La « défense-tech » remplace la « high-tech » : le revirement du marché des bureaux

Le marché des bureaux en Israël change de visage : après des années où les entreprises de high-tech classiques étaient les locataires dominants dans les tours de bureaux, le premier semestre 2026 marque un déplacement du centre de gravité vers les entreprises de défense-tech, de cybersécurité et de l'industrie de la défense. C'est ce qui ressort d'un rapport publié aujourd'hui par le groupe Natam (Newmark Natam), qui fournit des services immobiliers aux propriétaires, locataires et investisseurs, pour le premier semestre de l'année.

Selon le rapport, les entreprises de high-tech traditionnelles, notamment dans les secteurs des logiciels et des jeux vidéo, continuent de réduire leurs surfaces et de faire preuve de prudence, tandis que les entreprises des secteurs de la sécurité et de la cybersécurité étendent leurs activités. Contrairement à certaines entreprises technologiques, elles ont également besoin de grands espaces et d'un travail continu depuis le bureau, sans le modèle de travail hybride dans les volumes qui caractérisaient la high-tech ces dernières années. Le résultat est une scission croissante entre les zones d'emploi qui bénéficient de la nouvelle demande et les zones qui continuent de dépendre de la high-tech traditionnelle.

Le rapport souligne simultanément la pression qui continue de peser sur le secteur. Selon Natam, l'impact de l'intelligence artificielle et les processus d'efficacité dans les entreprises technologiques se reflètent déjà dans la demande d'employés et de bureaux. Le rapport mentionne, entre autres, Monday, Fiverr, Lightricks, Amdocs et d'autres comme des entreprises ayant procédé à des licenciements, bien qu'il ne soit pas possible d'attribuer tous les licenciements à l'IA. Parallèlement, il existe une offre de centaines de milliers de mètres carrés de bureaux dans les villes du Gush Dan en dehors de Tel-Aviv. La concurrence à Tel-Aviv pourrait s'intensifier.

Ceux qui parviennent pour l'instant à éviter en grande partie la faiblesse sont à Tel-Aviv. Selon Natam, les tours de classe A de la ville continuent de bénéficier d'une forte demande, les principaux centres d'emploi étant presque complets. Le rapport a examiné 61 tours de classe A à Tel-Aviv et dans le complexe de la bourse à Ramat-Gan, pour une superficie totale d'environ 2,15 millions de mètres carrés. Le taux d'occupation moyen au premier semestre de l'année s'élevait à 98,89 %, contre 95,83 % au second semestre 2025, et le loyer moyen a augmenté de 124,77 NIS à 126,13 NIS par mètre carré.

L'axe Menahem Begin est le plus cher parmi les zones examinées : le loyer moyen dans les tours de classe A a grimpé de 146,3 NIS à 151 NIS par mètre carré, avec un taux d'occupation de 98,95 %. Selon Natam, l'accessibilité aux chemins de fer israéliens et à la ligne rouge du tramway, ainsi que le déménagement d'entreprises technologiques, de cybersécurité et financières dans les nouvelles tours, soutiennent les niveaux de prix élevés. Le complexe Yigal Alon est également presque complet, avec un taux d'occupation de 99,1 % et une augmentation du loyer à environ 139,2 NIS par mètre carré. Dans le complexe Yitzhak Sadeh-Hassan Arfa, le taux d'occupation est de 98,7 %, mais le loyer a diminué de 147,5 NIS à environ 143,8 NIS par mètre carré.

Cependant, même à Tel-Aviv, des signes de changement dans le rapport de force commencent à apparaître. L'un d'eux est la durée des contrats de location : selon le rapport, la durée moyenne des contrats s'est raccourcie à seulement trois ans environ, contre des contrats de cinq ans ou plus qui étaient courants par le passé. La concurrence pourrait encore s'intensifier : au second semestre de l'année, de nouvelles tours devraient arriver sur le marché le long des axes Begin et Yigal Alon et dans la zone de la bourse. Natam estime que l'offre supplémentaire obligera les propriétaires à proposer des conditions commerciales plus attractives pour maintenir les taux d'occupation.

