des projets en phase de planification, il convient d'être extrêmement prudent, car dans le secteur immobilier et surtout dans le domaine du renouvellement urbain, dans la plupart des projets, les entreprises ne respectent pas les délais en raison d'obstacles bureaucratiques et non des taux de rentabilité auxquels elles aspirent ».

Selon Noam Greif, PDG d'Amram Avraham, l'évaluation de BDO pour la société Amram Nidam a été déterminée « de manière très conservatrice, tout en tenant compte de l'environnement des taux d'intérêt et de la stagnation des prix des appartements ». Selon lui, il ne s'agit pas d'attentes de valeur spéculatives, mais d'un portefeuille de plus de 85 projets actifs de renouvellement urbain incluant environ 27 000 unités en préparation. De plus, il a noté comme preuve de la fiabilité des données l'audit par des organismes externes tels que le cabinet Deloitte et l'Autorité des titres financiers en vue du prospectus obligataire.