La rue Ahuza à Raanana va quadrupler : un avant-goût de l'ère du métro dans le Gush Dan

100 projets actuellement promus sont destinés à changer radicalement les centres des villes du Gush Dan. Il s'agit de plans pour les complexes de stations de métro, le train léger qui passera sous le Gush Dan, et qui incluent pas moins de 300 000 unités de logement dans la zone la plus dense du pays. L'un des plus avancés, sur la rue Ahuza à Raanana, devrait augmenter de plusieurs centaines de pour cent le nombre d'étages, d'appartements et d'habitants autour de la station prévue. Quiconque tente de comprendre l'ampleur de la révolution qui se produira ici dans une décennie ou deux peut regarder les chiffres du centre de Raanana.

Le projet à Raanana (TAMAL/2072) est promu dans le contexte de l'une des lignes de métro (M1), qui arrivera de Tel-Aviv, via Glilot et Herzliya, et traversera Raanana par le boulevard central de la ville, la rue Ahuza. La station sera construite à l'angle d'Ahuza et de Ben Gourion.

Actuellement, il y a dans la zone du projet des bâtiments résidentiels comptant 3 177 unités de logement dans des structures allant de vieilles maisons individuelles à des bâtiments isolés de sept étages (la plupart de ces derniers ont fait l'objet d'une TAMA 38). La plupart des bâtiments résidentiels du quartier sont de vieilles structures de 2 à 4 étages. De plus, le complexe dispose de surfaces commerciales d'environ 46 000 m². Aujourd'hui, le complexe ne fonctionne pas comme un véritable centre d'affaires urbain (CBD). Le projet propose une véritable révolution : un renouvellement urbain principalement sous forme de « pinouï-binouï » (évacuation-construction), dans lequel le nombre d'unités de logement augmentera d'environ 160 % pour atteindre près de 8 400 appartements, dans des bâtiments de 8 à 16 étages ; des zones d'emploi de 45 000 m² et 40 000 m² de surfaces commerciales seront ajoutées à la zone.

Le projet à Raanana

• 160 % : L'augmentation du nombre d'unités de logement, de 3 177 à 8 400.

• 95 mille m² : Ajout de zones d'emploi et de commerce.

• Une augmentation de plusieurs centaines de pour cent : Croissance de la densité de construction.

Il s'agit d'une augmentation de la construction de plusieurs centaines de pour cent, ce qui affectera bien sûr aussi le nombre d'habitants du complexe, qui compte actuellement environ 5 100 personnes, dont une grande partie sont des personnes âgées. À l'avenir, avec la mise en œuvre du projet, le nombre d'habitants passera à environ 20 000 personnes.

Une société privée agissant au nom du VATMAL (Commission pour les projets nationaux de logement prioritaires) qui promeut le projet a organisé des réunions d'information parmi les résidents du complexe, et même une enquête sociale parmi les résidents locaux. L'enquête a révélé, entre autres, qu'il existe une ambiguïté parmi les résidents concernant les compensations qu'ils recevront. Certains préfèrent attendre que le projet mûrisse, certains regardent vers l'avenir et pensent que la propriété des appartements changera (probablement des héritiers qui prendront leur place), tandis que d'autres qui louent les appartements craignent que les locataires ne soient dissuadés dans les années à venir, sachant que le complexe doit subir un très long processus de « pinouï-binouï ».

Le VATMAL qui gère le projet a organisé des tables rondes il y a environ un mois dans le but de se concentrer sur la résolution des problèmes existants afin de continuer à promouvoir le projet. Et en effet, les calendriers de promotion du projet sont considérés comme très rapides dans le monde de la planification israélienne, et il est censé être approuvé d'ici la fin de l'année prochaine.

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« De nombreux titulaires de droits »

Cela arrivera-t-il ? Les professionnels de l'immobilier opérant dans la zone mettent en garde contre la complexité du projet. Kobi Arditi, PDG de RMA du groupe Ram-Mugrabi-Arditi, qui opère dans deux complexes dans la zone de la rue Ahuza, explique que la complexité du renouvellement dans la zone d'Ahuza découle de l'ampleur du projet, et en particulier de la situation actuelle sur le terrain. « Nous parlons d'un projet qui s'étend sur une zone d'environ 2 km le long du métro, avec de nombreux titulaires de droits. Dans la situation actuelle, il y a sur le terrain des appartements, des magasins, des bureaux, des parkings, des entrepôts, des salles et d'autres zones avec des désignations uniques. Le projet doit apporter une réponse à tout cela ».

L'avocat Yaron Shlomovitz, du cabinet Shlomovitz-Sorkin & Co., qui représente les titulaires de droits dans la zone, met l'accent sur les compensations et les retours qui seront donnés aux propriétaires. « Il y a des propriétaires immobiliers sur Ahuza et dans les rues voisines qui détiennent des parties importantes de la propriété commune, comme des parkings ou des magasins commerciaux. Ils bénéficient d'un revenu stable provenant des loyers ou des frais d'utilisation, alors que le projet pourrait nuire à leurs revenus. En même temps, les propriétaires d'appartements devraient faire face aux conséquences de l'augmentation de la densité et du nombre de voisins ». Si tout cela n'est pas pris en compte, prévient Shlomovitz, de nombreuses objections seront enregistrées qui pourraient retarder les projets.

Le complexe Ahuza est, comme mentionné, juste un exemple parmi 100 projets actuellement promus dans les villes entourant Tel-Aviv. Dans les années à venir, des dizaines d'autres projets mûriront, chacun d'entre eux sera un tremblement de terre local, et il faut supposer qu'ils seront tous accompagnés de luttes locales et de procédures judiciaires.

Le projet de métro comprend trois lignes, d'une longueur totale de 145 km et 109 stations, sous la juridiction de 24 autorités dans la zone de Tel-Aviv. La date cible pour le lancement du métro est toujours fixée à 2037, mais il est clair pour tout le monde qu'elle n'est absolument pas définitive. Le schéma directeur national, TAMA 70, qui accompagne les lignes de métro, a défini des zones d'influence autour des axes et des stations de métro, qui sont censées subir un changement radical, ce qui se reflétera par un très grand ajout d'unités de logement, de surfaces commerciales, publiques et d'emploi.