En dehors de Tel-Aviv : baisse des prix — sauf à Beer-Sheva

En dehors de Tel-Aviv, le tableau est différent. Dans une enquête menée sur 114 tours de classe A dans neuf zones d'emploi dans un rayon de 30 km autour de Tel-Aviv, il a été constaté que, bien que le taux d'occupation moyen soit passé de 82,1 % à 88,98 %, les loyers ont légèrement diminué. L'un des chiffres les plus marquants provient d'Herzliya Pituach, l'un des centres de high-tech les plus identifiés en Israël. Dans les tours de classe A de la zone, le taux d'occupation a diminué de 94,4 % au second semestre 2025 à 90,57 % au premier semestre de l'année. Parallèlement, le loyer moyen a diminué de 100,75 NIS à 96,75 NIS par mètre carré. Natam attribue cette tendance à la réduction des surfaces par les entreprises de high-tech vétéranes et au déménagement des jeunes entreprises vers des complexes d'emploi moins chers et plus accessibles en termes de transport. Selon l'évaluation de l'entreprise, les propriétaires à Herzliya devront proposer des packages d'incitation et une flexibilité commerciale pour stopper le départ des locataires.

En revanche, à Rehovot et Ness Ziona, un renforcement a été enregistré dans les tours de classe A : le taux d'occupation est passé de 86,3 % à 95,23 %. Le rapport attribue cela, entre autres, à la croissance dans les secteurs de la sécurité, des biotechnologies et de la pharmacie. Le chiffre le plus inhabituel du rapport provient de Jérusalem. Le taux d'occupation moyen dans les bâtiments de classe A de la ville est tombé à 82,54 %, Har Hotzvim enregistrant une chute particulièrement brutale : de 84,3 % au second semestre 2025 à seulement 63 % au premier semestre 2026. Selon Natam, cette baisse est due à une combinaison d'une augmentation significative de l'offre suite à l'entrée de nouveaux projets et à la libération de surfaces par plusieurs grandes entreprises technologiques. Malgré la forte augmentation des surfaces vacantes, les prix n'ont pas encore baissé dans la même proportion : le loyer demandé à Har Hotzvim a diminué de 87,6 NIS à seulement 86 NIS par mètre carré.

À Haïfa et dans le nord, un tableau plus stable a été enregistré. Le taux d'occupation moyen dans les 16 bâtiments de classe A examinés est passé de 94,36 % à 95,6 %, mais le loyer a diminué d'environ 3,7 %, de 81,96 NIS à 78,24 NIS par mètre carré. Dans le parc Matam, par exemple, le taux d'occupation est passé de 91,66 % à 93,04 %, mais le prix moyen a diminué de 100 NIS à 93,4 NIS par mètre carré. À Yokneam, le taux d'occupation est passé à environ 96 %, tout en maintenant un niveau de prix d'environ 71 NIS par mètre carré. Natam explique que les propriétaires proposent des conditions commerciales plus attractives dans le but de maintenir un taux d'occupation élevé et d'accélérer les transactions.

Pendant ce temps, à Beer-Sheva et dans les environs, une tendance différente a été enregistrée. L'enquête a inclus 20 bâtiments d'une superficie d'environ 236 000 mètres carrés, et le taux d'occupation moyen est passé à environ 90,3 %. Le loyer moyen a également augmenté. Le parc Gav-Yam Negev continue de mener le marché local avec un taux d'occupation de 97,5 % et un loyer de 75 NIS par mètre carré. Dans le parc high-tech d'Omer, le taux d'occupation est passé à 90,5 % et le loyer a augmenté à environ 53 NIS par mètre carré. En conclusion, alors que dans les tours de premier plan à Tel-Aviv, il ne reste presque plus de surfaces vacantes et que les prix continuent d'augmenter, à quelques kilomètres de là — et dans des centres de high-tech vétérans comme Herzliya et Har Hotzvim — les propriétaires sont déjà contraints de faire face à une baisse de l'occupation, à des ajustements de prix et à une concurrence croissante pour chaque locataire.