Impôt sur les plus-values : 25 % sur le profit réel, et les exonérations qui valent des centaines de milliers de shekels

Le prix de vente inscrit dans le contrat est le début du calcul, et la distance entre celui-ci et le montant sur lequel l'impôt est payé atteint des centaines de milliers de shekels. L'impôt sur les plus-values est imposé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, moins les dépenses reconnues par la loi, à un taux de 25 % sur le gain en capital réel d'un particulier. La composante de l'augmentation de l'indice des prix à la consommation est retirée du calcul, de sorte que l'impôt touche le profit généré au-delà de l'érosion de l'argent. Ce mécanisme appartient au côté capital du système fiscal, contrairement au revenu courant provenant d'un loyer qui est traité selon trois voies distinctes.

Qu'est-ce qui est déduit du calcul ?

Les dépenses d'achat entrent du côté du prix d'achat et réduisent le gain en capital : taxe d'achat payée à l'époque, honoraires d'avocat pour l'achat et la vente, commissions de courtage pour les deux transactions, et paiements aux autorités. À côté d'eux se trouvent les dépenses d'amélioration (rénovations, agrandissements ou ajouts), à condition qu'il y ait des reçus conservés. Les intérêts réels payés sur un prêt hypothécaire contracté pour l'achat de l'appartement sont également reconnus sous certaines conditions.

La documentation est l'endroit où des dizaines de milliers de shekels sont perdus. Une rénovation de cuisine effectuée en espèces sans facture reste en dehors du calcul, et les documents relatifs à un appartement détenu pendant vingt ans sont souvent dispersés entre les archives de l'avocat, les rapports du comité et la banque. Il vaut la peine d'ouvrir un dossier dédié le jour de l'achat et d'y conserver chaque reçu lié à la propriété.

L'amortissement tire la facture dans la direction opposée : un appartement qui a été loué pendant de nombreuses années sur une voie qui reconnaît les dépenses réduit le prix d'achat du montant de l'amortissement utilisé, et donc le gain imposable augmente.

L'exonération pour un appartement unique

5 008 000 shekels est le plafond d'exonération pour la vente d'un appartement résidentiel unique ; toute partie du prix de vente au-dessus de ce montant est imposable selon les règles habituelles. Deux conditions de seuil l'accompagnent :

1. Le vendeur détient l'appartement comme appartement résidentiel pendant au moins 18 mois avant la vente.

2. C'est le seul appartement enregistré à son nom au moment de la vente.

Une part allant jusqu'à un tiers dans un appartement supplémentaire est ignorée aux fins de l'exonération, et dans un appartement reçu en héritage, le seuil monte à la moitié. Un appartement d'un conjoint ou d'un enfant mineur est compté avec l'appartement du vendeur, et donc les couples nécessitent une planification préalable.

L'héritage reçoit une voie d'exonération distincte avec trois conditions : lien de parenté, détention par le défunt d'un seul appartement au jour de son décès, et un test qui vérifie si le défunt lui-même aurait eu droit à l'exonération. Un appartement reçu en cadeau comporte une période d'attente fixée par la loi, et une vente avant son expiration sort la transaction du champ de l'exonération.

Calcul linéaire et autres pièges

Les appartements achetés avant 2014 bénéficient d'un mécanisme intermédiaire : le gain est divisé le long de la chronologie proportionnellement aux jours de détention. La partie accumulée jusqu'au début de 2014 est exonérée d'impôt, et la partie à partir de 2014 est imposée à 25 %.

Par exemple, un appartement acheté en 2010 pour 1 200 000 shekels et vendu 16 ans plus tard pour 2 600 000 shekels (avec 120 000 shekels de dépenses reconnues). Le gain s'élève à 1 280 000 shekels. Puisque 4 ans de détention ont précédé la date déterminante et 12 l'ont suivie, 75 % du gain est imposable (960 000 shekels), ce qui donne un impôt de 240 000 shekels au lieu de 320 000 shekels lors d'un calcul complet.

Sur le solde imposable restant, il existe un autre outil : étaler le gain réel jusqu'à quatre années fiscales en arrière, ce qui est particulièrement adapté aux retraités ayant un faible revenu. Le gain entre dans la base de calcul de la surtaxe lorsque le prix de vente dépasse un plafond d'environ 5,4 millions de shekels. Le rapport sur la transaction est soumis au gestionnaire de la taxe immobilière dans les 30 jours suivant la date de signature, accompagné d'une auto-évaluation.