Immobilier à Jérusalem : les acheteurs de 2021 enregistrent 50 % de hausse
L'analyse des transactions de l'administration fiscale à Jérusalem montre une forte rentabilité pour les achats de 2021 face à un net ralentissement depuis 2023. Les prévisions de baisse à deux chiffres sont démenties par les faits.
L'analyse des transactions immobilières enregistrées par l'administration fiscale israélienne à Jérusalem met en évidence des écarts de rendement majeurs selon l'année d'acquisition. L'année 2021 s'impose comme une période exceptionnelle pour les acheteurs, tandis que les transactions conclues à partir de 2023 témoignent d'un net ralentissement du marché.
Analyse comparative des rendements
Sur la rue Adam à Jérusalem, un appartement de 3 pièces de 63 m² situé au quatrième étage a été acheté en janvier 2021 pour 1,4 million de shekels (ILS). Ce même bien a été revendu en juillet pour 2,1 millions ILS, soit une hausse nominale de près de 50 %. Cela représente une appréciation annuelle d'environ 10 %, ou 7,6 % en taux d'intérêt composé.
À l'inverse, une transaction réalisée en septembre 2022 sur la rue Avshalom Haviv pour un appartement de 60 m² au deuxième étage s'est élevée à 1,545 million ILS. Ce bien a été revendu en juin pour 1,71 million ILS. Bien que la valeur ait augmenté de 10 %, le bénéfice réel s'est avéré nettement inférieur après déduction des frais annexes.
Rendements à long terme et ralentissement post-2023
Les investissements à long terme confirment une progression historique solide. Sur la rue Moshe Kol, un appartement acheté en 1999 pour 1,31 million ILS a été vendu récemment pour 4,25 million ILS. Pour les biens acquis jusqu'à la fin de l'année 2022, le rendement annuel moyen se situe entre 8 % et 10 % (hors intérêts composés), un constat similaire pour les acquisitions datant de 6 à 8 ans.
La situation est différente pour les acheteurs du début d'année 2023. Sur la rue Antigonus, un appartement de 4 pièces de 81 m² acheté en février 2023 pour 2,82 millions ILS a été revendu récemment pour 3,195 millions ILS, soit une hausse limitée à environ 4 % par an.
La réalité du marché face aux prévisions
Bien que les chiffres confirment un ralentissement du marché immobilier depuis 2023, ils contredisent les prévisions de certains économistes qui tablaient sur une baisse des prix à deux chiffres. Sur les 20 transactions analysées à Jérusalem, aucune perte en capital nominale n'a été enregistrée. Les prix sont repartis à la hausse en 2024, soutenus par les campagnes de financement des promoteurs, avant de se stabiliser en 2025 suite aux restrictions imposées par le Contrôleur des banques.
