La plainte d'un locataire d'Amidar pour acheter une maison dans le cadre d'une opération de combinaison rejetée

Un locataire vivant dans un logement social de la société Amidar a poursuivi le ministère de la Construction et Amidar pour qu'ils lui permettent d'acheter un appartement dans le cadre d'une opération de combinaison avec un promoteur, mais sa plainte a été récemment rejetée par le tribunal de district de Jérusalem. Dans sa décision, le tribunal a adopté la position des défendeurs.

Le locataire est une personne handicapée vivant d'une allocation de l'Institut national d'assurance (Bituah Leumi) et résidant dans une maison individuelle à Mevaseret Zion, reconnue comme logement social depuis plus de 50 ans. Ses parents y vivaient en tant que locataires de logement social, il y a grandi avec ses frères et sœurs, et y est resté après le décès de ses parents. En 2014, le locataire a déposé une demande d'achat du bien, et après des procédures judiciaires qui ont duré des années et sont même arrivées devant la Cour suprême, il a été déterminé en mars 2022 qu'Amidar autoriserait la vente de la maison pour 3,35 millions de shekels.

Selon le locataire, il n'avait pas la possibilité de réunir cette somme, car il vit d'une allocation de l'Institut national d'assurance, ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire d'une telle ampleur, et sa famille n'est pas non plus en mesure de l'aider avec de telles sommes. Le locataire s'est adressé à un ami de la famille, travaillant dans le développement immobilier, et celui-ci a accepté de financer la totalité du prix d'achat, mais non sous forme de prêt, plutôt selon le schéma d'une opération de combinaison. Le bien à Mevaseret Zion est construit sur un terrain disposant de droits pour 6 appartements. Le schéma proposé par le locataire consistait à acheter la maison à Amidar et à conclure immédiatement après une opération de combinaison avec le promoteur en lui transférant 80 % de ses droits sur le bien. 20 % devaient rester entre ses mains, et dans le cadre du projet, il était censé recevoir un nouvel appartement résidentiel.

Pour réaliser l'opération, il a demandé qu'Amidar permette au promoteur d'obtenir des garanties sur le bien, et simultanément d'empêcher ou de réduire les garanties que l'État demandait d'enregistrer en sa faveur dans le cadre de la vente de l'appartement de logement social. Pendant une longue période, la demande a été discutée entre Amidar, le ministère de la Construction et du Logement, et la commission des cas exceptionnels, et durant cette période, plusieurs délais lui ont été accordés pour finaliser l'achat, y compris l'autorisation de financer l'achat par un prêt d'un organisme externe réglementé.

En juillet 2025, Amidar a annoncé que le schéma qu'il avait proposé était rejeté. La position de l'État était que le financement de l'achat d'un appartement de logement social peut se faire par l'intermédiaire d'une banque ou d'un organisme financier reconnu et réglementé, mais pas par l'intermédiaire d'un promoteur privé qui n'est pas un organisme financier réglementé et qui exige en retour des garanties et des droits sur le bien. Le locataire a fait appel de cette décision devant le tribunal de district de Jérusalem.

Le tribunal a rejeté la plainte du locataire et a soutenu la position d'Amidar et du ministère de la Construction. Dans sa décision, le juge Arnon Darel a écrit que l'écart par rapport aux directives administratives est réservé aux cas uniques et extrêmement exceptionnels, mais dans ce cas, la commission des cas exceptionnels a conclu que les circonstances de l'affaire, malgré son caractère unique dû à la nature du bien, ne justifient pas un écart par rapport aux dispositions de la procédure et de la loi.

« Malgré la compréhension de la difficulté et le désir de permettre au requérant d'acheter l'appartement, je n'ai pas vu qu'il y ait une cause d'intervention dans le pouvoir discrétionnaire de la commission des cas exceptionnels à ce sujet », a écrit le juge Darel. « Les défendeurs ont clarifié lors de l'audience que la crainte de permettre un financement externe, alors que l'État renonce aux garanties, pourrait conduire à l'avenir à une activité commerciale avec les droits de logement social, à la prise de prêts auprès de parties non autorisées, et à l'exploitation des besoins et de la détresse du locataire de logement social afin que d'autres puissent en tirer profit », indique le verdict.

Selon le juge, « l'élargissement de la possibilité de financement externe permettra de lever des fonds auprès de promoteurs privés sans possibilité de contrôle, et élargira le cercle des cas dans lesquels des transactions seront effectuées avec les droits des locataires de logement social, qui n'étaient pas destinés à promouvoir l'objectif sous-jacent à la possibilité donnée d'acheter les appartements ». Le juge a également écrit que l'achat dans le cadre demandé ressemble à une opération de « Pinui-Binui » (évacuation et construction) dans laquelle un promoteur prend la place du locataire, lui fournit un financement et parvient à un accord avec lui pour la construction de plusieurs unités de logement, de sorte que le locataire reçoive un appartement et que le promoteur profite du reste.

« La position de la commission de ne pas s'écarter des règles, et de ne pas renoncer au droit de recevoir une hypothèque ou une note de mise en garde, est cohérente avec l'objectif de la procédure et de la loi. Cet objectif exige de s'assurer que cet avantage ne soit accordé qu'à ceux qui en ont besoin et ne devienne pas une affaire qui puisse faire l'objet de commerce », indique la décision.