Immobilier en Israël : une crise prolongée et un effondrement silencieux

Le marché immobilier israélien fait face à un ralentissement sévère et prolongé depuis trois ans, frappant durement les courtiers, les investisseurs et toute une chaîne d'entreprises liées. Yaron Shamir, propriétaire de l'agence historique « Avenue Real Estate » à Holon et Bat Yam avec 18 ans d'expérience, affirme n'avoir jamais connu une telle crise. « Le marché stagne et refuse de décoller, c'est du jamais vu », témoigne-t-il. « Tout s'est arrêté lorsque les taux d'intérêt ont augmenté et que les gens ont attendu. Entre-temps, la guerre a éclaté et nous sommes depuis dans un marché à faible demande, avec nettement moins d'appels et de rendez-vous. »

Les données de la division de l'économiste en chef du ministère des Finances illustrent la transformation du marché de la revente : en avril 2021, environ 8 000 transactions de logements d'occasion ont été réalisées en Israël, contre seulement 4 300 en avril 2025, soit une baisse d'environ 46 %. Selon le Bureau central des statistiques, entre février et avril 2026, 12 560 appartements d'occasion ont été vendus à travers le pays, marquant une baisse de 12,9 % par rapport à la même période en 2025.

Le rapport de la Banque d'Israël et la faiblesse du marché

La Banque d'Israël décrit également un marché en phase de ralentissement. Dans son rapport annuel pour 2025, la banque centrale a établi que le nombre total de transactions sur le marché du logement s'élevait à environ 91 000 appartements, soit une baisse de 11 % par rapport à 2024. Le rapport pointe également l'environnement de taux d'intérêt élevés et l'attractivité des rendements sur le marché des capitaux comme facteurs clés de la faiblesse du secteur immobilier.

Pour les courtiers, ces chiffres se traduisent directement par une baisse des revenus. « Un appartement qui se vendait autrefois en deux mois peut désormais rester sur le marché pendant six mois, voire une année entière », déplore Shamir. « Certains courtiers ont quitté la profession, d'autres complètent leurs revenus avec d'autres emplois. Dix de mes collègues ont abandonné le métier rien que l'année dernière. »

Le dilemme des investisseurs et la fiscalité

Itzik Levy, président de l'Association nationale des courtiers immobiliers, décrit une crise aggravée par les promotions de financement des promoteurs qui ont attiré les acheteurs vers le neuf au détriment de l'ancien. Shamir souligne pour sa part que la politique fiscale a rendu l'investissement immobilier en Israël peu attrayant, incitant les capitaux à fuir vers l'étranger. « La taxe d'achat sur un deuxième appartement atteint 8 %, ce qui décourage les investisseurs. Ils se tournent vers des marchés étrangers comme la Grèce, Chypre, le Portugal ou l'Espagne », explique-t-il, ajoutant que les dépôts bancaires sans risque offrant 4 % à 4,5% sur un million de shekels surpassent largement les rendements locatifs oscillant entre 3 % et 3,3%.

Un effondrement silencieux pour toute l'économie

L'impact ne se limite pas aux courtiers, mais touche une multitude d'indépendants : conseillers hypothécaires, évaluateurs, avocats, artisans, décorateurs et déménageurs. « C'est un effondrement cohérent et silencieux qui finira par exploser », avertit Shamir. Levy et Shamir appellent le gouvernement à adopter un plan d'urgence national, à réduire la taxe d'achat et à abaisser les taux pour relancer l'économie tout entière.