Logements invendus en Israël : décryptage des statistiques officielles

Israël compte actuellement environ 85 000 logements invendus, un chiffre officiel qui fausse légèrement la réalité du marché immobilier. Selon les définitions du Bureau central des statistiques (CBS), tout appartement ayant obtenu un permis de construire entre immédiatement dans le stock des logements invendus, même si le chantier ne débutera que dans un an et ne s'achèvera que dans quatre ans. Les estimations professionnelles indiquent que seulement 17 % à 19 % de ces unités autorisées sont réellement achevées, ce qui représente environ 15 000 appartements prêts à emménager, dont plusieurs milliers situés à Tel-Aviv.

Les biais de la statistique immobilière

Plusieurs variables viennent nuancer ce panorama statistique. Par exemple, un appartement qui reste invendu pendant 15 mois consécutifs est retiré de ce suivi officiel précis. Bien que le promoteur cherche toujours à commercialiser le bien, celui-ci disparaît du fameux volume des 84 000 logements invendus. Cela engendre un biais notable : les appartements non construits dont la livraison est prévue dans des années sont inclus, tandis que les logements achevés mais invendus depuis 16 mois en sont exclus.

« En pratique, Israël compte aujourd'hui environ 17 000 appartements achevés et invendus, un chiffre bien loin des données affichées, incluant des centaines de biens vacants dans le sud de Tel-Aviv », soulignent les experts du secteur.

Les promoteurs disposent également d'une grande flexibilité stratégique concernant les calendriers de construction. Munis d'un permis de construire, ils peuvent choisir de retarder le lancement des travaux pour protéger la commercialisation d'un projet voisin ou éviter d'augmenter inutilement leur stock de biens non écoulés.

Évolutions du marché et perspectives

Les normes internationales adoptent souvent des approches similaires ; aux États-Unis, les logements invendus quittent les registres de stock après seulement un an. De plus, les données de l'Autorité fiscale confirment que les transactions immobilières annulées réintègrent automatiquement le stock actif, invalidant les critiques selon lesquelles les annulations gonfleraient artificiellement les chiffres officiels.

L'analyse historique de ce stock révèle des tendances claires :

• Jusqu'en 2022, le volume des logements invendus est demeuré relativement stable.

• En 2023, année de net ralentissement des ventes, le stock a bondi de plus de 25%.

• En 2024, une nouvelle hausse de 14% a été enregistrée, stimulée par les facilités de financement accordées par les promoteurs.

Les analystes estiment que l'année 2026 marquera un coup d'arrêt pour cette progression, bien que de grands chantiers à venir, comme ceux de Sde Dov, poussent prochainement le volume des permis au-delà du seuil des 90 000 unités.