L'immobilier d'entreprise en Israël fait face à des mutations majeures

Une vague massive de relocalisations d'entreprises redessine le marché de l'immobilier d'entreprise en Israël, alors que les sociétés abandonnent les immeubles de bureaux plus anciens au profit de tours ultramodernes à Tel-Aviv, Givatayim et dans les villes environnantes. Des projets tels que TOHA 2, BEYOND et le complexe des Harugei HaSetarim s'achèvent, offrant des équipements de pointe et un meilleur accès aux transports en commun, tout en laissant d'importants « trous » de vacance dans les propriétés patrimoniales.

La valse des chaises musicales de l'immobilier d'entreprise

Parmi les déménagements les plus notables, le géant de la technologie Google a loué environ 60 000 mètres carrés dans la tour TOHA 2 à Tel-Aviv, développée par Amot et Gav-Yam. En conséquence, Google s'apprête à libérer neuf étages dans l'immeuble Ampa, situé à proximité sur la rue Yigal Alon. Des sources de l'industrie indiquent que ces espaces vacants pourraient être absorbés par des locataires existants tels que les cabinets d'avocats Agmon avec Tulchinsky et Goldfarb Gross Seligman, bien qu'il reste incertain s'ils pourront occuper l'ensemble de la surface.

De même, les entreprises de cybersécurité Armis et Fireblocks ont quitté la tour Acro de la rue Yitzhak Sadeh pour s'installer dans le nouveau complexe des Harugei HaSetarim. Armis a loué environ 8 000 mètres carrés et Fireblocks environ 13 000 mètres carrés par l'intermédiaire de Switchup du groupe Fattal. Parallèlement, le prestigieux cabinet d'avocats Meitar transfère ses activités de 13 étages à Beit Orid, à Ramat Gan, vers 17 étages couvrant quelque 30 000 mètres carrés dans la tour BEYOND à Givatayim, laissant derrière lui une vacance majeure sans remplaçant immédiat.

Défis pour les immeubles de bureaux vieillissants

Guy Amosi, PDG d'Avison Young Israël, décrit la dynamique actuelle du marché comme un « jeu de chaises musicales ». Selon lui, le marché des bureaux se divise en deux segments distincts : les nouvelles tours de premier ordre qui continuent d'attirer une forte demande et les immeubles plus anciens qui peinent à relouer les immenses espaces laissés vacants par les locataires de référence.

Cette tendance s'étend bien au-delà du centre de Tel-Aviv. La banque Mizrahi Tefahot a libéré environ 12 700 mètres carrés répartis sur huit étages dans la tour Moshe Aviv à Ramat Gan, relocalisant son siège social dans de nouvelles installations à Lod. Selon les rapports financiers du propriétaire Sela Capital Real Estate, aucun locataire de remplacement n'a été trouvé, et le taux d'occupation de la tour Moshe Aviv devrait chuter à 50 % d'ici 2027.

Offre future et défis d'adaptation

D'autres mouvements incluent le départ d'AudioCodes d'Airport City pour le parc Naeim près du carrefour de Mesubim, ainsi que l'acquisition par les caisses d'assurance maladie Leumit et Meuhedet d'espaces massifs à Rishon LeZion pour y transférer leurs bureaux centraux de Tel-Aviv. Selon les données de Colliers Israël, le marché devra faire face à un afflux massif de nouveaux stocks au cours des cinq prochaines années, comprenant environ 1,64 million de mètres carrés de bureaux à Tel-Aviv, 681 000 mètres carrés à Petah Tikva, 455 000 mètres carrés à Herzliya et 350 000 mètres carrés à Bnei Brak.

« Le défi des prochaines années ne consistera pas nécessairement à louer les nouvelles tours, mais plutôt à remplir la génération précédente d'immeubles », note Guy Amosi, PDG d'Avison Young Israël.

Tsachi Agassi, fondateur de 770 Offices à Tel-Aviv, fait écho à ce sentiment, soulignant que les espaces plus anciens doivent être repensés pour correspondre aux besoins opérationnels des entreprises technologiques modernes, qui exigent une plus grande flexibilité spatiale et des zones collaboratives par rapport aux agencements juridiques ou financiers traditionnels.