La plateforme Iintoo confrontée à de graves difficultés et à des retards de portefeuille
La plateforme d'investissement immobilier Iintoo, fondée par l'ancien banquier Dov Kotler, fait face à de graves difficultés financières, un endettement massif et d'importants retards sur ses projets aux États-Unis.
Fondée en 2015 par Dov Kotler, ancien PDG de la Bank Hapoalim, et l'homme d'affaires Eran Rot, la plateforme d'investissement immobilier Iintoo traverse de graves difficultés financières, marquées par un endettement élevé, des tentatives infructueuses de vente et d'importants retards sur son portefeuille d'investissements historiques. Présentée à l'origine comme un réseau social d'investissement immobilier à une époque de taux d'intérêt nuls, la société permettait aux investisseurs particuliers israéliens de placer des fonds dans des projets immobiliers américains par le biais de structures ad hoc, en proposant des participations en fonds propres ou en dette subordonnée.
Cotation en Bourse et Chute des Valorisations
En 2023, Iintoo a fait son entrée en Bourse après avoir levé des centaines de millions de shekels auprès de clients et investi dans des projets immobiliers évalués à près de 3 milliards de dollars. L'entreprise a été fusionnée avec la coquille vide Nella Digital sur la base d'une valorisation de 90 millions de shekels. Toutefois, la remontée des taux d'intérêt aux États-Unis à partir de 2022 a lourdement pénalisé ses performances, ramenant sa valorisation à environ 20 millions de shekels en 2024.
En novembre 2024, l'entrepreneur immobilier Yoni Sade a pris le contrôle de l'entreprise en injectant un prêt convertible de 750 000 dollars en échange d'une participation de 36 pour cent, avec la possibilité d'accroître son investissement total jusqu'à 2,25 millions de dollars. Iintoo a ensuite été rebaptisée Sade Real Estate et se négocie actuellement sur une base de 230 millions de shekels. Selon le rapport financier trimestriel, le modèle économique initial reposait sur des commissions perçues en amont et des intéressements aux bénéfices pouvant atteindre 20 pour cent en cas de plus-value.
Détresse du Portefeuille et Projets en Difficulté
Des données obtenues par Calcalist révèlent l'ampleur du levier financier appliqué aux actifs promus par le partenariat Iintoo Legacy Portfolio. Le premier projet, Eden Pointe à Houston au Texas, acquis en février 2020 pour 19,5 millions de dollars, a été financé par un prêt de 18,2 millions de dollars et une levée de fonds auprès d'investisseurs de 3,2 millions de dollars. Actuellement en arbitrage contre le promoteur, le prêt a été confié à un opérateur externe pour éviter le défaut de paiement, et aucun dividende n'a été versé aux investisseurs au début de l'année 2026.
De même, le projet Sioux Falls 2 dans le Dakota du Sud, comprenant 211 logements acquis en 2019 pour près de 13 millions de dollars avec un encours de dette de 12,7 millions de dollars, fait face à un défaut de paiement. Le flux de trésorerie opérationnel négatif a atteint 276 000 dollars au deuxième trimestre. Au total, les investisseurs d'Iintoo ont engagé près de 5,5 millions de dollars dans ces deux projets sur des valorisations d'acquisition s'élevant à 32,4 millions de dollars.
La société agit activement auprès des parties concernées afin de préserver les droits des investisseurs et de maximiser le recouvrement de leurs capitaux. Concernant le projet Eden Pointe, des accords ont récemment été conclus avec le promoteur initial, s'engageant à restituer l'intégralité du capital aux investisseurs, a déclaré Sade Real Estate.
Bilan Historique et Sortie de la Plateforme
D'après les rapports financiers de Sade Real Estate, Iintoo a levé environ 412 millions de dollars pour 130 investissements depuis sa création, portant sur des actifs d'une valeur cumulée de 2,9 milliards de dollars. Fin 2025, la société gère un encours d'investissements historiques de 182 millions de dollars. Huit investissements se sont soldés par une perte partielle ou totale du capital, représentant un taux de perte historique de 2,9 pour cent. En outre, 41 investissements affichent des retards supérieurs à six mois, pour une moyenne de 39 mois et représentant 31,5 pour cent du montant total levé.
Sade Real Estate met officiellement un terme aux activités de l'ancienne entité Iintoo, qualifiées d'opération passée, désactive la plateforme technologique d'origine et confie la gestion à un tiers. Les investisseurs aux prises avec des actifs problématiques devront ainsi se tourner vers de nouvelles structures. Ni Dov Kotler ni Eran Rot n'ont souhaité émettre de commentaires.
