Israël : les professionnels de l'immobilier dénoncent la politique foncière de l'État

Bien que le marché immobilier israélien connaisse un ralentissement, les capitaux qui y sont injectés continuent de progresser. Le crédit alloué au secteur de la construction et de l'immobilier représente désormais environ 40 % de l'ensemble du crédit commercial, affichant une hausse de 14 % sur un an. Le crédit bancaire destiné uniquement à la construction résidentielle a quant à lui bondi de 40 %.

Derrière ces chiffres se cache un marché contraint de multiplier les solutions créatives pour maintenir son activité. Les promoteurs préfèrent financer les appartements achevés plutôt que de baisser les prix, recherchent des sources de financement alternatives et font face à des coûts de construction élevés, à une pénurie de main-d'œuvre et à des lenteurs bureaucratiques.

Lors de la conférence sur l'immobilier organisée par Globes et la Banque Leumi, les dirigeants du secteur ont décrit cette période de transition lors d'un panel intitulé « Financement, infrastructures, opportunités, entre promotions et introductions en bourse : où va le marché du logement ? »

L'État pointé du doigt comme principal responsable des prix

Tzachi Didi, directeur général d'Aviv Melisron, a adressé de vives critiques à l'encontre du gouvernement, affirmant que l'État est devenu le principal facteur de la cherté du logement.

Le directeur général d'Aviv Melisron a déclaré :

« L'État est le premier responsable du prix d'un appartement. Sans une modification du système de commercialisation des terrains, une réduction de la bureaucratie et une augmentation de l'offre de main-d'œuvre étrangère, il sera difficile de voir une baisse significative des prix. »

Didi a également exprimé ses vœux de prompt rétablissement à Ophir Sarid, directeur général de Melisron, actuellement en congé maladie.

Tzachi Artzi, responsable de la construction et de l'immobilier à la Banque Leumi, a tempéré les inquiétudes concernant la hausse du crédit. Selon lui, les banques analysent rigoureusement chaque projet selon les revenus, les dépenses et les rendements attendus, en appliquant des scénarios de sensibilité stricts. « Je n'identifie pas de crise du crédit, mais plutôt un marché plus sélectif », a-t-il précisé.

Financement alternatif et gestion des stocks

Yuval Gavish, président d'Ampa Capital (détenu par le groupe Ampa et Menora Mivtachim), a souligné que le crédit non bancaire ne s'adresse pas uniquement aux entreprises rejetées par les banques traditionnelles. Ampa Capital, qui gère 55 financements de projets, collabore régulièrement avec le système bancaire, citant en exemple une transaction de plus de 700 millions de NIS réalisée conjointement avec la Banque Leumi il y a six mois.

Gavish observe un changement structurel dans la consommation de crédit des entreprises immobilières, qui combinent banques et organismes non bancaires pour compléter leurs financements. Cela se vérifie notamment pour le financement des logements achevés mais non vendus. Plutôt que de consentir à de fortes baisses de prix, les promoteurs sollicitent des financements intermédiaires sur leurs stocks.

Le président d'Ampa Capital a expliqué :

« Les promoteurs cherchent des solutions créatives avec nous avant de vendre à bas prix. Dans la situation actuelle, le crédit n'est plus seulement un moteur de croissance : le crédit est une question de survie en période d'incertitude. »

Pénurie de main-d'œuvre et retards de livraison

Pour Aviv Melisron, qui possède sa propre filiale d'exécution pour maîtriser la chaîne de construction, la capacité de construire de manière autonome est devenue cruciale. Cependant, Didi rappelle que la phase administrative reste la plus complexe.

Le directeur général d'Aviv Melisron a ajouté :

« Aujourd'hui, construire prend moins de temps que d'arriver au stade où l'on est autorisé à construire. Construire est la partie facile. »

Il a fustigé le système d'attribution des terres de l'État, basé sur l'offre la plus haute, dont le coût est répercuté sur l'acheteur final. Les promoteurs doivent parfois attendre trois ans après l'achat d'un terrain pour que les travaux de viabilisation soient achevés, générant des dizaines de millions de shekels de frais financiers sous l'effet des taux d'intérêt élevés.

Cette situation est aggravée par une pénurie critique de main-d'œuvre. Effi Shakedi, propriétaire d'Effi Capital, a rappelé qu'après le 7 octobre, le secteur a perdu environ 90 000 travailleurs palestiniens, non remplacés dans des spécialités clés comme l'électricité, la plomberie et l'étanchéité, ce qui prolonge les délais et accroît les coûts de financement.

Shakedi a indiqué qu'Effi Capital a vendu plus de 500 appartements depuis le début de l'année, principalement en périphérie, mais anticipe la poursuite de la stagnation. « Nous nous préparons à au moins une autre mauvaise année », a-t-il averti.

Enfin, Shamai Kama, directeur général d'Ashtrom Living, a plaidé pour le développement du marché locatif à long terme comme alternative stable à la propriété, appelant l'État à libérer davantage de foncier pour les investisseurs institutionnels.